La SCPI Actipierre 2 se trouve en situation de surinvestissement

Le titre de cet article nous conduit immédiatement à préciser la notion de surinvestissement. Dans le monde de l’épargne immobilière assistée, lorsqu’une SCPI est en situation de surinvestissement, c’est qu’elle a davantage engagé de fonds qu’elle n’en possède en trésorerie. Cela signifie donc que pour réaliser son ou ses dernier(s) investissement(s), elle a recouru à l’emprunt. Ce dernier peut être remboursé par l’émission de nouvelles parts.

Toutefois, comme la SCPI Actipierre 2 est une SCPI de rendement à capital fixe, aucune nouvelle part ne sera émise avant une prochaine augmentation de capital. En d’autres termes, Actipierre 2, gérée par AEW Ciloger, va donc conserver son emprunt. Elle peut toutefois le rembourser en cas de cession d’actif(s) qui générera de la trésorerie. En l’espèce, le surinvestissement n’est que de 3,9 millions d’euros, à comparer avec une capitalisation de près de 112 millions d’euros au 31 décembre dernier répartie entre 3 431 associés.

Précisons que la SCPI Actipierre 2 dispose d’une facilité de caisse de 7 millions d’euros accordée par l’assemblée générale ordinaire. C’est cette dernière qui a été utilisée en l’espèce. Comme le coût d’un financement à court termes est très bas, recourir à une facilité de caisse pour compléter un investissement revient à utiliser un effet de levier au profit des associés.

Actipierre 2 est une SCPI pure-player qui a reçu son agréement en 2010. Elle est investie quasi-uniquement en commerces (99 % de sa valeur vénale). Son patrimoine est situé quasi-exclusivement en Île-de-France (67% à Paris et 32 % en région parisienne). Actipierre 2 est donc une SCPI de commerces francilienne.

Ce bouclier patrimonial a rapporté 4,81 % ses associés en 2018, soit 46 points de plus que la moyenne des SCPI de rendement. Ce résultat constitue un recul minime de 8 centimes comparé à ce qui a été offert aux porteurs de parts au titre de 2017. Pour 2019, AEW Ciloger table sur une performance quasi-équivalente pour la SCPI Actipierre 2. Au 31 décembre 2018, les taux de rendement interne (TRI) de cette SCPI de rendement sur 5 ans, 10 ans et 15 ans étaient respectivement de 5,21 %, 8,40 % et 10,82 %.

Sur le marché secondaire organisé sur lequel s’échangent les parts de la SCPI Actipierre 2, son prix d’exécution est de 310,00 euros et les parts en attente ne représentent que 0,48 % de celles émises. Cela signifie que lorsqu’un associé souhaite céder ses parts, il trouve facilement preneur. Il en découle une importante fluidité du marché d’Actipierre 2. Au prix des parts précité, il importe d’ajouter des droits et des frais. Concrètement, le dernier prix acquéreur d’Actipierre 2 était de 342,24 euros par part au 26 décembre 2018.

En fin d’année 2018, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI Actipierre 2 était de 95,56 %. Le locaux sous franchise de loyers représentaient 0,61 % tandis que 3,75 % des biens immobiliers étaient vacants et 0,08 % en travaux ou sous promesse de vente.

Entre les mois de septembre et de décembre 2018, quatre biens ont été libérés mais ils représentent des surfaces modestes allant de 62 m² à 120 m².

Alors qu’aucun nouvel investissement immobilier n’a été réalisé au cours du trimestre écoulé, la SCPI Actipierre 2 a procédé à plusieurs arbitrages. Ainsi, deux commerces ont été cédés. Le premier, couvrant 223 m², se trouve à Paris (75004). Vendu pour 855 000 euros, il avait été acquis en 1987. Le second, situé à Chilly-Mazarin (91) était entré en portefeuille en 2010. D’une surface de 1 302 m², il a été cédé contre 1,6 million d’euros. Ces deux cessions ont procuré aux associés d’Actipierre 2 une plus-value nette de 0,4 million d’euros.

Si vous souhaitez acquérir des parts de la SCPI Actipierre 2, il ne vous sera pas possible de le faire par l’intermédiaire de La Centrale des SCPI puisqu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe et que nous ne sommes pas en période d’augmentation de capital pour cette SCPI. En revanche, si vous souhaitez comparer entre elles les meilleures SCPI de rendement à capital variable tournées vers le commerce, vous avez tout intérêt à prendre attache avec nous.

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