Loi baux commerciaux 2026 : quel impact réel pour les SCPI ?

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, réforme le régime des baux commerciaux depuis le 28 mai 2026. Pour un porteur de parts de SCPI, la question n'est pas juridique mais patrimoniale : est-ce que mon fonds est concerné, et dans quel sens ? La réponse tient en deux temps. Le texte apporte un avantage net au bailleur sur le recouvrement des impayés, et lui retire une partie de sa sécurité sur les nouveaux baux. Et contrairement à une idée répandue, l'exposition ne se limite pas du tout aux SCPI étiquetées « commerces ».

Ce que change précisément la loi

Le calendrier d'abord, parce qu'il circule des dates fausses. La loi a été promulguée le 26 mai 2026, publiée au Journal officiel le 27 mai, et elle est entrée en vigueur le 28 mai 2026. Ni juin, ni juillet.

Elle a été partiellement censurée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026. La censure la plus commentée porte sur la suppression des zones à faibles émissions, écartée comme cavalier législatif ; au total, une vingtaine d'articles sur les 84 du texte ont été invalidés. Les dispositions relatives aux baux commerciaux, elles, sont bien entrées en vigueur.

Regroupées au Titre X de la loi, articles 61 à 63, elles créent ou modifient cinq articles du Code de commerce :

• Article 61 → L. 145-46-1 : restriction du champ du droit de préférence du locataire en cas de vente
• Article 62 → L. 145-32-1 : droit à la mensualisation du loyer
• Article 62 → L. 145-40 : plafonnement des garanties locatives
• Article 63 → L. 145-38-1 : validation des clauses d'indexation dites « tunnel »
• Article 63 → L. 145-41 : durcissement de la clause résolutoire pour impayé

Calendrier d'entrée en vigueur

Toutes les SCPI ne sont pas concernées de la même façon

C'est le point que les analyses juridiques généralistes laissent de côté. La réforme vise les locaux affectés à une activité de commerce de détail, de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Elle exclut expressément les bureaux et les entrepôts logistiques purs, et laisse les baux de bureaux, indexés sur l'ILAT et non sur l'ILC, hors du dispositif de clause tunnel.

Un point de méthode s'impose ici, parce qu'il explique presque tout le malentendu. La collecte annuelle par typologie, c'est-à-dire où va l'argent neuf, et le stock de patrimoine déjà détenu, c'est-à-dire où se trouvent les baux existants, sont deux choses différentes. Sur la seule collecte 2025, les SCPI à prépondérance commerces n'ont capté que 2 % des flux selon l'ASPIM. Ce chiffre ne dit rien du poids du commerce dans le patrimoine accumulé depuis quarante ans.

Deux éléments changent la lecture.

Le marché des SCPI s'est historiquement construit sur deux piliers, les bureaux puis les commerces, la diversification vers la santé, la logistique et l'hôtellerie étant restée marginale jusqu'au milieu des années 2010. Une part significative du patrimoine commerce détenu aujourd'hui a donc été constituée avant même l'existence des catégories de classification actuelles, et reste inscrite au bilan de fonds anciens quelle que soit leur étiquette d'aujourd'hui.

Au niveau de chaque fonds, ensuite, l'exposition dépasse largement 2 %, y compris hors segment « commerces ». Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM), classée bureaux, affichait 17,7 % de commerces dans son patrimoine à fin 2025. France Investipierre, également classée bureaux, 23 %. Certaines SCPI diversifiées dépassent 30 %.

Combien de commerce dans le patrimoine des SCPI ? Notre reconstitution

Aucune statistique ASPIM n'agrège le poids du commerce dans le stock total de patrimoine des SCPI, toutes typologies confondues. À défaut, nous avons reconstitué une estimation à partir d'un échantillon de 11 grandes SCPI couvrant 7 sociétés de gestion et toutes les grandes typologies, pondérée par leur capitalisation respective.

L'échantillon représente 27,2 milliards d'euros, soit environ 30,5 % de la capitalisation totale du marché, qui s'établissait à 89 milliards fin 2025. Pondérée par la capitalisation de chaque fonds, la part moyenne du commerce dans le patrimoine ressort à environ 21 %. Une lecture naïve de la seule collecte 2025 aurait donné 2 %, soit dix fois moins.

