Ras-le-bol du locatif en 2026 : 47 % des bailleurs sur le départ, mais où va vraiment l'argent ?

Le chiffre circule depuis janvier : 47 % des 12 000 bailleurs interrogés par Foncia en 2025 retirent leur bien du marché locatif pour le vendre. Le ras-le-bol est réel, et il est mesuré.

Ce qui ne l'est pas, c'est la suite. Où part l'argent de ces ventes ? Vers une SCPI, une assurance-vie, une résidence principale, le remboursement d'un crédit ? Aucune statistique publique ne suit ce flux. Entre ce que les bailleurs déclarent et ce que montre la collecte des SCPI, il y a un écart. C'est lui que cet article examine.

Les Français quittent-ils massivement le locatif pour la SCPI ?

Le ras-le-bol des bailleurs est documenté. L'exode vers la SCPI, non.

D'un côté, l'enquête Foncia publiée le 28 janvier 2026 : 47 % des 12 000 propriétaires bailleurs interrogés en 2025 retirent leur logement du marché locatif pour le vendre. De l'autre, les statistiques de l'ASPIM et de l'IEIF publiées le 5 août 2026 : une collecte brute de 2,7 milliards d'euros au premier semestre (+2,6 % sur un an) et une collecte nette de 2,2 milliards (+2,5 %). L'ASPIM indique que la collecte brute se stabilise à un rythme annualisé d'environ 5,6 milliards d'euros sur douze mois glissants, proche, selon son président, des niveaux d'avant le cycle de forte croissance 2019-2022.

Une hausse de 2,5 % n'a rien d'une ruée. Et aucune des statistiques publiques consultées ne mesure les capitaux qui passent d'un logement locatif vers une SCPI. La bascule existe pour certains bailleurs. Un mouvement de masse n'est pas démontré.

Les bailleurs quittent-ils vraiment le marché locatif en 2026 ?

Les signaux vont tous dans le même sens : l'offre se contracte. Son ampleur, elle, reste discutée.

Foncia relève une baisse de 7 % du stock de logements à louer sur 2025. Le réseau Laforêt, dans son bilan 2025 publié en décembre, mesure un recul de l'offre de 13 % face à une demande en hausse de 11 %. Ces chiffres viennent de réseaux d'agences et de leurs annonces. Ils ne couvrent pas tout un parc locatif privé détenu pour l'essentiel par des particuliers : selon l'ANIL (avril 2025), deux tiers des bailleurs ne possèdent qu'un seul logement.

Surtout, la baisse du stock ne se résume pas aux ventes. Foncia distingue plusieurs cas : la vente, la mise en pause le temps de travaux, l'impossibilité de relouer un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, la relocation hors agence et le passage à la location saisonnière.

Que mesure exactement le chiffre de 47 % ?

Une déclaration. Pas un flux observé.

Il provient d'une enquête Foncia auprès de 12 000 propriétaires bailleurs, dont la composition (zones, ancienneté, profil de la clientèle de l'agence) n'est pas détaillée dans le communiqué. Une intention déclarée n'est pas une transaction. Et une vente, une fois signée, n'est pas un achat de SCPI.

L'ampleur du phénomène est d'ailleurs contestée. Dans un communiqué du 11 juin 2026, l'UNIS, l'UNPI et le SNPI estiment que le rapport de la mission d'évaluation de l'encadrement des loyers minimise la raréfaction de l'offre. Ces organisations défendent les intérêts des bailleurs et des professionnels de l'immobilier, ce qu'il faut garder en tête en les lisant. Selon ce même communiqué, le rapport conclut à des effets limités sur les prix.

Pourquoi tant de bailleurs disent-ils vouloir sortir ?

Le calendrier énergétique vient en tête. La loi Climat et Résilience (n° 2021-1104 du 22 août 2021) prévoit que les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les F à partir de 2028 et les E en 2034. Pour une partie du parc, l'étau s'est pourtant desserré : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, ce qui fait sortir des classes F et G environ 850 000 logements selon le gouvernement. L'état du droit est détaillé dans notre article sur le DPE F et l'échéance de 2028.

