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La centrale des SCPI : n°1 de la distribution de scpi en ligne
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Connaître l'historique de l'investissement auquel on a souscrit ou auquel on envisage de souscrire permet de mieux l’appréhender sur longue période. C’est ce que nous vous proposons en vous contant l’histoire des sociétés civiles de placement immobilier, plus connues sous le terme de SCPI.

Le monde des SCPI, telle une saga dont vous seriez partie intégrante, a ses grandes dates et ses acteurs, des noms connus et d'autres moindres. Il a aussi ses lieux. Afin de planter le décor, commençons l’historique des SCPI en parlant des lieux puisque l'immobilier, c'est avant tout de l'occupation d'espace.

Les SCPI : un produit patrimonial qui s'adapte au monde qui l'entoure.

Les SCPI ont commencé par être franco-françaises. Le marché immobilier national a été pendant très longtemps suffisamment vaste pour absorber l'intégralité des capitaux investis par les porteurs de parts, plus communément appelés associés. Il a été décidé de scinder de manière arbitraire, mais il fallait bien effectuer un choix, le territoire entre Paris, l'Île-de-France et la province. Les SCPI étaient donc parisiennes, franciliennes ou provinciales. Toutefois, d'autres possibilités ont très rapidement vu le jour avec des SCPI nationales ou uniquement centrées sur la région capitale.

Les gestionnaires ont néanmoins fini par se trouver à l'étroit au sein de nos frontières et sont allés chercher du rendement ailleurs, et cet ailleurs s'appelle en premier lieu la zone euro. Sans monnaie unique, il n'était pas possible d'investir hors de France en raison de risques de change trop compliqués à gérer à l’époque. L'arrivée de l'euro a été un tournant dans l’historique des SCPI car cette monnaie a permis l'internationalisation des SCPI pour le plus grand bonheur des associés.

Cette évolution géographique ne s’est toutefois pas produite immédiatement après l’avènement de la monnaie unique et l’historique des SCPI montre qu’il a fallu plusieurs années pour que ce phénomène se concrétise et prenne de l’ampleur. La première SCPI à investir en dehors de France a été la SCPI Corum Origin, gérée par Corum Asset Management et lancée en 2012. Ce produit d’épargne immobilière assistée est actuellement (avril 2019) investi dans douze paysde la zone euro(Allemagne, Belgique, Espagne, Estonie, Finlande, France, Irlande, Italie, Lettonie, Pays-Bas, Portugal, Slovénie).

De plus en plus de SCPI ont suivi l’exemple précité et se sont tournées vers la zone euro, notamment vers l'Allemagne qui constitue le deuxième réceptacle de l'épargne de nos compatriotes investie en SCPI derrière la France. Il existe même des SCPI uniquement tournées vers l’immobilier allemand comme la SCPI Novapierre Allemagne de Paref Gestion ou la SCPI Eurovalys gérée par Advenis Investment Managers.  

En investissant à l'étranger, les sociétés de gestion recherchent à la fois du rendement au regard de la bonne santé économique de la majorité de nos partenaires mais également une fiscalité plus douce. Comme vous le savez, les SCPI sont des véhicules immobiliers et la fiscalité y afférent est celle des revenus fonciers.

En effet, force est de constater, qu'en 50 ans, la fiscalité française s’est considérablement alourdie et il apparaît comme une ardente obligation de tout mettre en œuvre pour alléger la facture. Ainsi, la part des dividendes perçus à l'étranger ne supporte pas de prélèvements sociaux, ce qui n'est pas négligeable. Le taux de ces derniers atteint en effet 17,2 %. S’agissant de la partie relative à l’impôt sur le revenu, les règles diffèrent d’un pays à l’autre de la zone euro mais il n’existe pas de système de double imposition.

Au-delà des aspects purement fiscaux, l’historique des SCPI montre que les sociétés de gestion se sont constamment adaptées à l'évolution de la société et au contexte économique et social. À titre d'illustration, de plus en plus de sociétés de gestion prennent en considération la protection de l'environnement dans leurs choix d'investissement afin de réduire l'empreinte carbone de leurs immeubles. C'est notamment le cas de la SCPI Kyaneos Pierre gérée par Kyaneos Asset Management. Signalons que ce produit d’épargne immobilière assistée uniquement tourné vers l’immobilier d’habitationa délivré l’un des meilleurs rendements de l’année 2018, à 7,05 %. Ainsi, la protection de l’environnement n’est pas incompatible avec la performance financière.

