La réglementation range les parts de SCPI, sans ambiguïté, parmi les placements mobiliers, au même titre que des actions ou une assurance vie. Conséquence directe : en cas de mise sous curatelle ou tutelle, leur gestion obéit à des règles précises, posées par le Code civil et son décret d'application. Ce n'est pas un détail de procédure. Pour un patrimoine SCPI bâti sur plusieurs années, savoir qui pourra en disposer, et à quelles conditions, vaut mieux anticipé que découvert le jour où une mesure de protection s'impose.
Ce que dit le décret sur les placements mobiliers
Le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, pris en application des articles 452, 496 et 502 du Code civil, classe les placements mobiliers, dont les parts de SCPI, parmi les actes soumis à autorisation.
En clair : souscrire de nouvelles parts, arbitrer un portefeuille ou céder des parts déjà détenues n'est pas un acte que la personne protégée, son tuteur ou son curateur peut accomplir librement. Une validation est requise. Seule exception notable, un portefeuille déjà constitué et géré prudemment, qui peut être conservé en l'état.
Curatelle simple : le majeur agit seul, sauf pour les actes de disposition
Sous curatelle simple, la personne protégée continue de gérer ses affaires courantes elle-même. Mais pour un placement d'ampleur comme une souscription de parts de SCPI, elle doit être assistée par son curateur. Sa signature seule ne suffit pas : celle du curateur doit s'y ajouter.
La vente de parts déjà détenues suit exactement la même logique. C'est un acte de disposition, l'assistance du curateur est obligatoire.
Curatelle renforcée : le curateur perçoit les revenus, gère les décisions importantes
En curatelle renforcée, le curateur ouvre ou conserve un compte dédié, encaisse les revenus, dividendes SCPI compris, et règle les dépenses courantes, en laissant à la personne protégée une somme pour ses besoins personnels.
Pour tout acte de disposition sur les parts, c'est en général le curateur qui engage la démarche, en recherchant l'accord de la personne protégée autant que possible.
Tutelle : le tuteur représente, le juge autorise
Sous tutelle, le tuteur peut percevoir seul les revenus SCPI (article 427 du Code civil) et accomplir seul les actes d'administration courants. En revanche, toute vente ou souscription nouvelle de parts exige l'autorisation préalable du juge des contentieux de la protection, ou du conseil de famille s'il en existe un (article 505 du Code civil). Sans cette autorisation, l'acte est nul.
Un seuil mérite d'être retenu : c'est à partir de 50 000 € de valeur en capital que la question de passer, ou non, par un conseil de famille se pose pour autoriser un acte. Si le patrimoine SCPI concerné dépasse ce montant, le point n'a rien de théorique.
Deux outils préventifs, trop peu utilisés
L'habilitation familiale, créée en 2016, autorise un proche désigné par le juge à accomplir seul les actes au nom du majeur protégé, sans compte rendu de gestion annuel obligatoire. Un régime bien plus souple que la tutelle classique. Son succès se mesure : de 4 000 mesures prononcées en 2017 à plus de 24 000 en 2024, elle est devenue l'option que privilégient les juges quand l'entente familiale le permet.
Le mandat de protection future est l'outil le mieux taillé pour anticiper une perte de capacité, et pourtant le plus rare en France. Il permet, tant qu'on est en pleine possession de ses moyens, de désigner à l'avance la personne qui gérera son patrimoine, parts de SCPI comprises, le jour où un médecin constatera une altération des facultés. Là où la tutelle et la curatelle sont prononcées après coup par un juge, sans que l'intéressé ait choisi qui le représenterait, le mandat se rédige en amont, selon ses propres volontés. Pour un patrimoine SCPI réparti sur plusieurs sociétés de gestion, désigner à l'avance qui pourra arbitrer ou céder les parts évite qu'un juge, sans connaissance du dossier, ne tranche dans l'urgence. C'est la même logique d'anticipation que pour transmettre ses SCPI à ses enfants : le bon moment pour s'en occuper, c'est avant.
L'obligation de compte rendu annuel
Sauf dispense accordée par le juge, possible pour un patrimoine modeste ou lorsque la mesure est confiée à un proche, le tuteur ou le curateur en curatelle renforcée doit établir chaque année un compte rendu de gestion. Ce document détaille l'ensemble des revenus et des dépenses, pièces justificatives à l'appui.
Les revenus SCPI perçus dans l'année y figurent, avec leurs justificatifs : relevés de la société de gestion, avis d'imposition. Pour anticiper la gestion de votre patrimoine dans ce cadre, parlez-en à un conseiller et, pour tout acte, à votre notaire.
