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La centrale des SCPI : n°1 de la distribution de scpi en ligne
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Il est toujours important de connaître l'historique de l'investissement auquel on a souscrit ou auquel on envisage de souscrire. Les sociétés civiles de placement immobilier, plus connues sous le terme de SCPI, n'échappent pas à la règle.

Le monde des SCPI, telle une saga dont vous seriez partie intégrante, a ses grandes dates et ses acteurs, des noms connus et d'autres moindres. Il a aussi ses lieux. Afin de planter le décor, commençons par parler des lieux puisque l'immobilier, c'est avant tout de l'occupation d'espace.

Les SCPI : un produit patrimonial qui s'adapte au monde qui l'entoure.

Les SCPI ont commencé par être franco-françaises. Le marché immobilier national a été pendant très longtemps suffisamment vaste pour absorber l'intégralité des capitaux investis par les porteurs de parts, plus communément appelés associés. Il a été décidé de scinder de manière arbitraire, mais il fallait bien effectuer un choix, le territoire entre Paris, l'Île-de-France et la province. Les SCPI étaient donc parisiennes, franciliennes ou provinciales. Toutefois, d'autres possibilités ont très rapidement vu le jour avec des SCPI nationales ou uniquement centrées sur la région capitale.

Néanmoins, les gestionnaires ont fini par se trouver à l'étroit au sein de nos frontières et sont allés chercher du rendement ailleurs, et cet ailleurs s'appelle la zone euro. Sans monnaie unique, il n'était pas possible d'investir hors de France en raison de risques de change. En ce sens, l'arrivée de l'euro a permis l'internationalisation des SCPI pour le plus grand bonheur des associés. Aujourd'hui, la plus internationale des SCPI est Corum, gérée par Corum Asset Management. Elle est investie dans neuf pays, y compris la France.

Il est indéniable que de plus en plus en plus de SCPI se tournent peu à peu vers la zone euro, et notamment vers l'Allemagne qui constitue le deuxième réceptacle de l'épargne de nos compatriotes investie en SCPI. Il existe même des SCPI uniquement consacrées à l’immobilier allemand comme la SCPI Novapierre Allemagne de Paref gestion ou Eurovalys gérée par Advenis Investment Managers.  

En investissant à l'étranger, les sociétés de gestion recherchent à la fois du rendement au regard de la bonne santé économique de certains de nos partenaires mais également une fiscalité plus douce.

Force est de constater, qu'en 50 ans, la fiscalité française n'est pas allée en diminuant et qu'il apparaît nécessaire d'alléger si possible la facture. Comme vous le savez, les SCPI sont des véhicules immobiliers et la fiscalité y afférent est celle des revenus fonciers. Pour mémoire, la part des dividendes perçus à l'étranger ne supporte entre autres pas de prélèvements sociaux, ce qui n'est pas négligeable.

Ainsi, au cours des cinquante et quelques années d'existence des SCPI, les sociétés de gestion se sont constamment adaptées à l'évolution de la société et du contexte économique et social. À titre d'illustration, de plus en plus de sociétés de gestion prennent en considération la protection de l'environnement dans leurs choix d'investissement afin de réduire l'empreinte carbone de leurs immeubles. C'est notamment le cas de Perial Asset Management avec sa SCPI phare: PFO2

De même, des SCPI thématiques voient le jour afin d'accompagner le vieillissement de la population comme c'est le cas pour Pierval Santé créée par Euryale Asset Management. Sur ce marché porteur œuvre également la SCPI Primovie gérée par Primonial REIM qui est à la fois investie dans le domaine de la santé et dans celui de l'éducation.    

Il était important pour nous de préciser que les SCPI ne sont pas des produits figés, telles des statues antiques mais qu'elles s'adaptent en permanence à leur environnement. C'est un gage appréciable de sécurité et de performance pour les associés.

Qu'en sera-t-il demain ? Nous pensons, à La Centrale des SCPI, que les investissements européens vont se poursuivre et s'amplifier dans un environnement concurrentiel et une optique de création de valeur pour les associés. Le continent européen est suffisamment vaste pour nous occuper durant de longues années. Nous avons également la conviction que de plus en plus de SCPI thématiques vont apparaître.

Et après-demain ? Il est toujours délicat de faire de la prospective, mais concernant après-demain, nous avons la conviction que les SCPI, avec un accompagnement législatif permettant de se lancer dans de bonnes conditions, investiront en dehors de la zone euro, notamment en Amérique du Nord, voire en Asie.

Nous n'y sommes pas encore mais il est nécessaire de ne pas regarder en permanence dans son rétroviseur et d'imaginer de quoi demain sera fait. Le monde des SCPI n'échappe pas à une nécessaire prospective. De notre côté, nous espérons que vous ferez partie de cette saga et que nous aurons l'honneur de vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine.

Mais revenons à l'historique des SCPI afin de vous en parler plus précisément.

L'histoire des SCPI s'inscrit dans une montée en puissance progressive

Gardons en mémoire que les SCPI apparaissent dans leurs grands principes dans la première moitié des années 60, en plein cœur des Trente Glorieuses. La crise du logement, et le manque d'attrait d'un investissement locatif en habitation peu rémunérateur, incitent les pionniers des SCPI à proposer aux investisseurs d'acheter en commun de l'immobilier dit tertiaire, à savoir principalement des bureaux et des commerces.