De même, des SCPI thématiques ont vu le jour afin d'accompagner notamment le vieillissement de la population comme c'est le cas pour Pierval Santé créée par Euryale Asset Management. Sur ce marché porteur œuvre également la SCPI Primovie gérée par Primonial REIM qui est à la fois investie dans le domaine de la santé et dans celui de l'éducation.

Dans un tout autre domaine, la SCPI ATREAM Hôtels, gérée par la société de gestion ATREAM a été en 2016 la toute première société civile de placement immobilier à investir exclusivement dans le secteur de l’hôtellerie. Les thématiques auxquelles s’intéressent les sociétés de gestion évoluent donc au fil du temps et se multiplient.    

Il apparaît donc très clairement, au regard de l’historique des SCPI, qu’elles ne sont pas des produits figés, telles des statues antiques. Elles s'adaptent en permanence à leur environnement. C'est un gage de sécurité et de performance pour les associés.

Qu'en sera-t-il demain ? Nous pensons, à La Centrale des SCPI, que les investissements européens vont se poursuivre et s'amplifier dans un environnement concurrentiel et une optique de création de valeur pour les associés. Le continent européen est suffisamment vaste pour occuper les sociétés de gestion durant de longues années. Nous sommes également convaincus du fait que de plus en plus de SCPI thématiques vont apparaître.

Et après-demain ? Il est toujours délicat de faire de la prospective mais, concernant après-demain, nous vous avions indiqué dans la version précédente de cet historique que nous avions la conviction que les SCPI investiraient en dehors de la zone euro puis sur d’autres continents.

Nous avions effectivement vu juste puisqu’en 2017, Corum Asset Management a de nouveau innové en lançant sa SCPI Corum XL qui a été la première et la seule à la date de rédaction de cet historique, à investir en dehors de la zone euro, à savoir au Royaume-Uni et en Pologne. Mieux, nous avons eu le plaisir d’apprendre que Corum Asset Management s’intéressait de près au marché immobilier canadien. Cela signifie clairement que le premier investissement réalisé par une SCPI de rendement en dehors du Vieux Continent le sera au Canada. Nous y sommes presque !

De notre côté, nous espérons que vous participerez à cette saga et que nous aurons l'honneur de vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine.

L'histoire des SCPI s'inscrit dans une montée en puissance progressive

Les SCPI apparaissent dans leurs grands principes et sous leur forme quasi-définitive dans la première moitié des années 60, en plein cœur des Trente Glorieuses. La crise du logement (déjà !), et le manque d'attrait d'un investissement locatif en habitation peu rémunérateur du fait notamment de la loi de 1948, incitent les pionniers des SCPI à proposer aux investisseurs d'acheter en commun de l'immobilier dit tertiaire, à savoir principalement des bureaux et des commerces.

C'est en soi une révolution puisque cette mutualisation des biens offre, pour une mise de fonds relativement modeste, de devenir copropriétaire d'immeubles dont le prix d'achat est hors de proportion avec les capacités financières d'une seule personne. Parallèlement, le risque est également mutualisé. Enfin, l'ensemble du patrimoine est géré par une société de gestion tiers qui a créé la SCPI. Le principe est trouvé. Il n'a pas changé depuis.

D'un point de vue juridique, c'est le statut de société civile qui a été considéré comme le plus adéquat puisque les SCPI ne sont en aucun cas des sociétés commerciales. Ainsi, la première société est lancée en 1964. Elle répond au nom de La Civile Foncière. Dès lors, d'autres véhicules sont créés pour accompagner l'appétence des investisseurs pour ce produit original assis sur de la pierre. Pour information, La Civile Foncière est aujourd'hui fondue dans la SCPI Épargne Foncière gérée par La Française Real Estate Managers.

À la fin des années 60, le paysage patrimonial français compte une vingtaine de sociétés civiles qui ne sont pas encore des SCPI. Devant un tel succès, les pouvoirs publics sont en effet amenés à réglementer ce produit. C'est chose faite avec l'adoption de la loi sur les SCPI n°70-1300 du 31 décembre 1970 fixant le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne.

Cette loi sur les SCPI est l'acte fondateur de ces sociétés en France : le cadre juridique est fixé.

Dès lors, des banques et des sociétés spécialisées se lancent dans l'aventure afin d'offrir leurs services à de futurs associés. L'expansion est d'autant plus rapide que, du fait de leur statut, les SCPI échappent à la chute des marchés boursiers induite par le premier choc pétrolier de l'automne 1973.

