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La centrale des SCPI : n°1 de la distribution de scpi en ligne
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Les sociétés civiles de placement immobilier de rendement ont pour vocation de distribuer des dividendes réguliers - mensuels ou trimestriels - à leurs associés. Ces derniers sont composés de deux éléments : les loyers versés par les locataires après frais de gestion et les intérêts perçus à la suite des placements de trésorerie dans l’attente d’investissements immobiliers.

La fiscalité des revenus immobiliers

Signalons tout d’abord que les SCPI sont dotées de la transparence fiscale. Cela signifie qu’elles ne sont pas imposées en tant que telles mais que ce sont leurs porteurs de parts qui le sont directement. Les associés sont imposés, non sur les dividendes qu’ils perçoivent, mais sur leur quote-part des revenus encaissés par la SCPI. En d’autres termes, si une SCPI met de l’argent en réserve, les associés seront imposés sur cette somme. Forte de ce constat, Corum Asset Management qui gère les SCPI Corum Origin et Corum XL a décidé de mettre fin au système des réserves dans un souci d’équité entre les associés actuels et futurs.

  1. Le régime du micro-foncier

Vous pouvez bénéficier du régime du micro-foncier si vous possédez également un bien immobilier que vous donnez en location et que le total de vos revenus immobiliers est inférieur à 15 000 euros. Dans ce cas, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble de vos revenus immobiliers, donc à l’exclusion de toute autre déduction, et ce avant imposition à votre taux marginal d’imposition, en n’oubliant pas de toujours ajouter les prélèvements sociaux.

  1. Le régime normal

Si vous ne possédez pas de bien immobilier détenu en direct ou que vos revenus immobiliers sont supérieurs à 15 000 euros par an, vos dividendes sont assujettis au régime normal qui est celui des revenus immobiliers.

Vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt mais uniquement pour la quote-part des biens propriété de vos SCPI détenus en France. En effet, la fiscalité des revenus immobiliers issus de sources étrangère est différente. Ces derniers ne sont par exemple pas soumis aux prélèvements sociaux. En fonction du pays de perception des loyers, donc des dividendes, deux mécanismes différents s’appliquent : celui du crédit d’impôt ou celui du taux effectif. Nous aurons l’occasion de revenir plus précisément sur cette question dans un prochain article.

Pour l’heure, gardez simplement à l’esprit que la fiscalité des dividendes de source étrangère versés par les SCPI est plus avantageuse que celle des dividendes de source française. Autrement dit, réaliser un investissement immobilier par le biais de SCPI possédant du patrimoine hors de nos frontières est judicieux d’un point de vue fiscal.

Chaque société de gestion chez laquelle vous avez acquis des parts de SCPI vous adresse chaque année l’ensemble des documents nécessaires à la complétude de votre déclaration d’impôt. Bien évidemment, à La Centrale des SCPI, nous nous engageons à aider nos clients dans ce travail, et ce sur un simple coup de fil. C’est l’un des services que nous proposons gracieusement dans le cadre de notre offre 100 % gratuit. En effet, remplir une déclaration de revenus n°2047, celle utilisée pour déclarer les revenus de source étrangère, n’est pas toujours aisé.

Pour finir, vos revenus nets immobiliers sont taxés à votre taux marginal d’imposition et assujettis aux prélèvements sociaux.

La fiscalité des revenus financiers 

Avec le fort recul des rendements des placements de trésorerie qui ont chuté jusqu’à des niveaux négatifs pour certains, les sociétés de gestion ne placent quasiment plus leur trésorerie. Par conséquent, il n’existe plus de revenus financiers versés aux associés.

Pour votre information, depuis le 1er janvier 2018, les règles d’imposition des revenus mobiliers ont été modifiées. Ainsi, il existe désormais soit un Prélèvement Forfaitaire non Libératoire de 12,8 % correspondant à l’impôt sur le revenu, soit un prélèvement forfaitaire de 30 % dans lequel sont inclus les 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces derniers s’ajoutent aux Prélèvement forfaitaire non Libératoire. En d’autres termes, si votre taux marginal d’imposition est d’au moins 14 %, vous avez tout intérêt à privilégier le prélèvement forfaitaire. En effet, 14 % de TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux correspondent à 31,2 %, soit un niveau supérieur au prélèvement forfaitaire de 30 % précité.

Si votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 est inférieur à 25 000 euros si vous êtes célibataire, veuf ou divorcé et à 50 000 euros si vous êtes marié(e), vous pouvez demander à être dispensé(e) du prélèvement forfaitaire non libératoire. En l’espèce, c’est l’année suivante que vous vous acquitterez de l’impôt sur les intérêts, soit au taux forfaitaire de 30 %, soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu, toujours en ajoutant dans ce dernier cas les prélèvements sociaux. Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez chaque année, adresser à chacune des sociétés de gestion qui gère vos SCPI une attestation sur l’honneur explicitant votre situation, notamment familiale.

Tout ce qui vient d’être dit vaut uniquement pour les parts de SCPI détenues en pleine propriété ou en usufruit. Celles détenues en nue-propriété ne donnent pas droit au versement d’un quelconque revenu et ne sont donc par-là même pas taxables.

Avec le prélèvement à la source entré en vigueur au 1er janvier, les revenus versés par les sociétés de gestion aux porteurs de parts de SCPI sont imposés sur le revenu au moyen d’acomptes mensuels ou trimestriels calculés par les services des impôts sur la base de la déclaration de revenus de l’année N-1. Une régularisation sera ensuite effectuée.

Il va de soi que, pour toute question fiscale, nos consultants se tiennent à votre entière disposition. Nous vous rappelons les trois moyens d’entrée en relation avec nous :

  • La téléphone : 01.44.56.00.23, un conseiller dédié vous répondra six jours sur sept.
  • La visite dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch dans le premier arrondissement de Paris ouverte également six jours sur sept avec ou sans rendez-vous.
  • Notre site Internet

Aussi, avant de vous lancer dans un investissement en parts de SCPI, ayez le réflexe La Centrale des SCPI afin de profiter d’un conseil global, pertinent, et correspondant exactement à votre profil.

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Zoom sur notre SCPI coup de coeur

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Dans la catégorie SCPI sociétales, voici la SCPI qui a démontré une gestion pertinente en sélectionnant un cœur de marché dissocié de l’économie réelle. La  SCPI Primovie investit dans les résidences étudiantes et troisième âge, les crèches et les EHPAD.

Compte à la fin de l'année 2018, 130 actifs sous gestion pour 21 493 associés propriétaires. La santé est aussi sa priorité : laboratoires et établissements médicalisés sont aussi sa cible d’investissement. Son rendement récompense ses choix, avec une performance de 4,50% en 2018.

Prix de part : 203 € - Investissement minimum : 10 parts

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Le mot de l'expert

"Suivre au jour le jour l'actualité du monde des SCPI nous permet de vous conseiller pour saisir les meilleurs SCPI au bon moment."

Dominique Luchiani, manager au sein de La Centrale des SCPI

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.