C'est en soi une révolution puisque cette mutualisation des biens offre, pour une mise de fonds relativement modeste, de devenir copropriétaire d'immeubles dont le prix d'achat est hors de proportion avec les capacités financières d'une seule personne. Parallèlement, le risque est également mutualisé. Enfin, l'ensemble des biens est géré par une société de gestion tiers qui a créé la SCPI. Le principe est trouvé. Il n'a pas changé depuis.

D'un point de vue juridique, il apparaît que c'est le statut de société civile qui est le plus adéquat puisque, en aucun cas, les SCPI ne sont des sociétés commerciales. Finalement, en 1964, la première société est lancée. Elle répond au nom de La Civile Foncière. Dès lors, d'autres véhicules sont créés pour accompagner l'appétence des investisseurs pour ce produit original assis sur de la pierre. Pour information, La Civile Foncière est aujourd'hui fondue dans la SCPI Épargne Foncière gérée par La Française Real Estate Managers.

À la fin des années 60, le paysage patrimonial français compte une vingtaine de sociétés civiles qui ne sont pas encore des SCPI. Devant un tel succès, les pouvoirs publics sont en effet amenés à réglementer ce produit. C'est chose faite avec l'adoption de la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970 fixant le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne.

Cette loi est l'acte fondateur des SCPI en France : le cadre juridique est fixé.

Dès lors, des banques et des sociétés spécialisées se lancent dans l'aventure afin d'offrir leurs services à de futurs associés. L'expansion est d'autant plus rapide que, du fait de leur statut, les SCPI échappent à la chute des marchés boursiers induite par le premier choc pétrolier de l'automne 1973.

Au cours des années 80, la collecte s'accroît fortement et de nouvelles SCPI voient le jour. Les épargnants sont friands de ce produit assis sur du solide, sur de la pierre. Le terme de pierre-papier est souvent utilisé pour parler des SCPI.

Afin de protéger encore davantage les associés, la Commission des Opérations de Bourse (COB), ancêtre de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), régule la profession et met l'accent sur la nécessaire transparence vis-à-vis du grand public. L'encours des SCPI continue d'augmenter et de nouvelles SCPI sont créées, comme celles consacrées à la défiscalisation et investies en immobilier d'habitation.

Au-delà des SCPI de rendement classiques, d'autre types de SCPI apparaissent comme les SCPI de valorisation dont la plus célèbre demeure Pierre 48 gérée par Paref gestion. En l'espèce, la SCPI ne verse pas de dividende et sa création de valeur pour les associés réside dans l'appréciation progressive du prix des immeubles composant le parc. Ces derniers sont en effet achetés moins cher que leur valeur vénale du fait de leur mode d'occupation - baux issus de la loi de 1948 - dans ce cas.

À compter de la fin du millénaire, les SCPI vont profiter de l'accroissement rapide des prix de l'immobilier qui va impacter leurs performances à la hausse.

Concomitamment, la loi n°2001-602 du 9 juillet 2001 réforme totalement le marché secondaire, c'est-à-dire les modalités de cession des parts, en abandonnant la notion de prix de cession conseillé ce qui conduit les sociétés de gestion à organiser un marché pour chaque SCPI à capital fixe. À l'issue de la confrontation mensuelle entre l'offre et la demande sur un carnet d'ordres, la transaction est effectuée à un prix dit prix d'exécution.

S'agissant des SCPI à capital variable, un prix de rachat est désormais fixé par la société de gestion pour chaque SCPI ; il s'établit entre 90 % et 110 % de la valeur de reconstitution de la part.

Cette mesure débouche sur une meilleure liquidité des parts qui s'échangent plus facilement du fait d'une information plus claire des associés.

De même, l'année 2003 voit les arbitrages, c'est-à-dire les cessions de patrimoine par les sociétés de gestion, facilités, ce qui ouvre de nouvelles perspectives induites par la possibilité de gérer la patrimoine de manière active et dynamique.

Depuis la crise financière de 2008, les SCPI apparaissent comme des valeurs refuge du fait de leurs caractéristiques intrinsèques qui séduisent les associés : patrimoine de qualité, diversification croissante, et rendement attractif (4,85 % nets de tous frais en 2015) face à ceux offerts par l'assurance-vie (2,27 %) et par l'épargne réglementée (0,75 %).

En outre, le recul des taux longs offre des opportunités d'investissement à crédit afin de maximiser son rendement. De même, il est également possible d'investir en démembrement de propriété afin de réduire la fiscalité de son investissement et d'acheter ses parts en nue-propriété à moindre coût .

Une fois de plus, les sociétés de gestion s'adaptent à leur environnement.

Attirés par ce produit qui offre d'indéniables atouts et en confiance, les épargnants y souscrivent massivement et la collecte atteint des sommets : près de 4,3 milliards d'euros nets en 2015. Il en découle qu'au cours de l'année 2016, la capitalisation des SCPI a franchi la barre des 40 milliards d'euros.

À plus de cinquante ans, les SCPI ont atteint leur pleine maturité dans un environnement mouvant et empli d'incertitudes, notamment s'agissant de la capacité des États à rembourser leurs dettes publiques.

Les sociétés civiles de placement immobilier demeurent un investissement immobilier offrant, outre un rendement appréciable, de réelles perspectives avec notamment l'absence de toute contrainte de gestion qui permet aux investisseurs de penser à autre chose qu'à d'inéluctables embarras locatifs inhérents à l'immobilier détenu en direct.

Elles méritent donc toute votre attention sachant que nous nous tenons à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, en particulier la présentation de celles qui sont, à nos yeux, les meilleures parmi les 174 SCPI du marché gérées par 30 sociétés de gestion.

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