Le calcul que l'on lit partout tient en une ligne : un reste à charge de 1 800 € par mois, un taux de distribution de 4,91 %, donc 440 000 € de capital en SCPI. Ce calcul est faux. Il applique un rendement brut à une facture qui se paie en euros nets, et il oublie que les revenus ainsi créés réduisent l'APA à laquelle le résident a droit. En net d'impôt, il faut compter de 590 000 à plus de 900 000 € selon votre tranche d'imposition. Voici pourquoi, et ce que cela change.
Ce que coûte réellement un EHPAD
Première correction utile : la facture d'un EHPAD se décompose en deux lignes, pas une. L'hébergement d'abord, à la charge du résident. La dépendance ensuite, partiellement couverte par l'APA. Les soins médicaux, eux, sont pris en charge par l'Assurance maladie et n'apparaissent pas sur la facture.
Pour l'hébergement seul, les données CNSA les plus récentes (2024) donnent une chambre seule à 2 164 € par mois dans un établissement habilité à l'aide sociale, et 3 128 € par mois dans un établissement qui ne l'est pas. Près de 1 000 € d'écart selon le statut de l'établissement, avant même de parler de région. À cela s'ajoute le tarif dépendance, soit 22,65 € par jour en GIR 1-2, environ 689 € par mois.
Vous verrez souvent circuler un « tarif moyen national de 2 628 € ». Nous ne l'avons retrouvé dans aucune publication officielle, et il contredit les chiffres de la CNSA. Nous préférons ne pas le reprendre.
Ce que l'APA couvre, et surtout ce qu'elle ne couvre pas
L'Allocation personnalisée d'autonomie est ouverte sans condition de ressources à toute personne de 60 ans ou plus classée en GIR 1 à 4. Sans condition de ressources pour y avoir droit, ce qui ne veut pas dire sans effet des ressources sur son montant. La nuance est décisive pour la suite.
Les plafonds 2026 souvent cités (2 080,33 € en GIR 1, 1 682,30 € en GIR 2, 1 215,99 € en GIR 3, 811,52 € en GIR 4) concernent les plans d'aide à domicile. En établissement, la logique est autre : l'APA ne finance jamais l'hébergement, et elle ne compense que l'écart entre le tarif dépendance correspondant au GIR du résident et le tarif GIR 5-6, le plus bas, qui reste à sa charge.
Résultat, un reste à charge moyen que la DREES situe à 1 957 € par mois, pour des aides moyennes de 428 € par mois seulement. Face à une pension de retraite moyenne autour de 1 600 €, l'écart à financer tourne donc autour de 350 à 400 € mensuels dans le cas moyen. Et le cas moyen n'existe pas : en Île-de-France ou dans un établissement non habilité, l'écart réel peut être plusieurs fois supérieur.
La réduction d'impôt, un correctif partiel réservé aux imposables
Une réduction d'impôt de 25 % s'applique sur les dépenses d'hébergement et de dépendance, hors soins, déduction faite des aides déjà perçues. Le plafond est de 10 000 € de dépenses par an et par personne hébergée, soit un avantage maximal de 2 500 €. Un couple n'atteint 20 000 € de plafond, donc 5 000 € d'avantage, que si ses deux membres résident en établissement. Un couple dont un seul conjoint est en EHPAD reste à 2 500 €.
C'est une réduction d'impôt, pas un crédit d'impôt : elle ne bénéficie qu'aux contribuables imposables. Un résident non imposable n'en tire rien. Un amendement visant à la transformer en crédit d'impôt universel a bien été adopté en première lecture par les députés en octobre 2025, mais il a été écarté du budget 2026 définitif.
Le calcul honnête : brut n'est pas net
Voici le cœur du problème. Le taux de distribution de 4,91 % constaté en 2025 (ASPIM/IEIF) est un rendement brut. Or une facture d'EHPAD se règle en euros nets, et les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers : barème progressif de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sur la totalité du revenu net de charges.
