En SCPI, le contentieux locatif se règle sans vous : impayés, expulsion, troubles de voisinage relèvent de la société de gestion. En location directe, et particulièrement en meublé de tourisme, le propriétaire reste seul en première ligne, dans un cadre qui s'est sensiblement durci en 2026. Mais il serait faux d'en conclure que la SCPI supprime tout risque de litige. Elle en déplace un, et en laisse un autre entièrement à votre charge.
Le meublé de tourisme : un cadre nettement durci
La location touristique en copropriété génère plus de litiges qu'avant, pour une raison simple : les copropriétaires disposent d'outils juridiques qu'ils n'avaient pas.
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a modifié les règles de vote en assemblée générale. Interdire la location de courte durée ne suppose plus l'unanimité, mais la majorité dite de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, soit les deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires. Avant ce texte, un seul opposant bloquait toute interdiction. L'écart entre les deux régimes est considérable.
Le Conseil constitutionnel a validé le dispositif le 19 mars 2026, par une décision QPC n° 2025-1186 qui écarte l'atteinte au droit de propriété.
Un point que beaucoup d'articles omettent, et qui change pourtant la portée réelle du texte : cette interdiction n'est pas générale. Trois conditions doivent être réunies simultanément.
- Le lot visé ne doit pas être la résidence principale du copropriétaire.
- Il doit être à usage d'habitation.
- Le règlement de copropriété doit comporter une clause d'habitation bourgeoise, celle qui prohibe l'exercice d'une activité commerciale.
Autrement dit, si votre règlement ne contient pas cette clause, l'assemblée générale ne peut pas vous interdire de louer sur cette base. La première chose à faire n'est donc pas de s'inquiéter, c'est de relire le règlement.
Ce que l'arrêt Airbnb de janvier 2026 change vraiment
Il circule sur ce point une lecture inversée, qu'il vaut mieux corriger.
Par deux arrêts du 7 janvier 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé qu'Airbnb ne pouvait pas se prévaloir du statut d'hébergeur passif au sens de la LCEN, faute de rôle neutre vis-à-vis de ses utilisateurs. La plateforme impose des règles contraignantes, met en avant certaines annonces et attribue des statuts à des loueurs : elle joue un rôle actif, donc elle est éditeur.
Cette requalification ne durcit pas la position du propriétaire. Elle la renforce. Ces arrêts concernent la sous-location illicite, c'est à dire le cas d'un locataire qui sous-loue sans autorisation, et ils ouvrent la voie à une condamnation de la plateforme à restituer au bailleur les fruits de cette sous-location et à rembourser les commissions perçues.
Pour un propriétaire bailleur, c'est un point d'appui supplémentaire, pas un risque de plus.
Qui gère le contentieux locatif dans une SCPI
Le mécanisme tient à la nature même de ce que vous détenez. En SCPI, vous ne possédez pas un bien identifié : vous détenez des parts d'une société civile qui, elle, possède le patrimoine.
La société de gestion, agréée par l'AMF, prend en charge l'ensemble de l'exploitation. Sélection des actifs, négociation des baux, encaissement des loyers, entretien, et gestion des litiges quand ils surviennent : impayés, procédures d'expulsion, différends avec un locataire ou un voisin.
Ce n'est pas une absence de contentieux dans l'absolu. Les immeubles d'une SCPI connaissent les mêmes difficultés que n'importe quel patrimoine locatif. Ce qui change, c'est qui les porte, qui les gère et qui les finance. Vous n'êtes jamais partie au procès.
La comparaison complète entre les deux modes de détention, au delà du seul volet juridique, est traitée dans SCPI ou immobilier locatif en direct.
Ce que la SCPI ne supprime pas : le litige financier
Voilà le point que l'argument « la SCPI, c'est zéro procès » escamote, et il mérite d'être posé clairement.
Le rapport 2024 du médiateur de l'AMF recense 141 dossiers portant sur les SCPI, contre 86 en 2023, soit une hausse de 64 % en un an. Les SCPI sont devenues le troisième motif de saisine, derrière le plan d'épargne en actions et l'épargne salariale, alors qu'elles étaient un sujet marginal deux ans plus tôt.
La nature de ces dossiers est instructive. Trente-cinq portent sur la remise en cause du conseil reçu au moment de la souscription, quinze sur les délais de traitement des demandes de retrait. Ce ne sont pas des litiges locatifs : l'épargnant n'est en conflit avec aucun locataire. Ce sont des litiges financiers, entre l'associé et la société de gestion ou son conseil, sur l'exécution d'un rachat, sur une valorisation, ou sur la qualité de l'information délivrée avant de souscrire.
Le cas de figure existe et il est documenté. Une SCPI qui bascule en capital fixe met fin aux rachats automatiques : Primopierre l'a voté en assemblée générale extraordinaire le 7 janvier 2026, et la sortie passe depuis par le marché secondaire organisé par la société de gestion. Sur d'autres véhicules, principalement à prépondérance bureaux, les demandes de retrait se sont accumulées jusqu'à représenter plusieurs points du capital.
Ce risque là n'est pas transféré par la structure. Il reste porté par l'associé, et c'est précisément pourquoi le conseil reçu en amont compte autant que le fonds choisi.
Deux catégories de risque à ne pas confondre
Opposer « location directe égale procès » et « SCPI égale tranquillité » mélange deux choses qui n'ont rien à voir.
Le risque locatif opérationnel, c'est à dire la gestion du bail, du locataire et des troubles de voisinage, est effectivement transféré à la société de gestion en SCPI. En location directe, il reste à la charge exclusive du propriétaire, et le meublé de tourisme est aujourd'hui le segment le plus exposé.
Le risque financier et de liquidité, lui, ne se transfère pas. Évolution de la valeur des parts, délais de rachat, qualité du conseil au moment de souscrire : tout cela reste chez l'associé, et progresse depuis 2023 d'après les chiffres du médiateur.
Présenter la SCPI comme dépourvue de tout risque de contentieux serait à la fois inexact et déséquilibré au regard des règles de l'AMF, qui imposent de mentionner les risques du placement dès lors que ses avantages sont mis en avant.
Ce qu'il faut vérifier avant de s'engager
Les points de contrôle diffèrent selon le mode de détention, et ils sont tous accessibles avant de signer.
Pour une SCPI, regardez le taux d'endettement du véhicule, l'historique récent des délais de rachat, et l'évolution de la valeur de reconstitution sur les derniers exercices. Ce sont exactement les éléments à l'origine de la hausse des saisines recensées par le médiateur, et ils figurent tous dans le rapport annuel et les bulletins trimestriels.
Pour un investissement locatif destiné à la courte durée, la liste est différente : le règlement de copropriété et la présence ou non d'une clause d'habitation bourgeoise, l'existence d'un vote récent ou annoncé en assemblée générale sur ce sujet, le classement énergétique du bien, et le régime de changement d'usage applicable dans la commune. Les sanctions encourues en cas de manquement déclaratif figurent au code de la construction et de l'habitation et méritent d'être vérifiées auprès de la mairie concernée, les régimes locaux variant sensiblement.
Si vous détenez déjà des parts et que la question du retrait vous préoccupe, nos consultants regardent votre situation avec vous.
FAQ
En SCPI, puis-je être poursuivi par un locataire ?
Ma copropriété peut-elle m'interdire de louer en meublé de tourisme ?
Pourquoi les litiges liés aux SCPI augmentent-ils ?
Que se passe-t-il si une SCPI passe en capital fixe ?
Le contentieux est-il un critère de choix entre SCPI et location directe ?
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