SCPI de commerces : pourquoi elles tiennent quand la vacance bat des records

Deux chiffres de 2025 qui devraient se contredire. La vacance commerciale française atteint 11,6 %, un record, en hausse pour la troisième année consécutive. Et les SCPI à prépondérance commerces affichent une performance globale de +4,1 %, très au-dessus de la moyenne du marché à +1,46 %. Les deux sont exacts. L'explication tient à un mot que les statistiques agrégées effacent : le format.

La vacance commerciale bat bien un record

Commençons par ce qui ne va pas, parce que le chiffre est réel et qu'il circule peu.

En 2025, le taux de vacance commerciale tous formats confondus atteint 11,6 %, contre 10,7 % l'année précédente. C'est la troisième année consécutive de hausse. Un local commercial sur neuf est vide en France.

Mais la moyenne masque trois marchés très différents :

L'écart entre le meilleur et le pire format est de plus de huit points. Ce n'est pas une nuance, c'est un renversement complet de la hiérarchie qui prévalait il y a quinze ans, quand le centre commercial était l'actif de référence et la périphérie le parent pauvre.

Où sont réellement positionnées les SCPI de commerces

C'est là que l'apparente contradiction se dissout.

Les SCPI à prépondérance commerces ne détiennent pas, pour l'essentiel, les boutiques de centre-ville ni les galeries de centres commerciaux qui concentrent la vacance. Elles se sont repositionnées sur deux familles d'actifs : les retail parks de périphérie, ces ensembles de moyennes surfaces en accès direct depuis le parking, et les commerces à ancrage alimentaire, dont le chiffre d'affaires dépend d'un besoin quotidien plutôt que d'un arbitrage de consommation.

Un exemple tiré de notre propre catalogue rend la chose concrète. Cristal Rente répartit son patrimoine ainsi : commerce alimentaire 48,87 %, bricolage et jardinerie 28 %, restauration 13,15 %, le solde en autres actifs. Presque la moitié du portefeuille sur de l'alimentaire, plus d'un quart sur du bricolage et de la jardinerie. Aucune de ces deux familles n'est exposée à la vacance des galeries marchandes ni à celle des rues commerçantes.

Autrement dit, la statistique de vacance à 11,6 % décrit un marché dans lequel ces fonds ont largement choisi de ne pas être.

Ce que disent les performances 2025

Selon l'ASPIM et l'IEIF, la catégorie commerces affiche en 2025 une performance globale annuelle de +4,1 % et un taux de distribution de 4,9 %.

Replacé dans le classement du marché, cela donne :

Quatrième sur sept en performance globale, mais surtout : nettement positive, quand trois catégories terminent l'exercice en territoire négatif. Pour un secteur dont on annonce la fin depuis l'arrivée du commerce en ligne, la trajectoire mérite d'être regardée sans a priori.

Les commerces restent pourtant très peu souscrits : 2 % de la collecte brute 2025, loin derrière les diversifiées (65 %) et les bureaux (24 %).

Quelles filières tiennent, et pourquoi

Le tri ne se fait pas au hasard, et il suit une logique assez simple à énoncer : résiste ce qui ne s'achète pas en ligne, ou ce qui s'achète trop souvent pour être commandé.

Les filières en progression en 2025 le confirment. Les boucheries progressent de 4,8 %, les boulangeries de 4,1 %. La restauration, les services et les loisirs gagnent du terrain en centre-ville, là même où la vacance globale augmente. Ce sont des activités de flux, de fraîcheur ou de présence physique, que la livraison ne remplace pas.

À l'inverse, les commerces spécialisés non alimentaires cumulent deux pressions : la concurrence directe du commerce en ligne sur des produits standardisés, et la hausse de leurs charges d'exploitation. Ce sont eux qui alimentent la vacance de pied d'immeuble.

Pour un investisseur en SCPI, la question à poser à un fonds « commerces » découle directement de là. Non pas « quel est votre taux d'occupation », mais quelle est la nature de vos locataires : alimentaire, équipement de la maison, restauration, ou prêt-à-porter et enseignes de centre-ville. Deux fonds affichant le même taux d'occupation financier n'ont pas la même exposition au cycle qui est en train de se jouer.

Ce qu'il faut vérifier avant d'investir sur ce segment

Quatre points, tous lisibles dans les documents publics du fonds.

• La répartition par format : part de retail park et de commerce de périphérie face à la part de pied d'immeuble et de galerie marchande. C'est le premier facteur d'exposition à la vacance.
• La nature des enseignes locataires : ancrage alimentaire, équipement de la maison et restauration d'un côté, prêt-à-porter et spécialisé de l'autre.
• La concentration locative : un fonds dont quelques enseignes portent une part importante des loyers est exposé à la santé financière de ces enseignes, pas seulement à celle du secteur.
• La durée résiduelle ferme des baux, qui mesure la visibilité réelle des revenus.

Ces points ne suppriment pas le risque : le risque de perte en capital est entier, la valeur des parts comme les revenus distribués n'étant pas garantis, et un risque de liquidité s'y ajoute à la revente, sur un horizon de placement recommandé de huit à dix ans. Ils permettent seulement de savoir dans quel marché on met les pieds. Si vous voulez situer un fonds commerces sur ces quatre critères, nos consultants font la lecture avec vous.

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