Depuis 2014, la DGFiP s'appuie sur un algorithme de ciblage, le CFVR, qui a déclenché plus de la moitié des contrôles fiscaux des particuliers en 2025. Un autre outil, l'algorithme Diane, a généré à lui seul 42 000 redressements sur la même année. Or, pour un bien détenu en direct, la valeur déclarée à l'IFI reste une estimation du contribuable, bâtie par comparaison. Pour une SCPI, elle est publiée chaque année par une société de gestion agréée par l'AMF. Le risque ne disparaît pas pour autant : il change de nature. Et il ne s'arrête pas au décès.
Le ciblage des contrôles s'est industrialisé
CFVR et l'algorithme Diane
Le dispositif CFVR, pour Ciblage de la Fraude et Valorisation des Requêtes, est déployé depuis 2014. Il croise les données déclaratives, cadastrales et bancaires (via le fichier FICOBA) avec les échanges automatiques d'informations entre administrations fiscales, pour repérer les écarts entre le patrimoine déclaré et le train de vie constaté.
En 2025, plus d'un contrôle de particulier sur deux a été déclenché par ce type d'alerte algorithmique. L'administration ne visait initialement ce seuil que pour 2027. Sur la même année, l'algorithme Diane a produit à lui seul 42 000 redressements.
Un troisième outil, l'application GALAXIE, autorisée par arrêté du 11 mars 2022 après avis de la CNIL, sert à visualiser les liens entre entités professionnelles et personnes physiques, avec des éléments de contexte sur leur situation patrimoniale et fiscale.
Foncier innovant : la détection par imagerie
Pour le bâti non déclaré, la DGFiP a développé un projet distinct, Foncier innovant, qui croise les prises de vue aériennes de l'IGN avec les données cadastrales pour repérer piscines et constructions absentes des fichiers fiscaux. L'expérimentation, menée sur neuf départements, avait identifié plus de 20 000 piscines non déclarées avant d'être généralisée. Depuis, le champ s'étend à d'autres éléments bâtis : vérandas, garages, abris de jardin.
L'algorithme signale, l'humain décide
Il serait faux d'écrire que la machine redresse toute seule. L'outil produit un classement probabiliste des dossiers par degré d'atypicité. C'est ensuite un agent de la DGFiP qui instruit et décide, ou non, d'engager un contrôle.
La nuance compte, dans les deux sens. Elle évite de présenter un risque plus grand qu'il ne l'est. Elle acte aussi que le volume de dossiers examinés augmente mécaniquement.
Immobilier détenu en direct : une valeur estimative par nature
La méthode par comparaison
Pour l'IFI, un bien détenu en direct se déclare à sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition, c'est-à-dire au prix auquel il aurait pu être vendu à cette date. En pratique, le contribuable construit cette valeur par comparaison avec des transactions similaires, en s'appuyant sur des bases comme Patrim ou les Demandes de Valeurs Foncières.
Pourquoi ces outils ne protègent de rien
Le point est rarement mis en avant : consulter Patrim ou DVF ne met pas à l'abri d'une rectification. Ces bases sont mises à disposition par l'administration, elles ne l'engagent pas. Elle peut retenir une évaluation différente si elle dispose de termes de comparaison qu'elle juge plus pertinents, et il revient largement au contribuable de justifier ses ajustements : état du bien, nuisances, travaux à prévoir.
Le barème applicable, vérifié au BOFiP, est plus nuancé qu'on ne le présente d'ordinaire. Une sous-évaluation reconnue de bonne foi n'entraîne, à elle seule, qu'un intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 2,40 % par an (article 1727 du CGI). Aucune majoration n'est due tant que l'administration n'établit pas d'intention. Ce n'est que si elle démontre un manquement délibéré que la majoration monte à 40 %, et à 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou d'abus de droit (article 1729 du CGI).
C'est sur cette frontière que se concentre l'essentiel des contentieux : le contribuable invoque l'erreur, l'administration cherche à caractériser l'intention. À ne pas confondre avec le retard ou le défaut de dépôt de la déclaration elle-même, sanctionné d'une majoration de 10 %, portée à 40 % à défaut de régularisation dans les trente jours d'une mise en demeure (article 1728 du CGI).
Le risque propre aux cessions entre proches
Un risque additionnel existe, spécifique à l'immobilier direct : la transmission en famille. Céder un bien à un proche à un prix manifestement inférieur à sa valeur réelle peut être requalifié en donation déguisée. L'écart entre le prix payé et la valeur vénale est alors soumis aux droits de donation, majorés.
Ce risque suppose une négociation de gré à gré. Il n'a pas d'équivalent sur des parts de SCPI, où le prix de référence est fixé par la société de gestion et non débattu entre les parties.
SCPI : une valeur encadrée, pas une immunité
Qui fixe la valeur
Pour une SCPI à capital variable, la valeur retenue pour l'IFI correspond à la valeur de retrait, pondérée par la part d'actifs immobiliers dans le patrimoine de la SCPI. Pour une SCPI à capital fixe dotée d'un marché secondaire actif, c'est le dernier prix d'exécution connu au 1er janvier qui sert de base. Dans les deux cas, cette valeur est calculée et publiée chaque année par la société de gestion, acteur régulé sous agrément AMF, généralement via l'Imprimé Fiscal Unique.
Ce que dit vraiment l'attestation IFI
Un point technique change la portée de cet argument, et il mérite d'être formulé avec précision : la valeur IFI communiquée par la société de gestion est une information destinée à faciliter votre déclaration, pas une valeur légalement contraignante. La responsabilité de la déclaration reste la vôtre, et vous demeurez libre de retenir une autre valeur si vous l'estimez justifiée.
