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La centrale des SCPI : n°1 de la distribution de scpi en ligne
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Il y a trente ans, et même vingt ans, nous n'aurions pas écrit ce texte de la même manière. En effet, l'immobilier détenu en direct aurait haut la main gagné le match avec ses perspectives de hausse des prix tandis que les SCPI offraient moins d'opportunités qu'aujourd'hui. Aussi, pour la beauté du geste, nous allons procéder au match retour. Les comparatifs sont d'autant plus aisés que nous opposons de l'immobilier à de l'immobilier. Nous mettons face à face deux modes de détention d'immobilier.

 

Bien évidemment, dans ce match SCPI ou immobilier en direct, il n'est nullement question de traiter de la résidence principale des investisseurs puisque c'est un tout autre débat, un débat certes très intéressant mais qui nous ferait sortir du sujet. Nous nous limitons donc à de l'immobilier locatif.

Commençons le match SCPI ou immobilier direct par le mode d'acquisition. Nous allons d'abord enfoncer une porte ouverte - cela fait moins mal que si elle était fermée - et dire qu'il est possible d'acheter à crédit de l'immobilier détenu en direct et des parts de SCPI. Cela va sans dire. Mais comme le disait Talleyrand : "Si cela va sans dire, cela va encore mieux en le disant". S'agissant du démembrement de propriété, il en est de même mais avec un bémol. En effet, si les parts de SCPI peuvent être facilement achetées en démembrement de propriété, il en va différemment pour de l'immobilier détenu en direct. C'est plus difficile, sauf à acheter un seul bien avec des membres de sa famille et à le démembrer. Léger avantage donc aux SCPI.

Ce dernier se transforme en victoire par KO pour ce qui est de la mutualisation des risques. En moyenne, un bailleur privé possède en direct trois biens immobiliers. Nous n'avons pas réalisé de statistiques précises mais, en moyenne une SCPI détient plusieurs dizaines de biens immobiliers, voire plusieurs centaines pour les plus importantes. Qu'est-il préférable ? Partager le risque entre trois locataires ou bien entre plusieurs dizaines ? SCPI ou immobilier direct ? Nous ne répondons pas à cette question puisque vous connaissez la réponse.

De même, nous savons qu'il existe des exceptions, mais il est plutôt difficile pour un particulier d'investir plusieurs dizaines de millions d'euros pour acquérir un bien immobilier. La mutualisation offerte par les SCPI ouvre cette perspective.

De plus, les SCPI s'internationalisent et investissent de plus en plus en zone euro. Un particulier aurait du mal à acheter dans plusieurs pays de cette zone, surtout en ne possédant, en moyenne, que trois biens comme sus-indiqué. Si, d'aventure, il franchissait le pas, notre investisseur serait immanquablement confronté à des barrières, d'abord de langue, mais également de connaissance de l'environnement juridique et fiscal du pays, et enfin, le mot est lâché, à des problèmes de GESTION.      

Parce que c'est bien là, entre autres, que le bât blesse avec l'immobilier détenu en direct. La gestion d'un bien immobilier est un exercice de plus en plus délicat qui peut parfois tourner au cauchemar. Considérons que vous donniez votre patrimoine immobilier à gérer à une agence. Il n'en reste pas moins que des problèmes peuvent surgir : impayés, contentieux au sein de la copropriété, travaux imprévus, dégâts des eaux… la liste est longue, et nous n'avons même pas parlé du dynamisme de la fiscalité locale…

Avec les SCPI, c'est la société de gestion qui s'occupe de tout. Certes, elle ne travaille pas gratuitement mais elle épargne bien des tracas aux investisseurs. Rappelons que les SCPI de rendement sont investies en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d'activités, murs d'hôtels, d'établissements d'enseignement et de santé comme des EHPAD...) tandis que la détention d'immobilier en direct se cantonne, dans l'immense majorité des cas, à de l'immobilier d'habitation. Il ne vous aura ici pas échappé que la législation est de plus en plus contraignante pour les bailleurs.

