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Bien qu'actuellement les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) jouissent d'une notoriété certaine, leur consécration légale résulte d'une loi déjà ancienne. Il s'agissait à l'époque d'entériner une pratique naissante consistant à acquérir de l'immobilier d'affaires de manière collective en vue de sa location, pour pallier le caractère particulièrement onéreux de l'acquisition individuelle de ce type de biens.

Conscient de l'intérêt d'une telle pratique pour le financement de l'immobilier, le législateur a donné une existence légale à cette structure en adoptant la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970. Créer une SCPI était alors encadré juridiquement. Depuis cette date, on assiste au développement de la création des SCPI, compte tenu des avantages qu'elle procure aux investisseurs (revenus supplémentaires, avantages fiscaux, plus-values immobilières, etc.).

Le cadre légal : comment créer une SCPI ?

Entité d'un ensemble plus vaste constitué par les sociétés civiles, créer une SCPI est soumis aux dispositions du code civil, lesquelles imposent des conditions générales et spéciales pour la validité de leur constitution.

Conditions générales pour créer une SCPI : Le premier acte de création d'une SCPI réside dans la conclusion d'un contrat de société entre - au minimum - deux ou plusieurs personnes qui choisissent de s'unir pour exercer une activité, en l'espèce immobilière (Art.1832 du code civil). La volonté d'agir "dans un intérêt commun et sur un même pied d'égalité pour participer aux bénéfices comme aux pertes" est un aspect essentiel de la validité du contrat de société. A cette condition, dégagée par la Cour de cassation, s'ajoutent celles qui sont propres à la formation des contrats prévues au nouvel article 1128 du code civil. Les associés doivent en effet, lors de la création d’une SCPI, avoir consenti de manière libre et éclairée. Ils doivent jouir de la capacité de contracter et le contenu du contrat doit être licite et certain.

Conditions spéciales pour créer une SCPI : Pour créer une SCPI, les associés doivent obligatoirement réaliser un apport afin de constituer le capital social. Cet apport peut être en numéraire, en nature ou en industrie, et celui-ci ne peut être inférieur au seuil minimum de 760 000 euros. (Art. L.214-88 du code monétaire et financier) Par ailleurs, la loi impose que les statuts soient rédigés par écrit et qu'ils contiennent obligatoirement certains éléments (Art.1835 du code civil). Enfin, la SCPI prend "vie", juridiquement, après avoir été immatriculée au registre du commerce et des sociétés (Art. 1842 du code civil).

Ces principales dispositions ont vocation à organiser les rapports entre les associés, dès la création de la SCPI. Si de prime abord le formalisme apparaît pesant, il n'en demeure pas moins qu'il reste le garant de la sécurité juridique de ses fondateurs.

Si vous voulez en savoir plus sur comment créer une SCPI n’hésitez pas à nous contacter.