SCPI ou rente viagère : quel revenu complémentaire choisir à la retraite ?

La rente viagère garantit un revenu à vie mais fait perdre définitivement le capital converti. La SCPI conserve le capital et le rend transmissible, sans garantir ni le revenu ni sa valeur. Le choix ne se joue pas sur le rendement affiché : il se joue sur ce que chacun accepte de sacrifier, la sécurité d'un côté, la propriété de l'autre.

Le point que la plupart des comparatifs occultent : l'aliénation du capital

Convertir un capital en rente viagère, c'est le céder à un assureur en échange d'un revenu garanti jusqu'au décès, quelle que soit la durée de vie, même au-delà de 100 ans. Ce capital ne revient jamais aux héritiers. Sauf option de réversion partielle au profit d'un conjoint, qui réduit d'autant le montant de la rente initiale, ou clause de garantie sur une durée minimale.

Investir en SCPI, c'est l'inverse. Le capital reste la propriété de l'épargnant, transmissible en pleine propriété au décès. En contrepartie, ni le revenu ni la valeur des parts ne sont garantis : une SCPI peut réduire son taux de distribution, et le prix de la part peut se déprécier, comme une partie du marché des bureaux l'a montré entre 2022 et 2024.

Fiscalité : deux logiques opposées

La rente viagère à titre onéreux (article 158-6 du CGI)

Seule une fraction de la rente est imposée à l'impôt sur le revenu. Cette fraction est figée une fois pour toutes selon votre âge à l'entrée en jouissance de la rente, et ne bouge plus ensuite :

Cette fraction supporte ensuite le barème progressif de l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, mais elle seule. Jamais 100 % de la rente perçue. À 72 ans, 70 % de ce que vous encaissez échappe purement et simplement à l'impôt sur le revenu.

Attention à un contresens fréquent : ce barème vise les rentes constituées à titre onéreux, c'est-à-dire la conversion d'un capital que vous déteniez déjà (assurance-vie, viager, compte-titres). Une rente issue d'un PER alimenté par des versements déduits relève, elle, du régime des pensions, avec un abattement de 10 % et non ce barème par âge.

Les revenus de SCPI

Les revenus fonciers de source française sont imposés au barème progressif sur leur totalité, après charges, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur l'intégralité du revenu net, donc, et non sur une fraction. Les SCPI investies hors de France bénéficient en général de conventions fiscales qui écartent ces prélèvements sociaux, par le jeu du taux effectif ou d'un crédit d'impôt selon le pays, ce qui allège la note pour un épargnant qui construit son allocation en conséquence.

Un cas chiffré, sur des bases identiques

Prenons un épargnant de 72 ans qui dispose de 200 000 €.

En rente viagère. Un capital de 200 000 € à 72 ans génère de l'ordre de 900 à 1 000 € brut par mois. Cette fourchette correspond au haut du marché : elle suppose une rente sans réversion, et le montant baisse sensiblement si vous protégez un conjoint ou si l'espérance de vie retenue est plus longue. D'un assureur à l'autre, les écarts atteignent 15 % à âge égal, ce qui vaut la peine d'être mis en concurrence. Fraction imposable : 30 %. La rente restera fixe, hors indexation éventuelle, jusqu'au décès, et le capital est définitivement transmis à l'assureur.

En SCPI. Au taux de distribution moyen 2025 de 4,91 % (ASPIM/IEIF), le même capital génère environ 818 € brut par mois. Ce revenu n'est pas garanti et peut varier à la hausse comme à la baisse selon la performance des SCPI retenues. Le capital de 200 000 €, lui, reste transmissible aux héritiers.

L'écart mensuel brut penche donc vers la rente. Ce que ce seul écart ne dit pas, c'est que dans un cas les 200 000 € ont disparu du patrimoine, et pas dans l'autre.

Un mot sur les indicateurs, parce qu'ils sont souvent confondus. Le taux de distribution (TD) mesure le rendement courant. La performance globale annuelle (PGA) y ajoute la variation du prix de la part et s'est établie à +1,46 % en moyenne en 2025 selon l'IEIF. C'est ce second indicateur qui renseigne sur la revalorisation du capital, justement absente du côté de la rente viagère.

Liquidité : l'écart le plus sous-estimé

Une rente viagère, une fois le contrat signé, est irréversible. Impossible de récupérer le capital, quel que soit l'imprévu. Une SCPI reste cessible, mais sans garantie de délai : par demande de retrait auprès de la société de gestion pour les SCPI à capital variable, qui sont la grande majorité, ou par confrontation des ordres sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe. Selon l'offre et la demande de parts, la revente peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, et intervenir à un prix inférieur à celui espéré en cas de déséquilibre marqué entre vendeurs et acheteurs. Fin 2025, 2,8 milliards d'euros de parts attendaient encore preneur sur l'ensemble du marché, soit 3,1 % de la capitalisation. Ni l'une ni l'autre de ces solutions ne constitue une épargne mobilisable du jour au lendemain.

Quand chaque solution a du sens

La rente viagère convient à un épargnant sans souci de transmission, qui privilégie la sécurité d'un revenu garanti à vie et accepte de renoncer définitivement au capital. C'est souvent le cas en l'absence d'héritiers directs, ou en complément d'un patrimoine déjà transmis par ailleurs.

La SCPI convient à un épargnant qui veut garder la maîtrise et la transmissibilité de son capital, et qui peut absorber une variabilité du revenu comme un risque de perte en capital en échange de cette flexibilité.

Les deux ne s'excluent pas. Combiner une petite fraction en rente viagère, pour sécuriser un socle de revenu incompressible, et une fraction en SCPI, pour le rendement et la transmission, est une allocation courante en gestion de patrimoine. Pas une réponse universelle : un arbitrage à faire au cas par cas, en fonction de votre situation, de vos objectifs et de vos héritiers. Pour en discuter, échangez avec un consultant.