L'indivision sur des parts de SCPI naît toute seule dans deux situations : au décès d'un porteur de parts qui laisse plusieurs héritiers, et lors d'un divorce portant sur des parts acquises en communauté. Dans les deux cas, personne n'est condamné à y rester (article 815 du Code civil). Mais en sortir suppose de connaître des règles précises, que la loi du 7 avril 2026 vient de retoucher. Voici ce qui s'applique vraiment.
La différence structurante entre SCPI et bien immobilier classique
Une maison ne se coupe pas en deux entre héritiers. Chacun détient une quote-part de l'ensemble, ce qui crée mécaniquement une indivision tant qu'aucun partage n'est intervenu. Les parts de SCPI, elles, sont divisibles par nature. Rien n'empêche de répartir aussitôt un lot de parts entre plusieurs héritiers, chacun recevant un nombre de parts proportionnel à ses droits, sans qu'une indivision durable ne s'installe.
La différence est structurelle, et elle joue en faveur de la SCPI. Dans la plupart des successions qui portent sur des parts, un partage simple règle la situation bien plus vite qu'une indivision qui traîne sur un appartement, à condition que les héritiers s'entendent sur la répartition. L'indivision reste toutefois la situation par défaut avant tout partage, et elle peut se prolonger volontairement si les indivisaires préfèrent garder les parts en commun plutôt que de les répartir.
Les trois catégories d'actes en indivision
Le droit distingue trois niveaux de décision, chacun avec sa règle de majorité.
Les actes conservatoires, ces mesures nécessaires pour préserver le bien d'un péril, peuvent être pris par un seul indivisaire, sans l'accord des autres.
Les actes d'administration, soit la gestion courante du bien indivis, réclament une majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil), à charge d'en informer les autres indivisaires. Cette majorité couvre aussi la vente de meubles indivis pour régler les dettes de l'indivision.
Les actes de disposition, la vente du bien lui-même, restent en principe soumis à l'unanimité. C'est là que ça coince le plus souvent : un seul indivisaire opposé à la vente peut, en théorie, bloquer toute la décision.
La procédure des deux tiers : une exception encadrée, pas une majorité de droit commun
L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis de demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre malgré l'opposition d'une minorité. La procédure est balisée : les majoritaires expriment leur intention devant notaire, qui la notifie aux autres dans un délai d'un mois ; en cas d'opposition ou de silence pendant trois mois, le notaire constate la situation par procès-verbal, et le tribunal peut alors autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires. La vente se fait par licitation judiciaire, aux enchères, un mode de cession en général moins favorable qu'une cession amiable.
Attention au contresens fréquent : cette procédure des deux tiers reste une exception qui exige une autorisation du juge, pas une règle de majorité applicable de plein droit. La loi du 7 avril 2026 (loi n° 2026-248) a d'ailleurs maintenu explicitement ce seuil des deux tiers en droit commun, après le rejet par le Sénat d'une proposition d'abaissement à la majorité simple, jugée porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Seule la Corse relève d'un régime dérogatoire distinct.
Ce que change concrètement la loi du 7 avril 2026
La réforme ne touche pas aux seuils de majorité. Elle accélère la procédure judiciaire quand un blocage survient. Le juge chargé des opérations de partage, le « juge commis » de l'article 841 du Code civil, devient compétent pour trancher directement les contestations en cours de procédure et ordonner des licitations, sans attendre une nouvelle saisine du tribunal. Ce juge sera désigné plus tôt qu'avant, dès la phase notariale.
Autre changement : la possibilité pour le notaire de faire désigner un mandataire judiciaire afin de représenter un indivisaire défaillant disparaît, la représentation par avocat devenant obligatoire à tous les stades de la procédure. Reste un point en suspens. Les modalités précises de ces nouvelles compétences doivent encore être fixées par décret en Conseil d'État, non publié à ce jour. Mieux vaut le vérifier avant toute anticipation opérationnelle sur ce texte.
Le cas spécifique du décès
Au décès d'un porteur de parts, l'indivision naît automatiquement entre les héritiers dès l'ouverture de la succession, avant tout partage. Le conjoint survivant marié ou pacsé est totalement exonéré de droits de succession sur les parts de SCPI reçues, quel que soit leur montant, depuis la loi TEPA de 2007. Les héritiers en ligne directe, eux, restent soumis au barème classique après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Le partage entre héritiers, lorsqu'il a lieu, supporte un droit de partage de 2,5 % de l'actif net partagé (article 746 du CGI).
En attendant ce partage, les revenus distribués par la SCPI continuent de tomber, répartis en principe entre indivisaires selon leurs droits respectifs. Encore faut-il coordonner cette répartition avec la société de gestion. C'est le genre de point à clarifier vite, plutôt que de le laisser en suspens pendant que l'indivision s'éternise. Pour anticiper une transmission avant le décès, voyez aussi notre guide pour transmettre des SCPI à ses enfants.
Le cas spécifique du divorce
Les parts de SCPI acquises pendant le mariage sous un régime de communauté entrent dans l'actif commun à partager entre les ex-époux, quel que soit celui des deux qui a signé la souscription. Trois options se présentent en pratique : vendre les parts et partager le produit, attribuer les parts à un seul ex-conjoint moyennant une soulte compensatoire versée à l'autre, ou maintenir temporairement l'indivision. Cette dernière solution est généralement déconseillée, car elle expose à un blocage sur toutes les décisions ultérieures, qui exigent l'accord des deux ex-conjoints. Le droit de partage applicable au divorce s'élève à 1,10 % de la valeur nette des biens partagés, un taux distinct de celui qui s'applique en matière successorale.
Si le maintien en indivision est malgré tout retenu, une convention d'indivision écrite, éventuellement conclue pour une durée déterminée renouvelable, est vivement recommandée. Elle fixe à l'avance les règles de décision et évite les blocages à venir.
Le problème de liquidité propre aux SCPI en situation d'indivision ou de succession
Un besoin de liquidité rapide, fréquent après un décès ou un divorce, se heurte parfois aux délais propres à certaines SCPI. Le retrait classique auprès de la société de gestion peut demander plusieurs mois, selon la SCPI et l'état de son carnet d'ordres. La cession de gré à gré sur le marché secondaire va souvent plus vite, mais au prix d'une décote par rapport au prix de retrait officiel.
Ce paramètre se vérifie fonds par fonds avant de caler un calendrier de règlement de la succession ou du divorce. Pour cadrer votre situation avec un professionnel, parlez-en à un conseiller : l'étude est gratuite et sans engagement.
FAQ
Un héritier peut-il forcer la vente de parts de SCPI détenues en indivision avec ses frères et sœurs ?
Le partage de parts de SCPI entre héritiers nécessite-t-il l'accord de tous ?
Que devient une SCPI en indivision si un des indivisaires est mineur ?
Combien de temps peut durer une indivision sur des parts de SCPI ?
La réforme du 7 avril 2026 a-t-elle abaissé le seuil de majorité pour vendre un bien indivis ?
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