Les SCPI européennes : tout ce qu'il faut savoir avant d'investir

1 Pourquoi les SCPI se sont elles tournées vers l'Europe ?

La saturation et la cherté des marchés immobiliers français

Pour comprendre le virage européen des SCPI, il faut remonter aux années 2018-2021. Durant cette période, les taux d'intérêt historiquement bas ont alimenté une compression massive des taux de capitalisation sur les marchés immobiliers français — c'est-à-dire le rapport entre le loyer annuel perçu et la valeur de l'actif. Sur les bureaux parisiens prime, ce taux était tombé sous 3 % avant la remontée des taux ². À ce niveau, chaque euro de loyer correspondait à un actif valorisé à plus de 33 euros. Les marges pour les SCPI, qui devaient acheter ces actifs au prix du marché, se réduisaient comme peau de chagrin ¹.

Les marchés régionaux français offraient des rendements légèrement meilleurs, mais avec une liquidité plus faible et une concentration géographique sur quelques métropoles. Et la concurrence des investisseurs institutionnels — assureurs, fonds de pension, family offices — rendait l'acquisition d'actifs de qualité de plus en plus difficile à des prix acceptables.

C'est dans ce contexte que les équipes de gestion des SCPI ont commencé à regarder au-delà des frontières. Non par opportunisme, mais par nécessité économique.

L'avantage fiscal structurel des revenus européens

Il existe une deuxième raison, plus technique mais tout aussi déterminante : l'avantage fiscal considérable que représentent les revenus immobiliers de source européenne pour les investisseurs français fortement imposés.

Le mécanisme est le suivant. Les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe l'immeuble — c'est un principe universel de droit fiscal international ³. Lorsqu'une SCPI française détient un immeuble en Allemagne, les loyers sont donc imposés en Allemagne, selon les taux allemands. Les conventions fiscales bilatérales signées par la France prévoient ensuite des mécanismes — crédit d'impôt ou taux effectif — pour éviter que ces mêmes revenus soient à nouveau taxés en France ⁵.

Le résultat concret est frappant. Les taux d'imposition sur les revenus fonciers dans des pays comme l'Allemagne, les Pays-Bas ou la Pologne sont généralement très inférieurs au taux marginal d'imposition français ⁴. Par ailleurs, les prélèvements sociaux français de 17,2 % ne s'appliquent pas aux revenus immobiliers de source européenne pour les résidents français affiliés à la Sécurité Sociale ⁶. Pour un investisseur dont le taux marginal d'imposition est de 41 %, l'économie fiscale peut représenter plusieurs points de rendement net sur une même base de loyer brut. C'est un avantage structurel que les SCPI purement françaises ne peuvent tout simplement pas offrir.

Des marchés offrant de meilleures opportunités de rendement

Au-delà de la fiscalité, les marchés immobiliers européens présentaient — et présentent encore sur certains segments — des taux de capitalisation à l'acquisition significativement plus élevés qu'en France ⁷. Certains marchés d'Europe centrale affichaient des rendements bruts à l'acquisition de 6 à 8 % sur des actifs de qualité, là où un actif équivalent en France générait 3 à 4 %.

Ces écarts s'expliquent par plusieurs facteurs : une moindre institutionnalisation de ces marchés, une liquidité plus faible qui rémunère le risque de l'acheteur, et parfois une dynamique économique plus favorable — croissance du PIB, développement de l'immobilier tertiaire, essor de la logistique portée par le commerce en ligne.

La diversification géographique présentait enfin un avantage en termes de corrélation : les cycles immobiliers ne sont pas parfaitement synchronisés entre les différents pays européens. Une SCPI diversifiée sur dix pays absorbe mieux un choc localisé sur un seul marché qu'un fonds concentré sur l'Île-de-France.

La crise de 2022-2024 comme accélérateur

La crise immobilière qui a frappé le marché français entre 2022 et 2024, consécutive à la remontée rapide des taux d'intérêt, a dramatiquement mis en lumière le risque de concentration géographique ⁸. Les SCPI mono-France ont été plus durement touchées que les fonds diversifiés à l'échelle européenne, dont la non-corrélation partielle des marchés a joué son rôle amortisseur. Cette prise de conscience collective a accéléré un mouvement d'internationalisation qui était déjà en marche, y compris pour des SCPI historiquement françaises qui ont commencé à diversifier leurs acquisitions vers l'Europe.