Le résultat s'est révélé stable au fil de l'extension de l'échantillon : de 6 à 11 fonds, et de 11 % à 30 % de couverture du marché, l'estimation est restée entre 19 % et 27 %, centrée autour de 20 à 21 %. Fait notable, deux fonds classés hors « commerces », Immorente et Épargne Foncière, portent à eux seuls près de 3,1 milliards d'euros d'actifs commerce.

Cette reconstitution reste indicative et ne constitue pas une statistique officielle. Elle couvre environ un tiers du marché, les données sont arrêtées à des dates légèrement différentes, entre le quatrième trimestre 2025 et le premier trimestre 2026, et les pourcentages proviennent des bulletins trimestriels publiés par chaque société de gestion. La méthode, croisement des bulletins et pondération par la capitalisation, reste reproductible et vérifiable.

Mesure 1 : la mensualisation du loyer (L. 145-32-1)

Le locataire d'un local de commerce ou de prestations de services commerciales et artisanales peut désormais exiger de payer son loyer tous les mois plutôt que par trimestre, sous réserve de n'avoir aucun arriéré non contesté. La mesure s'applique aux baux en cours depuis le 26 mai 2026, sur simple demande écrite prenant effet à la prochaine échéance.

Pour une société de gestion, la conséquence est double.

D'un côté, la fréquence de facturation et d'encaissement est multipliée par trois sur les baux concernés, ce qui alourdit la gestion locative et son coût.

De l'autre, un encaissement mensuel révèle un début de défaillance bien plus tôt qu'un encaissement trimestriel. Sur un portefeuille commerce, c'est un signal avancé précieux pour le suivi du taux d'impayés, qui pèse directement sur la régularité du taux de distribution servi aux associés.

Mesure 2 : le plafonnement des garanties à trois mois de loyer (L. 145-40)

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026 et éligibles à la mensualisation, le dépôt de garantie et l'ensemble des garanties cumulées, caution bancaire et garantie de maison mère comprises, ne peuvent plus dépasser l'équivalent d'un trimestre de loyer. Le dépôt doit être restitué dans les trois mois suivant la remise des clés, pour les remises intervenant à compter du 26 août 2026.

C'est ici que la réforme coûte au bailleur institutionnel, et il faut le dire clairement plutôt que de vendre le texte comme une bonne nouvelle. La pratique antérieure du cumul de garanties, qui pouvait représenter plusieurs mois de loyers et charges, constituait un filet de sécurité contre le défaut du preneur. Ce filet se réduit mécaniquement sur tous les nouveaux baux et renouvellements.

Les baux déjà en cours et non renouvelés ne sont pas concernés par ce plafond. L'effet sera donc progressif, à mesure que les portefeuilles se renouvellent.

Mesure 3 : le durcissement de la clause résolutoire (L. 145-41)

Voilà l'avantage central pour une SCPI bailleresse.

Jusqu'ici, un locataire visé par une clause résolutoire pour non-paiement pouvait demander au juge des délais et la suspension des effets de la clause, le magistrat disposant d'une marge d'appréciation assez large.

Depuis le 28 mai 2026, pour toute procédure introduite à cette date ou après, cette suspension suppose deux conditions cumulatives. Le locataire doit justifier de sa capacité à apurer sa dette locative, en général par un compte d'exploitation prévisionnel ou une attestation d'expert-comptable. Et il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Si l'une des deux manque, la clause résolutoire produit ses effets, sans marge d'appréciation judiciaire.

La seconde condition est la plus structurante en pratique : elle prive le locataire de la possibilité de demander un renvoi pour se mettre à jour entre-temps.

Pour le porteur de parts, le bénéfice attendu est une reprise plus rapide et plus certaine des locaux occupés sans paiement, donc moins de vacance locative silencieuse pesant sur le rendement.

