Ce qu’il faut savoir avant d’investir en SCPI : les risques à prendre en compte

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont une forme d’investissement qui permet d’accéder à un portefeuille immobilier géré par des professionnels, sans acheter un bien en direct. Si ce type de placement peut convenir à certains profils d’investisseurs, il comporte également des risques spécifiques. Il est donc essentiel de les comprendre avant toute décision.

Le risque de perte en capital

L’investissement en SCPI présente un risque de perte partielle ou totale du capital investi. La valeur des parts peut évoluer à la baisse, notamment si les actifs immobiliers détenus subissent une dépréciation ou si le marché locatif se détériore. La revente des parts peut donc se faire à un prix inférieur à celui d’acquisition.

Des revenus non garantis

Les revenus potentiels des SCPI dépendent des loyers perçus et de la bonne gestion des immeubles. Ces flux peuvent varier selon plusieurs facteurs : vacance locative, impayés, renégociation des loyers ou travaux imprévus. Aucun niveau de distribution n’est assuré ni constant dans le temps. Il est important de considérer cette variabilité avant d’investir.

Une liquidité limitée

Les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse. Elles ne bénéficient donc pas d’un marché organisé garantissant la liquidité. En cas de volonté de revente, les délais peuvent être plus ou moins longs, selon la SCPI concernée et la demande du marché secondaire. Ce placement doit être envisagé avec un horizon d’investissement de long terme.

Une exposition aux cycles économiques et immobiliers

Le patrimoine des SCPI est exposé aux dynamiques économiques, aux conditions du marché immobilier, ainsi qu’à des événements externes (inflation, tensions géopolitiques, évolutions sectorielles). Ces éléments peuvent affecter la valorisation des actifs détenus et les revenus générés.

L’effet des taux d’intérêt

Un environnement de taux changeants peut influencer la perception qu’ont les investisseurs des SCPI. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, d'autres types de placements peuvent paraître plus compétitifs, ce qui peut ralentir la collecte de fonds ou affecter les valorisations. Il est important d’en tenir compte dans une analyse globale du contexte économique.

La fiscalité applicable

Les revenus issus de parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, selon la situation fiscale de l’investisseur. Certaines SCPI peuvent également générer des revenus fonciers étrangers, soumis à une fiscalité spécifique. Des évolutions législatives peuvent intervenir à tout moment et modifier les règles en vigueur.

L’importance de la qualité de gestion

La performance d’une SCPI repose en grande partie sur la société de gestion : sa stratégie d’investissement, sa capacité à sélectionner les biens, à assurer leur gestion locative, et à arbitrer les actifs en fonction du marché. Il est donc recommandé de s’informer sur l’expérience et la transparence des sociétés de gestion avant tout investissement.

En conclusion

Les SCPI sont des véhicules d’investissement accessibles et encadrés, mais qui comportent des risques à évaluer avec attention. Avant d’investir, il est indispensable de bien comprendre ces risques, de lire les documents réglementaires (note d’information, DIC, rapport annuel), et de s’assurer que ce type de placement est adapté à sa situation patrimoniale et à ses objectifs financiers.