Deuxième pression, l'encadrement des loyers. Son expérimentation s'achève fin novembre 2026, selon l'ANIL, et le ministre envisage de la poursuivre, d'après le communiqué des trois organisations professionnelles.

S'y ajoutent les règles de crédit du HCSF, le permis de louer dans les communes qui l'ont instauré et la multiplication des diagnostics. Rien de spectaculaire pris isolément. C'est l'empilement qui pèse, et la charge mentale du bailleur qui va avec.

Le locatif coûte-t-il vraiment plus qu'il ne rapporte ?

C'est l'argument souvent avancé par les propriétaires qui vendent. Il mérite d'être pris au sérieux, et vérifié. Car il comporte un biais évident : ceux qui vendent sont, par construction, ceux qui jugent leur bilan défavorable.

Le test se fait poste par poste. Partir des loyers réellement encaissés, puis retirer :

• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété non récupérables ;
• l'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, la garantie loyers impayés ;
• les travaux et mises aux normes, lissés sur plusieurs années ;
• la vacance entre deux locataires ;
• l'impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux.

La comparaison avec la SCPI exige la même rigueur. Elle supporte elle aussi des frais, de souscription et de gestion. Ses revenus, pour une SCPI investie en France, sont imposés comme des revenus fonciers. Et elle expose à un risque de perte en capital. Le seul arbitre reste le rendement net réel d'un logement donné, calculé sur plusieurs années, comparé à une alternative chiffrée avec la même honnêteté. Notre comparaison entre SCPI et locatif en direct déroule cet exercice.

Ce que la pénurie change pour le bailleur qui reste

Moins de logements sur le marché, c'est aussi moins de mouvements. Foncia mesure un taux de rotation des locataires de 19,7 % en 2025, en baisse de 0,5 point.

Pour le propriétaire d'un logement conforme, bien situé et loué à un loyer en règle, une rotation plus faible veut dire moins de relocations, donc moins de périodes de vacance à financer.

L'argument de la vacance, souvent opposé au locatif en direct, doit donc être pesé ville par ville. La tension n'est pas uniforme sur le territoire, et elle peut se retourner. Ce qui reste, pour beaucoup de bailleurs, c'est moins le risque locatif que la conformité, la rentabilité nette et le poids des travaux.

L'État tente-t-il d'inverser la tendance ?

Oui, avec le dispositif Jeanbrun. Créé par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) et entré en vigueur le 21 février 2026, il vise à relancer l'investissement locatif privé après la fin du Pinel. Il concerne les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028, contre un engagement de location de neuf ans à loyer plafonné.

Le texte bouge encore. La proposition de loi Létard (n° 2674), qui vise à assouplir certaines conditions d'accès, a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 28 mai 2026.

Aucun bilan chiffré de son effet sur les achats locatifs n'apparaît dans les sources consultées. L'État parie sur le retour des investisseurs. Le marché, lui, n'a pas tranché. Les deux logiques sont mises côte à côte dans notre comparatif Jeanbrun ou SCPI.

Où va l'argent des bailleurs qui vendent ?

Personne ne le mesure. Les chiffres de l'ASPIM et de l'IEIF décrivent une stabilisation de la collecte, pas un afflux.

La collecte nette des SCPI atteint 2,2 milliards d'euros au premier semestre 2026, en hausse de 2,5 % sur un an. Le deuxième trimestre, à 1,1 milliard d'euros, recule de 4,6 % sur un an. Les souscriptions se concentrent sur les SCPI diversifiées, qui captent 70,9 % de la collecte brute.

Rien dans ces statistiques n'identifie l'origine des fonds. Elles ne permettent ni de confirmer ni d'écarter qu'une part provienne de ventes de logements locatifs. Pour trancher à l'échelle du marché, il faudrait une enquête sur l'origine des capitaux souscrits. Nous n'en avons trouvé aucune.