2 Cartographie des marchés européens : où investissent les SCPI ?

L'Allemagne : solidité et rendements raisonnés

L'Allemagne est le premier marché immobilier d'Europe continentale par volume de transactions ⁹. Sa structure économique — une industrie manufacturière puissante, un tissu de PME exportatrices très dense, et des services financiers et technologiques en plein développement — génère une demande locative tertiaire structurellement solide.

Le marché des bureaux allemands est concentré sur les "Big 7" : Berlin, Munich, Hambourg, Francfort, Cologne, Düsseldorf et Stuttgart ¹⁰. Ces marchés partagent des caractéristiques communes : taux de vacance historiquement bas, loyers prime en progression régulière, et profondeur de marché suffisante pour permettre des transactions significatives. La correction de 2022-2023 a ramené les valorisations à des niveaux plus raisonnables, créant des opportunités d'entrée pour les SCPI qui disposaient de liquidités.

Sur le plan fiscal, les revenus immobiliers perçus en Allemagne sont soumis à l'impôt allemand — Körperschaftsteuer et Gewerbesteuer — avant d'être redistribués aux associés de la SCPI ¹¹. La convention franco-allemande du 21 juillet 1959, modifiée, prévoit un crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition ¹².

Les Pays-Bas : logistique et bureaux de premier plan

La Randstad — l'agglomération qui englobe Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht — constitue l'un des hubs logistiques et tertiaires les plus stratégiques d'Europe ¹³. Le port de Rotterdam, premier port européen, et l'aéroport de Schiphol, troisième plateforme de fret aérien du continent, génèrent une demande logistique considérable sur l'ensemble du corridor néerlandais.

Amsterdam bénéficie par ailleurs d'un afflux de sièges européens d'entreprises américaines et britanniques, phénomène amplifié par le Brexit et par l'attractivité fiscale et qualitative de la ville. Le marché des bureaux amstellodamois est en conséquence très tendu sur les emplacements prime.

La particularité fiscale néerlandaise est notable : les Pays-Bas n'appliquent pas de retenue à la source sur les loyers versés à des non-résidents, mais imposent les revenus immobiliers via un régime de taxation sur la valeur présumée du patrimoine ¹⁴. Ce mécanisme, propre au système fiscal néerlandais, doit être anticipé dans les calculs de rendement net.

L'Espagne : bureaux, commerces et résidentiel en plein essor

L'Espagne a connu un redressement économique remarquable depuis la crise de la dette souveraine des années 2010. Madrid et Barcelone affichent aujourd'hui des fondamentaux solides : croissance économique supérieure à la moyenne européenne, démographie dynamique, attractivité internationale renforcée, et retour en force du tourisme d'affaires ¹⁵.

Le marché des bureaux madrilène bénéficie d'une demande soutenue, portée par le retour des grandes entreprises au présentiel et par l'implantation de nouvelles entreprises technologiques et financières. Le marché du commerce résiste bien sur les emplacements prime des grandes artères commerciales. Et le secteur du résidentiel géré — résidences étudiantes, coliving — est encore peu mature mais à fort potentiel de développement.

Sur le plan fiscal, l'Espagne applique une retenue à la source de 19 % sur les loyers perçus par des résidents de l'Union Européenne ¹⁶. La convention franco-espagnole du 10 octobre 1995, modifiée en 2009, prévoit les mécanismes habituels d'élimination de la double imposition.

L'Irlande : un hub anglophone au cœur de la zone euro

Dublin occupe une place unique en Europe : c'est la seule grande métropole anglophone de la zone euro. Cet avantage, combiné à une fiscalité attractive pour les entreprises, a permis à l'Irlande d'attirer les sièges européens de nombreuses multinationales américaines — Google, Meta, Apple, Microsoft, Pfizer — dont les besoins en surfaces de bureaux sont considérables ¹⁷.

Le marché des bureaux dublinois est en conséquence parmi les plus tendus d'Europe, avec des loyers prime figurant régulièrement dans le haut du classement continental. La profondeur de marché est cependant plus limitée qu'à Paris, Londres ou Berlin, ce qui peut créer des tensions à la hausse ou à la baisse selon les cycles.