Cet avantage mérite toutefois d'être relativisé. La mesure ne raccourcit pas les délais de procédure : le temps d'obtenir une première audience reste le même. Elle supprime la marge de manœuvre du juge une fois les deux conditions non réunies. C'est une sécurisation de l'issue du contentieux, pas une accélération du calendrier judiciaire.

Mesure 4 : la validation de la clause d'indexation « tunnel » (L. 145-38-1)

La loi valide expressément les clauses qui plafonnent, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'Indice des Loyers Commerciaux retenue pour la révision du loyer. Leur validité était jusqu'alors incertaine en jurisprudence.

Deux limites à connaître. La mesure ne concerne que les baux indexés sur l'ILC, donc le commerce, et non ceux indexés sur l'ILAT, donc les bureaux, pour lesquels ce type de clause reste juridiquement fragile. Elle ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés après la promulgation, sans effet rétroactif.

Pour une société de gestion, la clause tunnel offre désormais une base légale sécurisée pour bâtir des hypothèses de revenus plus prévisibles sur les nouveaux baux commerce. Elle protège contre une baisse marquée de l'ILC, mais plafonne symétriquement la hausse en cas de pic inflationniste. Ni pur avantage, ni pur inconvénient : un outil de lissage, à négocier au cas par cas, qui réduit la volatilité des deux côtés.

Mesure 5 : le resserrement du droit de préférence (L. 145-46-1)

La loi codifie une jurisprudence de la Cour de cassation du 29 juin 2023 en excluant explicitement les locaux industriels du champ du droit de préférence du locataire en cas de vente. La Cour y définissait le local à usage industriel comme celui principalement affecté à une activité concourant directement à la fabrication ou à la transformation de biens corporels mobiliers, où le rôle des installations techniques et de l'outillage est prépondérant.

Applicable aux mutations intervenant à compter du 26 mai 2026, cette clarification facilite les arbitrages d'une SCPI sur des actifs mixtes commerce et industrie : elle évite la purge du droit de préférence lorsque le local relève in fine de la qualification industrielle. Sur un portefeuille en rotation, c'est du temps et des frais de moins par opération.

Ce que cette réforme ne change pas

Elle ne touche ni au plafonnement ou déplafonnement du loyer lors du renouvellement, ni au droit au renouvellement lui-même, qui restent régis par le droit antérieur. Elle ne crée aucune fiscalité nouvelle. Elle ne s'applique pas rétroactivement aux baux de bureaux, de logistique ou de santé en cours.

Dernier point, souvent mal compris : la mensualisation et la clause tunnel restent des dispositifs à la main du locataire ou à négocier entre les parties. Ce ne sont pas des obligations automatiques qui s'imposeraient d'elles-mêmes à tous les baux.

Pour comprendre pourquoi le bail commercial reste, malgré cette réforme, un cadre nettement plus protecteur pour un investisseur que le bail d'habitation, nous l'avons détaillé dans un article dédié à la comparaison des deux régimes.

Synthèse pour un porteur de parts

Pour les associés de SCPI exposées au commerce, la réforme apporte un avantage identifiable, la sécurisation du recouvrement en cas d'impayé grâce à la clause résolutoire durcie, contrebalancé par la réduction du filet de sécurité que représentaient les garanties locatives sur les nouveaux baux.

Cette exposition n'est pas cantonnée à un segment marginal du marché. Sur notre échantillon pondéré de 11 grandes SCPI couvrant 30,5 % de la capitalisation totale, la part moyenne du commerce dans le patrimoine ressort à environ 21 %, contre les 2 % que suggérerait la seule lecture de la collecte 2025.

Le réflexe utile, au fond, tient en une phrase : l'ampleur réelle pour votre fonds se lit dans son bulletin trimestriel, à la ligne de la répartition sectorielle, et pas dans la catégorie affichée sur la plaquette commerciale.

Si vous voulez savoir ce que pèse vraiment le commerce dans les SCPI que vous détenez, ou dans celles que vous envisagez, nos consultants font cette lecture avec vous. Vous pouvez en parler à un consultant, consulter notre classement des SCPI ou notre guide pour choisir vos SCPI. L'accompagnement est gratuit pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.

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