Succession et décès : que deviennent le compte courant, les loyers et les revenus SCPI ?

Au décès d'un propriétaire ou d'un porteur de parts de SCPI, trois mécanismes se déclenchent en même temps, et ils n'obéissent pas aux mêmes règles. Le compte bancaire personnel du défunt est bloqué. Un bien locatif détenu en direct continue de produire des loyers. Les versements de revenus sur des parts de SCPI, eux, sont suspendus par la société de gestion.

Pour les héritiers, les conséquences diffèrent sur trois plans : le délai avant de récupérer les fonds, la continuité des revenus pendant la succession, et la sécurité du recouvrement. Voici comment chaque situation se dénoue, avec les seuils et les délais applicables en 2026.

Le compte courant du défunt est bloqué, quel que soit le patrimoine

Dès que la banque est informée du décès, par la famille, le notaire ou l'état civil, elle bloque automatiquement tous les comptes individuels du défunt : compte courant, livrets, comptes-titres, PEA. Ce blocage ne dépend pas de la composition du patrimoine. C'est une règle bancaire générale, qui s'applique que le défunt ait détenu de l'immobilier en direct, des parts de SCPI, ou les deux.

Une exception existe pour les dépenses les plus urgentes. Depuis le 1er janvier 2026, un montant de 5 965 € par établissement bancaire peut être débloqué sur présentation de justificatifs, pour régler les frais d'obsèques et certaines dépenses engagées avant le décès, comme les impôts dus, les loyers ou les factures d'énergie. Ce plafond, prévu par l'article L. 312-1-4 du Code monétaire et financier, est revalorisé chaque année selon l'inflation. Régler les obsèques de cette manière n'emporte d'ailleurs pas acceptation de la succession, au titre des actes conservatoires de l'article 784 du Code civil.

Au-delà de ce montant, il faut l'intervention du notaire et un acte de notoriété pour débloquer les fonds.

Immobilier locatif en direct : le loyer continue, son destinataire change

Le décès du bailleur n'interrompt pas le bail en cours. L'article 1742 du Code civil est clair : le contrat de location n'est pas résolu par la mort du bailleur, et le locataire reste tenu de payer son loyer aux mêmes conditions. Ce qui change, ce n'est pas le principe du paiement. C'est le compte à créditer.

Le notaire notifie le locataire du décès et lui transmet une attestation de propriété désignant les héritiers. Tant que ce document n'est pas fourni, le locataire ne doit rien modifier à ses virements, au risque de payer la mauvaise personne. Quand les héritiers sont plusieurs, un compte joint ou un compte d'indivision est ouvert pour recevoir les loyers en attendant le partage.

Si la succession traîne, le locataire peut consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Il se met ainsi à l'abri d'un manquement à ses obligations, tout en laissant les sommes disponibles dès le règlement du dossier. Même logique côté syndic pour un bien en copropriété : la mise à jour du copropriétaire prend du temps, mais les charges restent dues par la succession pendant ce délai. Le flux de loyer, lui, n'est jamais interrompu. Seule sa destination reste temporairement incertaine.

Parts de SCPI : la société de gestion suspend les versements

Le notaire ou les héritiers informent la société de gestion du décès, pièces à l'appui : acte de décès, puis acte de notoriété. Dès cette notification, la société suspend le versement des revenus, c'est-à-dire les distributions trimestrielles, sur les parts concernées.

Ici, pas d'équivalent à la consignation. Les revenus s'accumulent, mais rien n'est versé aux héritiers tant que le dossier n'est pas complet. Une fois l'acte de notoriété fourni et le registre des associés mis à jour, la société procède au rattrapage des sommes accumulées depuis le décès, puis reprend les versements normaux. Ce délai dépend de la société de gestion et de la complexité de la succession : de quelques semaines à plusieurs mois.

La transmission finalisée, les héritiers choisissent : conserver les parts et percevoir les revenus, ou en demander la cession dans les conditions prévues par la SCPI. Un droit de partage de 2,5 % (article 746 du Code général des impôts) peut s'appliquer si les parts sont partagées entre plusieurs héritiers.

Ce blocage n'est pas un risque de perte. Les sommes accumulées restent la propriété des héritiers, conservées par une société de gestion agréée par l'AMF dont les actifs sont contrôlés par un dépositaire tiers. Le délai est procédural, le temps de vérifier l'identité des héritiers. Ce n'est pas un risque de recouvrement. Rappelons tout de même que les revenus des SCPI ne sont pas garantis, et que la valeur de retrait des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Ce qui distingue réellement les deux situations

Trois angles à ne pas confondre.

• La charge de gestion. Les parts de SCPI se transmettent plus simplement qu'un bien détenu en direct. Pas de locataire à gérer, pas de syndic, pas de travaux à arbitrer entre héritiers. La répartition des parts n'impose pas de vente forcée, alors qu'un bien en indivision peut rester bloqué des années sur le désaccord d'un seul héritier.
• La continuité des revenus pendant la succession. C'est l'inverse. Le loyer d'un bien en direct continue de circuler, avec la consignation comme filet de sécurité. Les revenus de SCPI, eux, sont suspendus jusqu'au dénouement, puis rattrapés rétroactivement.
• La sécurité du recouvrement. Les deux situations préservent le droit des héritiers, mais différemment. Côté SCPI, la somme est retenue par un acteur régulé par l'AMF et contrôlé par un dépositaire : le risque de ne pas récupérer les fonds est nul, seul le délai varie. Côté immobilier locatif, le droit au loyer ne disparaît pas non plus, mais son recouvrement effectif dépend de la coordination avec le locataire. Une confusion sur le compte à créditer, un désaccord entre héritiers, et l'encaissement se complique.

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

• Le compte personnel du défunt est bloqué automatiquement, avec un déblocage possible jusqu'à 5 965 € par banque pour les obsèques et dépenses urgentes.
• Un bien locatif en direct continue de générer des loyers : le bail se poursuit, seul le compte à créditer change, avec la consignation en filet de sécurité.
• Les revenus de SCPI sont suspendus jusqu'au règlement de la succession, puis rattrapés. Le risque n'est pas de perdre les fonds, mais d'attendre.
• À la transmission, les héritiers conservent ou cèdent les parts, avec un éventuel droit de partage de 2,5 %.

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Sources : Code civil, articles 784 et 1742 ; Code monétaire et financier, article L. 312-1-4 ; Code général des impôts, article 746 ; Caisse des dépôts et consignations.