Au cours des années 80, la collecte s'accroît fortement et de nouvelles SCPI voient le jour. Les épargnants sont friands de ce produit assis sur du solide, sur de la pierre. Le terme de pierre-papier est souvent utilisé pour parler des SCPI.

Afin de protéger encore davantage les associés, la loi sur les SCPI prévoit la Commission des Opérations de Bourse (COB), ancêtre de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui régule la profession et met l'accent sur la nécessaire transparence vis-à-vis du grand public. L'encours des SCPI continue d'augmenter et de nouvelles SCPI sont créées, comme celles consacrées à la défiscalisation et investies en immobilier d'habitation.

Au-delà des SCPI de rendement classiques, d'autre types de SCPI apparaissent comme les SCPI de valorisation dont la plus célèbre demeure Pierre 48 gérée par Paref Gestion. En l'espèce, la SCPI ne verse pas de dividende et sa création de valeur pour les associés réside dans l'appréciation progressive du prix de part consécutive à celle des immeubles composant le parc. Ces derniers sont en effet achetés moins cher que leur valeur vénale du fait de leur mode d'occupation - baux issus de la loi de 1948 - dans ce cas. Avec la raréfaction de baux signés sous le régime de la loi de 1948, Paref Gestion s’est tournée vers des achats en nue-propriété, toujours avec l’idée de réaliser ses investissements immobiliers en bénéficiant d’une décote par rapport au prix normal.

À compter de la fin du millénaire, les SCPI vont profiter de l'accroissement rapide des prix de l'immobilier qui va impacter leurs performances à la hausse.

Concomitamment, la loi sur les SCPI n°2001-602 du 9 juillet 2001 réforme totalement le marché secondaire, c'est-à-dire les modalités de cession des parts, en abandonnant la notion de prix de cession conseillé ce qui conduit les sociétés de gestion à organiser un marché pour chaque SCPI à capital fixe. À l'issue de la confrontation mensuelle entre l'offre et la demande sur un carnet d'ordres, la transaction est effectuée à un prix dit prix d'exécution.

S'agissant des SCPI à capital variable, un prix de rachat est désormais fixé par la société de gestion pour chaque SCPI ; il s'établit entre 90 % et 110 % de la valeur de reconstitution de la part.

Cette mesure de la loi sur les SCPI débouche sur une meilleure liquidité des parts qui s'échangent plus facilement du fait d'une information plus claire des associés.

De même, l'année 2003 voit les arbitrages, c'est-à-dire les cessions de patrimoine par les sociétés de gestion, facilités, ce qui ouvre de nouvelles perspectives induites par la possibilité de gérer la patrimoine de manière active et dynamique.

Depuis la crise financière de 2008, les SCPI apparaissent comme des valeurs refuges du fait de leurs caractéristiques intrinsèques qui séduisent les associés : patrimoine de qualité, diversification croissante, et rendement attractif (4,35 % nets de tous frais en 2018) face à ceux offerts par l'assurance-vie (1,80 %) et par l'épargne réglementée (0,75 %).

En outre, le reflux des taux longs à un niveau historiquement bas offre des opportunités d'investissement à crédit afin de maximiser son rendement. De même, il est également possible d'investir en démembrement temporaire de propriété afin de réduire la fiscalité de son investissement et d'acheter ses parts en nue-propriété à moindre coût. En effet, la nue-propriété des parts de SCPI n’entre pas dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Une fois de plus, les sociétés de gestion s'adaptent à leur environnement.

Attirés par ce bouclier patrimonial qui offre d'indéniables atouts et en confiance, les épargnants y souscrivent massivement et la collecte nette atteint des sommets avec plus de 5,1 milliards d'euros en 2018. Il en découle qu'à la fin de la même année, la capitalisation des SCPI dépassait 55 milliards d'euros.

À plus de cinquante ans, les SCPI ont ainsi atteint leur pleine maturité dans un environnement économique parfois instable, notamment s'agissant de la capacité des États à rembourser leurs dettes publiques.

Les sociétés civiles de placement immobilier demeurent un investissement immobilier offrant, outre un rendement appréciable, de réelles perspectives avec notamment l'absence de toute contrainte de gestion qui permet aux investisseurs de penser à autre chose qu'à d'inéluctables embarras locatifs inhérents à l'immobilier détenu en direct.

Avec un tel rendement et un tel historique, les SCPI méritent donc toute votre attention sachant que nous nous tenons à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, en particulier la présentation de celles qui sont, à nos yeux, les meilleures parmi les 175 SCPI du marché gérées par 31 sociétés de gestion au 31 décembre 2018.

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