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La centrale des SCPI : n°1 de la distribution de scpi en ligne
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Les sociétés civiles de placement immobilier sont diverses ; c'est ce qui fait leur charme et leur attrait. La catégorie la plus connue et la plus représentative regroupe les SCPI de rendement. Ces dernières sont également les plus nombreuses devant les SCPI fiscales. Il existe également une troisième catégorie que certains analystes considèrent comme des SCPI fiscales et sur lesquelles nous allons zoomer à La Centrale des SCPI : les SCPI de plus-value. Elles sont parfois désignées sous le terme de SCPI de capitalisation ou de valorisation.

Comme les intitulés ont leur importance, une SCPI de plus-value n'a pas pour finalité de verser un rendement régulier à ses associés. Elle n'a pas non plus pour objectif de permettre la réalisation d'un gain fiscal même si c'est parfois possible en l'espèce.

Une SCPI de plus-value a pour objectif de réaliser une plus-value pour que la société de gestion procède à la revalorisation du prix des parts. Nous voilà face à une tautologie mais analysons le mécanisme sous-jacent :  

Les SCPI de plus-value investissent exclusivement en immobilier d'habitation tandis que les SCPI de rendement investissent en immobilier d'entreprise. Ainsi, avec les capitaux collectés, le gestionnaire de la SCPI de plus-value investira dans des immeubles locatifs ou dans des logements isolés.

Bien évidemment, la notion de diversification et de mutualisation trouve ici aussi tout son sens, comme dans toutes les catégories de SCPI. D'un point de vue géographique, les SCPI de plus-value investissent uniquement en France et plus spécifiquement en Île-de-France, notamment à Paris. Le patrimoine détenu en province est résiduel et localisé dans des grandes agglomérations dans lesquelles le marché immobilier locatif est tendu.

Concrètement, les SCPI de plus-value ne génèrent pas de dividendes réguliers même si elles peuvent verser à leurs associés des dividendes exceptionnels issus de plus-values du même nom. La rentabilité pour l'investisseur découle de l'augmentation du prix de la part au fil des années. En effet, la société de gestion cherche à réaliser des plus-values à long terme. Aussi, si vous avez besoin de revenus complémentaires, ces SCPI ne sont pas faites pour vous, préférez-leur les SCPI de rendement.

En revanche, si vous ne souhaitez pas accroître votre pression fiscale et disposez de temps devant vous, les SCPI fiscales peuvent vous séduire en vue de la revalorisation de votre patrimoine.

Techniquement, la société de gestion acquiert des biens immobiliers décotés, notamment en raison de leur mode d'occupation (soumis à la loi du 1er septembre 1948, démembrés, en viager...). Une fois le bien libéré de son (ses) occupant(s), le plus souvent à la suite de son (leur) décès, son prix rejoindra celui du marché, ce qui induira une plus-value importante pour les associés : la décote initiale disparaîtra alors instantanément. Précisons que les loyers perçus des locataires titulaires d'un bail de 1948 sont généralement intégralement absorbés par les dépenses courantes : taxes foncières, charges de copropriété...

Avec la SCPI Pierre 48, la société Paref Gestion permet aux investisseurs de revaloriser leur patrimoine sur le long terme puisque le prix de la part a été multiplié par plus de 5 entre sa date de lancement en 1996 et avril 2017. Spécialisée à l’origine sur les biens type loi de 48, Pierre 48 s’est peu à peu tournée, du fait d’une raréfaction mécanique de l’offre, vers des biens acquis en nue-propriété ou en viager.  

S’agissant des SCPI achetant des biens immobiliers en nue-propriété, la revalorisation du prix des parts est effective au cours du temps avec la reconstitution progressive de la pleine-propriété.

C’est le cas avec la SCPI Patrimmo Croissance, lancée et gérée par Primonial REIM. Cette SCPI fiscale à capital variable achète des biens immobiliers locatifs neufs en nue-propriété tandis que l’usufruit est acquis par des organismes de logement social en vue de loger leurs locataires.

Afin de générer un déficit foncier, les SCPI fiscales peuvent être achetées à crédit. La société de gestion peut également recourir à l'emprunt pour acquérir les immeubles rejoignant le parc immobilier.

Notons enfin que la plus-value générée lors de la cession des parts par les associés est soumise aux règles fiscales habituelles relatives aux plus-values immobilières.

article en cours de rédaction

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