Le rendement réellement disponible est donc de 4,91 % × (1 − TMI − 17,2 %). Ce qui change tout :
| Tranche d'imposition | Rendement net | Capital pour 2 000 €/mois nets | Capital pour un écart de 400 €/mois |
|---|---|---|---|
| Non imposable (prélèvements sociaux seuls) | 4,07 % | environ 590 000 € | environ 118 000 € |
| 11 % | 3,53 % | environ 681 000 € | environ 136 000 € |
| 30 % | 2,59 % | environ 926 000 € | environ 185 000 € |
| 41 % | 2,05 % | environ 1 169 000 € | environ 234 000 € |
Le fameux « 440 000 € » suppose donc, sans le dire, une tranche marginale à 0 % et zéro prélèvement social. Autrement dit une situation qui n'existe pas : un foyer qui encaisse 24 000 € de revenus fonciers annuels ne reste pas non imposable.
Bonne nouvelle en revanche pour qui vise seulement à combler l'écart avec la pension, et non à couvrir la facture entière : 118 000 à 185 000 € suffisent dans le cas moyen. C'est un objectif nettement plus atteignable, à condition de le construire des années à l'avance.
Le point que personne ne mentionne : vos revenus SCPI réduisent votre APA
C'est l'angle mort de toute cette stratégie, et il est structurant.
En établissement, la participation du résident au tarif dépendance dépend de ses ressources. En dessous de 2 846,77 € par mois, il ne paie que le tarif GIR 5-6. Entre 2 846,77 € et 4 379,64 €, sa participation croît progressivement. Au-delà, elle atteint le tarif GIR 5-6 augmenté de 80 % de la différence.
Reprenez le scénario de départ : 1 600 € de pension plus 2 000 € de revenus SCPI, cela fait 3 600 € de ressources mensuelles. Le résident bascule en plein dans la tranche dégressive. Son APA diminue, donc son reste à charge augmente, donc le capital nécessaire pour le couvrir augmente à son tour. Le placement censé financer la dépendance dégrade en partie l'aide qui la finançait.
Les mêmes ressources réduisent, voire annulent, l'éligibilité à l'aide sociale à l'hébergement. Cette stratégie n'est donc pas neutre : elle vous fait sortir du champ des aides.
Ce que cette stratégie ne règle pas
Le revenu n'est pas garanti. Une baisse du taux d'occupation financier ou une révision de la distribution réduit d'autant la couverture espérée, au moment précis où le besoin est le plus rigide. Rappelons aussi que le taux de distribution ne dit rien de la valeur du capital : la performance globale annuelle, qui intègre l'évolution du prix de la part, s'est établie à +1,46 % en moyenne en 2025.
La liquidité n'est pas instantanée. Acheter des parts au moment de l'entrée en établissement n'a pas de sens : un dépôt de garantie ou des travaux d'adaptation ne peuvent pas attendre les semaines, parfois les mois, que prend une cession de parts. Cette stratégie se construit dix ans avant, ou pas du tout.
Le patrimoine reste dans l'assiette de l'ASH. Si le recours à l'aide sociale à l'hébergement devient nécessaire, le département peut exercer un recours sur la succession, et solliciter les obligés alimentaires. Les enfants, donc, mais plus les petits-enfants depuis la loi Bien vieillir du 8 avril 2024. Anticiper un capital réduit le risque d'avoir à mobiliser l'ASH. Mais si elle est malgré tout mobilisée, des parts de SCPI grossissent l'assiette du recours sur succession.
Alors, faut-il y renoncer ?
Pas nécessairement, mais il faut poser le problème correctement. Viser la couverture intégrale d'un reste à charge par des revenus de SCPI suppose un capital de l'ordre de 600 000 à 900 000 €, qui dégrade au passage vos droits à l'APA : pour la plupart des familles, ce n'est pas un objectif réaliste. Viser le seul écart entre la pension et le reste à charge, autour de 120 000 à 185 000 €, est beaucoup plus tenable, et c'est de cette manière que la question mérite d'être abordée.
Ce que la SCPI apporte réellement ici, ce n'est pas une solution de financement dédiée à la dépendance. C'est un revenu complémentaire construit longtemps à l'avance, qui servira, le moment venu, à absorber une partie d'un choc budgétaire, parmi d'autres ressources. Ni plus, ni moins. Un chiffrage sérieux dépend de votre tranche d'imposition, de vos autres revenus et de l'établissement visé : pour en discuter à partir de votre situation réelle, échangez avec un consultant.
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