C'est tout le paradoxe du sujet : le départ est déclaré, la destination est inconnue. Pour lire ces chiffres de collecte dans la durée, voir ce que la collecte SCPI révèle du cycle économique.

Ce qu'une SCPI ne règle pas pour un ancien bailleur

Quitter le locatif en direct ne supprime pas le risque immobilier. Il change de nature.

Au premier semestre 2026, selon l'ASPIM, 53 % des SCPI ont réduit leur distribution, avec une baisse moyenne de l'ordre de 14 %. Le taux de distribution moyen pondéré s'établit à 2,30 % sur le seul semestre.

La liquidité demande aussi de l'attention. Au 30 juin 2026, 1,9 milliard d'euros de parts étaient en attente de retrait, soit 2,2 % de la capitalisation, et onze SCPI avaient suspendu la variabilité de leur capital. Le prix de part moyen des SCPI à capital variable est resté stable. Celui des SCPI à capital fixe, établi par confrontation des ordres, recule de 33 %.

Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Le risque de perte en capital est réel, la revente des parts peut prendre du temps, et le placement s'envisage sur le long terme : huit ans au minimum.

Quelles questions se poser avant de vendre pour passer à la SCPI ?

La situation du logement compte bien plus que la tendance générale. Quelques questions permettent de la poser clairement, sans préjuger de la réponse.

• Mon logement sera-t-il encore louable en 2028 ? S'il est classé F et que les travaux sont hors de portée, la question de la sortie est légitime. Vendre, rénover ou changer d'usage sont des options distinctes. La SCPI n'est qu'une destination possible du capital parmi d'autres.
• Quel est le rendement net réel de mon bien, sur plusieurs années ? Pour un logement conforme en zone tendue, rien ne presse. La vente a un coût (frais, fiscalité de la plus-value, remboursement éventuel du crédit) que le calcul doit intégrer : il est détaillé dans Vendre un bien locatif pour réinvestir en SCPI.
• Est-ce la gestion qui me pèse, ou le rendement ? Si c'est la gestion, la confier à un administrateur de biens est une autre réponse. Elle a un coût, à mettre en face du rendement net.
• J'hésite entre acheter un logement et acquérir des parts ? Comparer le ticket d'entrée, la liquidité, l'effort de gestion et la concentration du risque, sans oublier l'horizon de détention.

Ces questions n'ont pas de réponse générale. Elles dépendent du bien, de la fiscalité du foyer, de l'endettement et des objectifs. Faire le point avec un consultant permet de les poser sur votre situation ; chez un cabinet agréé CIF, ce travail passe par un profil de risque et une recommandation écrite.

Sources, méthode et limites

Sources. Foncia, communiqué du 28 janvier 2026 (bilan 2025, enquête auprès de 12 000 bailleurs) ; Laforêt, bilan 2025 du réseau (décembre 2025) ; ANIL, étude sur les bailleurs privés (avril 2025) et page sur l'encadrement des loyers ; ASPIM et IEIF, communiqué du 5 août 2026 (statistiques du premier semestre 2026) ; UNIS, UNPI et SNPI, communiqué du 11 juin 2026 ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience ; gouvernement, réforme du coefficient de conversion de l'électricité au 1er janvier 2026 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ; proposition de loi n° 2674, adoptée en première lecture le 28 mai 2026.

Limites. L'enquête Foncia est déclarative. Les données d'offre et de demande proviennent de réseaux d'agences et ne couvrent qu'une partie du parc locatif privé. Aucune source publique consultée ne mesure le flux de capitaux du locatif vers la SCPI.

Prochaines mises à jour. Statistiques du troisième trimestre 2026 de l'ASPIM et de l'IEIF, puis décision sur l'encadrement des loyers à l'issue de l'expérimentation, fin novembre 2026.