Dans les faits, cette liberté est rarement exercée. La valeur publiée émane d'un professionnel régulé, elle est documentée et opposable dans son mode de calcul, ce qui laisse peu de prise à la contestation par rapport à l'estimation individuelle d'un bien physique.
Les erreurs qui persistent
Le risque ne disparaît donc pas. Il se déplace.
Les erreurs observées sur les SCPI ne portent presque jamais sur le bien-fondé de la valeur. Elles portent sur son application : déclarer la valeur de retrait ou le prix de souscription au lieu de la valeur IFI spécifique, ou oublier d'appliquer le prorata correspondant à la fraction immobilière taxable. Ce sont des erreurs de déclaration, pas des désaccords de valorisation. La distinction change la nature du contentieux, elle ne le supprime pas.
Démembrement : l'écart le plus net entre les deux supports
En cas de démembrement de parts de SCPI, la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'IFI : seul l'usufruitier déclare, et pour la valeur en pleine propriété (article 968 du Code général des impôts).
Une réserve importante, souvent passée sous silence. Lorsque le démembrement résulte de l'usufruit légal du conjoint survivant, l'imposition se répartit entre nu-propriétaire et usufruitier selon le barème de l'article 669 du CGI. L'exonération totale du nu-propriétaire vaut donc pour les démembrements d'origine conventionnelle, pas pour tous les cas de succession.
Pour un bien détenu en direct, la même logique s'applique à l'usufruitier. Ce qui diffère, c'est tout le reste : partage, indivision, gestion physique du bien. Autant de sources de complexité que des parts de SCPI, juridiquement qualifiées de biens meubles (article 529 du Code civil), ne connaissent pas de la même façon. Nous détaillons ces mécanismes dans Transmettre son patrimoine en SCPI : démembrement, IFI et succession.
Du vivant à la succession : deux impôts, un risque qui traverse le décès
Une confusion fréquente mérite d'être levée. L'IFI est un impôt annuel qui ne frappe que les vivants, avec un fait générateur fixé au 1er janvier. Au décès, ce ne sont plus les règles de l'IFI qui s'appliquent à la transmission, mais les droits de mutation à titre gratuit, assis sur la valeur vénale des biens au jour du décès. Deux impôts distincts, deux valorisations distinctes.
Le passé fiscal ne meurt pas avec le contribuable
Ce que le décès ne fait pas disparaître, c'est le passé fiscal du défunt.
En matière d'IFI, l'administration dispose d'un délai de reprise de trois ans lorsque l'exigibilité des droits ressortait suffisamment de la déclaration, sans qu'il soit nécessaire de procéder à des recherches (article L180 du Livre des procédures fiscales). À défaut, quand une omission ou une sous-évaluation ne pouvait être détectée sans investigation, ce délai passe à six ans (article L186 du même livre). Autrement dit, plus la sous-évaluation est difficile à repérer sur la déclaration, plus l'administration dispose de temps pour y revenir.
Si une insuffisance des années précédentes est identifiée après le décès, le rappel de droits devient une dette de la succession, à la charge des héritiers dans la limite de ce qu'ils recueillent. Une erreur commise de bonne foi du vivant peut ainsi ressurgir plusieurs années plus tard, et peser sur ceux qui héritent.
Les droits de succession déclenchent une nouvelle valorisation
Indépendamment de ce rattrapage sur le passé, la transmission elle-même provoque une nouvelle évaluation. Pour l'immobilier direct, c'est à nouveau une valeur vénale estimée, exposée au même risque de contestation que du vivant.
Pour des parts de SCPI, les pratiques divergent selon les sociétés de gestion entre valeur de retrait et valeur de reconstitution au jour du décès. Ce point doit être vérifié auprès de chaque société de gestion plutôt que présumé uniforme.
Ce que cela change concrètement
Le contraste utile n'oppose pas un risque nul à un risque permanent. Il porte sur la nature du risque.
| Immobilier détenu en direct | Parts de SCPI | |
|---|---|---|
| Origine de la valeur déclarée | Estimation du contribuable, par comparaison | Valeur publiée par la société de gestion, sous agrément AMF |
| Nature du risque | Débat de fond sur la valeur elle-même | Erreur d'application : mauvaise ligne, prorata oublié |
| Risque lié aux cessions familiales | Requalification possible en donation déguisée | Sans objet, le prix n'est pas négocié entre les parties |
| Au décès | Nouvelle valeur vénale estimée, contestable | Méthode à vérifier auprès de la société de gestion |
Dans les deux cas, le droit de reprise de l'administration ne s'arrête pas au décès. Une erreur du vivant peut redevenir une dette de succession, plusieurs années après.
Cet article ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation individuelle doit être vérifiée auprès d'un notaire ou d'un conseiller fiscal. Si votre patrimoine mêle immobilier direct et parts de SCPI et que vous voulez faire le point sur la façon dont il est déclaré, nos consultants peuvent en discuter avec vous.
FAQ
Le fisc peut-il contester la valeur IFI communiquée par une société de gestion de SCPI ?
Un redressement IFI peut-il viser une succession déjà réglée ?
La nue-propriété de parts de SCPI est-elle exonérée d'IFI ?
Que se passe-t-il si des héritiers sous-évaluent des parts de SCPI lors d'une succession ?
Un algorithme peut-il déclencher seul un redressement ?
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