Si l'on s'intéresse au rendement, et nous savons que c'est important, nous remarquons que celui de l'immobilier détenu en direct a fondu comme savon en lessive. C'est logique : le prix des biens a augmenté beaucoup plus rapidement que celui des loyers. Il en découle un effet de ciseau qui vient - pardonnez-nous le jeu de mot - couper le rendement, notamment à Paris et en région parisienne. Il en est de même dans les grandes métropoles. Avec les SCPI, le rendement net a été de 4,85 % en 2015, sans oublier une revalorisation du prix des parts de 1,55 %.  

Nous imaginons qu'il est possible de trouver davantage que 4,85 % de rendement avec de l'immobilier en direct. Il faut déjà bien chercher. Ensuite, il faut réaliser un calcul pour parvenir à un rendement net. Et là, les candidats sont moins nombreux. Nous ne nions cependant pas qu'il en existe mais il n'y en a pas énormément. Nous revenons néanmoins aux points précédents, à savoir la mutualisation et les problèmes de gestion.

Avons-nous terminé notre comparatif SCPI ou immobilier direct ? Non, pas encore. Parlons de la fiscalité. Pour des parts de SCPI achetées en pleine-propriété, la fiscalité est identique à celle de l'immobilier détenu en direct. Demeure cependant l'avantage d'acquérir ses parts en démembrement de propriété.    

Evoquons maintenant un point crucial mais que l'on oublie souvent : la capacité à réaliser son patrimoine en plusieurs fois. Plus concrètement, si vous possédez un bien valant 100 000 euros et que vous avez besoin de 50 000 euros. Que faites-vous ? Vous pouvez certes le vendre mais où investirez-vous les 50 000 euros restants ? Vous décidez donc de l'hypothéquer avec les frais qui vont avec.

En revanche, si vous possédez un portefeuille de SCPI évalué à 100 000 euros et que vous avez toujours besoin de 50 000 euros, eh bien ! c'est très simple, vous vendez pour 50 000 euros de parts de SCPI et gardez précieusement le solde. Sur ce point, nouvelle victoire par KO des SCPI.

Dans le match SCPI ou immobilier en direct, il reste un point pour lequel les SCPI ne peuvent pas lutter : le côté affectif. Votre bien immobilier locatif, vous l'aimez, vous y avez fait vous-même des travaux et vous avez un sympathique locataire qui ne vous crée pas d'ennuis. Ce bien, vous l'avez peut-être même hérité. Vous ne pouvez bien évidemment pas avoir le même vécu avec des parts de SCPI. C'est vrai, nous ne le nions pas. Toutefois, investit-on par affect ? À La Centrale des SCPI, nous ne le croyons pas. Vous insistez… Qu'à cela ne tienne, gardez votre bien immobilier mais… complétez votre patrimoine en vous composant un portefeuille de SCPI.

Détenir de l'immobilier en direct et posséder des parts de SCPI n'est pas du tout incompatible. Il n'existe aucune exclusivité en matière d'immobilier. L'important, nous vous le disons, c'est de parvenir au meilleur rapport entre le rendement et les inconvénients ; et nous savons, à La Centrale des SCPI, que ce rapport est particulièrement élevé pour les SCPI. C'est pourquoi nous vous invitons à nous contacter pour discuter de toutes ces questions.

De notre côté, en toute objectivité, nous sommes persuadés que le vainqueur du match entre la détention d'immobilier en direct et l'achat de parts de SCPI demeure l'achat de parts de SCPI. Celles-ci devraient faire partie intégrante de tout patrimoine équilibré. Enfin, last but not least comme disent nos amis Anglo-Saxons, aucun locataire de SCPI ne vous téléphonera jamais un dimanche soir à 22 heures pour une fuite d'eau…

 

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