Un enfant peut-il signer à la place de son parent protégé ?
Non, et c'est la première chose à comprendre quand on aide un parent vieillissant.
Aider au quotidien ne donne aucun pouvoir juridique. Un enfant qui accompagne son parent, gère ses papiers et parle à sa banque n'a, par défaut, aucune qualité pour signer un ordre de vente de parts de SCPI. Il lui faut avoir été désigné par le juge, ou disposer d'un mandat de protection future activé.
Et même désigné curateur, il ne se substitue pas à son parent. Sous curatelle simple, un acte de disposition suppose deux signatures : celle de la personne protégée et celle du curateur. L'enfant curateur assiste, il ne remplace pas. Si le parent refuse une vente que l'enfant juge nécessaire, ou l'inverse, le désaccord se tranche devant le juge des contentieux de la protection, pas à la table du salon.
La logique change sous tutelle, où le tuteur représente effectivement la personne. Mais son pouvoir n'est pas libre pour autant : l'article 496 du Code civil lui impose d'apporter à la gestion du patrimoine « des soins prudents, diligents et avisés, dans le seul intérêt de la personne protégée ». Ce standard, posé par la loi du 5 mars 2007, a remplacé l'ancienne référence au bon père de famille. Pour une vente de parts, l'autorisation préalable du juge reste requise.
Faire arbitrer les SCPI d'un parent sous curatelle : comment ça se passe
Prenons une situation courante. Une mère de 82 ans, sous curatelle simple depuis deux ans, détient 200 000 € de parts de SCPI achetées il y a longtemps. Son fils, désigné curateur, veut arbitrer vers des supports mieux adaptés à son âge et à ses besoins de liquidité.
Ce qu'il peut faire : préparer le dossier, comparer les fonds, chiffrer l'opération, réunir les documents.
Ce qu'il ne peut pas faire seul : signer. L'arbitrage se décompose en une cession puis un réinvestissement, deux actes de disposition. Chacun exige la signature de sa mère en plus de la sienne. Si elle s'y oppose et qu'il maintient sa position, c'est le juge qui tranchera.
Un dernier point, souvent découvert trop tard : il faut interroger chaque société de gestion concernée sur ses délais de traitement des ordres de retrait avant de caler un calendrier. Ces délais varient d'un fonds à l'autre, et ils ne s'accélèrent pas parce que la situation familiale est urgente. Pour cadrer ce type de dossier en amont, parlez-en à un consultant : nous préparons l'analyse du portefeuille et la simulation d'arbitrage pour la famille, étant entendu que la décision reste soumise au cadre de protection décrit plus haut.
Pourquoi ces dossiers prennent du temps
Trois frictions reviennent, et elles s'additionnent au lieu de se compenser.
La première est judiciaire. Quand une autorisation du juge est nécessaire, l'instruction du dossier prend le temps qu'elle prend : aucun délai légal ne l'encadre, et il dépend de la charge du tribunal compétent comme de la qualité du dossier présenté.
La deuxième est familiale. En présence de plusieurs enfants, un désaccord sur l'opportunité de vendre ou de conserver peut à son tour appeler un arbitrage judiciaire. Une mésentente entre frères et sœurs coûte plus cher en délai qu'en frais.
La troisième est propre aux SCPI. Le retrait de parts suit le rythme du fonds, avec un carnet d'ordres à honorer, et ce délai s'ajoute aux précédents plutôt que de courir en même temps.
La conséquence pratique tient en une phrase : quand une mesure de protection est déjà en place, une vente de parts de SCPI ne se planifie pas en semaines. C'est aussi ce qui rend l'anticipation payante, par mandat de protection future ou par habilitation familiale, tant que le parent est encore pleinement capable.
FAQ
Un enfant peut-il vendre les parts de SCPI de son parent sous curatelle sans son accord ?
Combien de temps prend une autorisation du juge pour vendre des parts de SCPI sous tutelle ?
Le mandat de protection future couvre-t-il automatiquement les parts de SCPI ?
Peut-on vendre des parts de SCPI sans autorisation quand on est sous tutelle ?
Un majeur sous curatelle simple peut-il souscrire seul de nouvelles parts de SCPI ?
Que devient un portefeuille SCPI déjà constitué avant la mise sous protection ?
Le mandat de protection future permet-il d'éviter totalement le passage devant un juge ?
Qui peut demander une habilitation familiale plutôt qu'une tutelle ?
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