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La centrale des SCPI : n°1 de la distribution de scpi en ligne
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Le comparatif de placement opposant l’assurance-vie aux SCPI paraît a priori totalement déséquilibré au profit de l'assurance-vie. L'analyse approfondie de la situation démontre toutefois le contraire.

Au niveau du stock d'épargne accumulée, l'assurance-vie fait la course en tête avec 1 728 milliards d'euros d'encours au 28 février 2019 contre 55,38 milliards d'euros de capitalisation pour les SCPI au 31 décembre 2018. Ce rapport de 31,2 contre 1 ne justifie cependant pas que l'assurance-vie soit un meilleur placement que les SCPI.

En effet, ce qui compte d'abord, pour les investisseurs, c'est le rendement de leur épargne. Voici un comparatif assurance vie ou SCPI sur le rendement de 2018. Les contrats d'assurance-vie en euros ont rapporté en moyenne 1,80 % tandis que les SCPI de rendement ont procuré à leurs associés un rendement moyen de 4,35 %. Le ratio est de 1 à 2,42 ce qui, dans le domaine financier, est considérable. Dit autrement, les SCPI ont rapporté en 2018 plus du double des contrats d’assurance-vie en euros En outre, le prix des parts de SCPI a été revalorisé en moyenne de 0,82 %. De leur côté, les contrats d’assurance vie en euros sont uniquement revalorisés des intérêts perçus. Au global, face à l’assurance vie, les SCPI ont donc rapporté, toujours en moyenne, 5,17 % à leurs associés porteurs de parts, soit 2,87 fois plus que les contrats d'assurance-vie en euros. Du point de vue du rendement, le constat est sans appel : victoire par KO des SCPI.

Pour poursuivre notre comparatif assurance vie ou SCPI, intéressons-nous maintenant au mode de financement de l'investissement, pour des parts de SCPI et en assurance vie. Lorsqu'un épargnant ouvre un contrat d'assurance-vie ou accroît l’épargne qu’il y a déposée, il ne peut concrétiser son projet qu'au comptant. Personne n'a jamais souscrit un crédit pour investir en assurance-vie. Et pour cause, cela est impossible. En revanche, il est possible et même judicieux, d'acheter ses parts de SCPI à crédit afin de profiter de taux d'intérêt historiquement bas et d'utiliser un effet de levier. Cette méthode permet d'aller au-delà de ses possibilités en numéraire pour maximiser son retour sur investissement.

Il est également astucieux d'utiliser le démembrement temporaire de propriété pour acquérir des parts de SCPI et les payer moins cher que leur prix de vente. Les investisseurs acquièrent la nue-propriété des parts tandis qu’une société en achète l’usufruit afin de placer une partie de sa trésorerie. Investir en démembrement temporaire de propriété en assurance-vie est, ici encore, impossible. Il est simplement possible de réaliser un démembrement dans la clause bénéficiaire du contrat. Cela dépasse cependant l’objet de ce comparatif assurance vie ou SCPI. Par conséquent, le comparatif assurance vie/SCPI du point de vue mode de financement de l'investissement tourne de nouveau facilement à l’avantage des SCPI.

Venons-en à la question de la gestion au quotidien de l’assurance vie ou des SCPI. Force est de constater qu’il en ressort un match nul puisque, dans les deux cas, l'épargnant n'est confronté à aucun souci de gestion. La société de gestion s'occupe de la gestion de la SCPI tandis que la compagnie d'assurance s'occupe de celle du contrat d'assurance-vie.

En revanche, la différence est fondamentale s’agissant de la transparence de l'information. En l’espèce, les SCPI sortent de nouveau vainqueurs dans cette épreuve du comparatif assurance vie ou SCPI. S’il est en effet possible de connaître la composition exacte de l'encours du portefeuille support de son contrat d'assurance-vie au 31 décembre de l'année N-1, encore faut-il en effectuer la demande auprès de sa compagnie d‘assurance. Cependant, bien peu de titulaires de contrats d’assurance vie réalisent cette démarche. De leur côté, les associés d'une SCPI reçoivent à la fois un bulletin trimestriel informant de la vie de leur SCPI au cours du trimestre écoulé et un rapport annuel au printemps de l'année N+1. Avec les SCPI, l'information des associés est totalement transparente et reçue sans qu’il soit besoin de la demander.       

