Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Résultat : la plus-value taxable peut doubler, parfois bien davantage selon le volume d'amortissements cumulés. Un porteur de parts de SCPI, qui ne pratique aucun amortissement personnel, n'est pas concerné par cette réintégration.
Ce qui a changé pour le LMNP depuis février 2025
L'article 84 de la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a modifié l'article 150 VB du CGI : les amortissements pratiqués en régime réel LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, pour toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Avant cette réforme, le loueur en meublé non professionnel cumulait deux avantages. Ses amortissements réduisaient l'impôt sur les loyers pendant toute la durée de détention. Et au moment de la vente, ils n'étaient jamais repris dans le calcul de la plus-value. Ce double avantage fiscal a été supprimé.
Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 (réponse Mette, question n° 10097) a précisé la portée de la mesure : elle s'applique à tous les amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025, dès lors que la cession intervient après le 15 février 2025. Un bien détenu et amorti depuis quinze ans, vendu aujourd'hui, est donc pleinement concerné — la date d'achat ne protège pas de la réforme.
Illustration simplifiée, pour un bien acheté 200 000 € avec 50 000 € d'amortissements cumulés, revendu 250 000 € :
| Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 | |
|---|---|---|
| Prix de revente | 250 000 € | 250 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 150 000 € (200 000 € − 50 000 € d'amortissements) |
| Plus-value taxable | 50 000 € | 100 000 € |
Sur cet exemple, la base taxable double. Elle peut augmenter bien davantage quand les amortissements cumulés sont importants au regard de la plus-value initiale.
Deux nuances importantes. Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération de l'impôt sur le revenu après 22 ans, des prélèvements sociaux après 30 ans — le barème complet est détaillé dans notre article sur la vente d'un bien locatif. Et les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD notamment) sont explicitement exclues du champ de la réforme.
La SCI à l'IS : un mécanisme encore plus direct
Dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, l'amortissement est réintégré mécaniquement via la valeur nette comptable du bien : plus le bien a été amorti, plus la plus-value imposable à la revente est élevée. Contrairement au LMNP, aucun abattement pour durée de détention ne s'applique sur cette plus-value professionnelle. Et si les bénéfices sont ensuite distribués aux associés, ceux-ci supportent en plus la flat tax de 30 % sur les dividendes perçus. Une double imposition, qui s'ajoute à l'absence d'abattement.
Le choix entre détention en direct et SCI, y compris pour des parts de SCPI, se raisonne au cas par cas : nous l'avons détaillé dans notre article investir plus de 250 000 € en SCPI : direct ou SCI.
Pourquoi la SCPI ne connaît pas cette réintégration
Un porteur de parts de SCPI en pleine propriété perçoit un revenu foncier correspondant à sa quote-part des loyers collectés par la société de gestion, sans aucun mécanisme d'amortissement personnel déductible de ce revenu. La détention en démembrement n'en crée pas davantage. Il n'y a donc, à la revente, rien à réintégrer : la plus-value suit le régime classique des particuliers — prix de cession moins prix d'acquisition, abattements pour durée de détention, exonération de l'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. Ce régime est resté inchangé par la réforme de 2025.
La réforme ne crée d'ailleurs aucun avantage nouveau côté SCPI. Le véhicule n'a jamais permis d'amortissement personnel ; il n'avait donc rien à perdre à la suppression de ce mécanisme, que la loi de finances 2025 est précisément venue corriger pour le LMNP. Sur le traitement des loyers perçus, notre guide pour déclarer ses revenus SCPI détaille les formulaires et les régimes applicables.
Ce que cette comparaison ne change pas
Cette analyse porte sur un point fiscal précis : le traitement de l'amortissement au moment de la sortie. Elle ne dit rien du couple rendement/risque global des deux supports, que nous avons comparés en détail dans notre article SCPI ou immobilier locatif en direct. La SCPI reste exposée à son propre risque : perte en capital possible selon l'évolution du prix de la part, absence de garantie de revenu, horizon de placement recommandé de 8 à 10 ans minimum. Le taux de distribution moyen du marché s'est établi à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM et l'IEIF, avec une dispersion importante selon les catégories de SCPI ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Vous détenez un bien en LMNP et vous vous interrogez sur l'impact de la réforme dans votre situation ? L'étude est gratuite et sans engagement.
FAQ
La réforme 2025 s'applique-t-elle aux porteurs de parts de SCPI ?
Peut-on encore optimiser la fiscalité d'un bien LMNP après cette réforme ?
Faut-il vendre un bien LMNP avant une certaine date pour échapper à la réintégration ?
Comment est imposée la revente de parts de SCPI ?
Faut-il arbitrer son LMNP vers la SCPI à cause de la réforme ?
Tout pour réussir votre investissement SCPI
Recevez chaque semaine nos analyses nos offres et les meilleures opportunités d'investissement SCPI