Du point de vue de la liquidité de ces deux placements, le résultat est un nouveau match nul. En effet, tant l'achat de parts de SCPI que l'assurance vie sont des investissements à long terme qu'il est préférable de conserver au moins huit ans.

Pour ce qui est de la fiscalité des intérêts et des dividendes, et au regard des multiples modes d'acquisition de parts de SCPI, sans oublier le nombre important de cas relatifs à l'assurance-vie, cette question ne peut être traitée qu'au cas par cas. Dans ce match concernant la fiscalité des SCPI et de l’assurance vie, il faut néanmoins garder à l'esprit qu'en recourant au démembrement temporaire de propriété pour acheter ses parts de SCPI, il est possible d'effacer toute fiscalité, notamment l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ; les capitaux investis en nue-propriété sont en effet exclus de l'assiette de l'IFI, contrairement à l'épargne accumulée sur un contrat d'assurance-vie. En outre, les dividendes issus de loyers perçus à l’étranger par les sociétés de gestion de SCPI ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 %) ce qui augmente mécaniquement le rendement net de fiscalité des SCPI.

Enfin, au niveau du choix proposé à l'épargnant, il n'y a pas non plus de match assurance vie ou SCPI, et ce pour une raison très simple, c’est qu’il n'est pas possible de composer soi-même son contrat d'assurance-vie en euros. En l’espèce, il est nécessaire de se soumettre au choix du ou des gestionnaire(s) de la compagnie d'assurance et de leur faire totalement confiance. En revanche, avec les SCPI de rendement, vous pouvez confectionner vous-même votre cocktail gagnant en mixant les meilleures SCPI du marché. Avec 175 SCPI, vous n'avez que l'embarras du choix pour vous construire un portefeuille de SCPI équilibré et performant.

SCPI ou assurance vie, vous ne savez pas lesquelles choisir ? Dans ce cas, le plus simple est de recourir aux services d'un expert comme La Centrale des SCPI dont c'est l'unique métier. Les consultants de La Centrale des SCPI vous conseilleront au mieux en fonction de votre profil d'investisseur après avoir réalisé votre bilan patrimonial. Et c'est cher ? Non, c'est gratuit puisque le prix des parts de SCPI est identique quel que soit le canal par lequel elles sont achetées.

Au terme de ce comparatif entre assurance vie et SCPI, il ressort clairement que placer toutes ses économies en assurance-vie serait une erreur patrimoniale pouvant induire des désillusions. Nous ne disons néanmoins pas qu'il faille, s'agissant de l'assurance-vie, jeter le bébé avec l'eau du bain, selon l'expression consacrée. Nous rappelons simplement qu'un patrimoine équilibré doit comporter une composante de SCPI. Nous serions malvenus de vous inciter à placer l'intégralité de votre épargne en SCPI mais placer jusqu’à 20 % de son patrimoine en SCPI constitue un taux réaliste.   

L’objectif des spécialistes de La Centrale des SCPI est de vous permettre de vous constituer un patrimoine équilibré pour préparer votre avenir, et notamment votre retraite. Les SCPI trouvent ainsi pleinement leur place dans la concrétisation de cet objectif parce qu'elles ont fait leurs preuves et qu'elles continueront à les faire année après année, notamment en préservant les associés des risques inflationnistes puisque les loyers sont indexés sur la hausse des prix.

Aussi, le vainqueur du match comparatif assurance-vie/SCPI est les SCPI. D'ailleurs, s'il ne fallait retenir qu'une seule raison de choisir les SCPI, ce serait celle-ci : les SCPI sont assises sur de la pierre tandis que les contrats d'assurance-vie en euros ne sont finalement quasi-exclusivement que des reconnaissances de dettes dont le remboursement dépend de la bonne volonté et de la capacité du débiteur à s’en acquitter.

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