La fiscalité irlandaise présente des spécificités importantes pour les véhicules immobiliers étrangers ¹⁸. La convention franco-irlandaise du 21 mars 1968, plusieurs fois modifiée, encadre le traitement des revenus immobiliers perçus par des résidents fiscaux français.

La Pologne et l'Europe centrale : rendements élevés, risques à mesurer

L'Europe centrale — Pologne en tête, mais aussi République Tchèque, Hongrie et Roumanie — représente la frontière de croissance de l'immobilier européen. Varsovie, Cracovie et Wrocław sont devenues de véritables métropoles tertiaires, portées par l'externalisation de services depuis l'Europe occidentale et par le développement d'une économie digitale dynamique ¹⁹.

Les taux de capitalisation y restent significativement plus élevés qu'en Europe occidentale. Des rendements bruts à l'acquisition de 6 à 8 % sur des actifs de qualité y sont encore atteignables ²⁰, là où les mêmes actifs coûteraient deux fois plus cher à Paris ou Amsterdam. Ce différentiel de rendement compense une liquidité de marché plus faible et une profondeur plus réduite.

Deux risques spécifiques méritent d'être soulignés. Le premier est le risque de change : la Pologne n'est pas dans la zone euro, et les loyers perçus en złoty polonais exposent les investisseurs à la volatilité de cette devise par rapport à l'euro. Le second est la liquidité à la revente : si la demande locative est soutenue, le marché de l'investissement institutionnel y est moins profond qu'en Europe occidentale, ce qui peut compliquer la cession d'actifs en période de tension. La convention franco-polonaise du 20 juin 1975 encadre le traitement fiscal des revenus immobiliers ²¹.

Le Royaume-Uni : un marché à part

Londres reste l'une des places immobilières les plus liquides et les plus profondes au monde ²². Mais le Brexit a considérablement compliqué la situation pour les véhicules d'investissement français et européens ²³ : la sortie du Royaume-Uni du marché unique a créé des incertitudes réglementaires, alourdi les processus de transaction et restreint certains droits des fonds européens opérant sur le sol britannique.

À ces complexités réglementaires s'ajoute un risque de change significatif : les loyers perçus en livres sterling fluctuent par rapport à l'euro, créant une source de volatilité supplémentaire sur les dividendes versés aux associés. La fiscalité britannique, avec sa stamp duty land tax et sa corporate tax ²⁴, ajoute une couche de complexité supplémentaire. Pour ces raisons, le Royaume-Uni reste minoritaire dans les portefeuilles des SCPI françaises, même si quelques fonds y maintiennent une exposition significative.

Les marchés émergents pour les SCPI : Portugal, Italie, pays nordiques

Le Portugal connaît depuis plusieurs années une transformation économique remarquable, portée par le tourisme, les technologies et l'attractivité croissante de Lisbonne et Porto comme destinations pour les entreprises et les talents internationaux ²⁵. Les rendements à l'acquisition y sont encore supérieurs à ceux des marchés d'Europe du Nord, et la fiscalité locale reste modérée.

L'Italie offre un marché profond et diversifié, concentré sur Milan pour le tertiaire et les actifs premium ²⁶. Mais la complexité juridique du marché immobilier italien, les délais de transaction souvent longs et une certaine instabilité réglementaire constituent des freins que les SCPI les moins expérimentées préfèrent éviter.

Les pays nordiques — Suède, Finlande, Danemark — présentent des marchés immobiliers très bien gouvernés et transparents ²⁷. Ils ont cependant subi une correction plus marquée que la moyenne européenne en 2022-2024, notamment en Suède où la combinaison d'un marché résidentiel très endetté et d'une remontée rapide des taux a créé des turbulences significatives.

3 Les typologies d'actifs privilégiées par les SCPI européennes

Les bureaux : la classe d'actifs historique en mutation

Les bureaux ont longtemps constitué la colonne vertébrale des portefeuilles de SCPI européennes. Ils restent la classe d'actifs la plus représentée, mais leur dynamique a profondément changé depuis 2020.

L'impact du télétravail généralisé a provoqué une polarisation croissante entre actifs prime et actifs secondaires ²⁸. Les bureaux bien situés, récents ou rénovés, offrant de grands plateaux flexibles, des services aux occupants et des performances environnementales élevées, affichent une demande robuste et des loyers en hausse. À l'inverse, les actifs secondaires — mal situés, mal desservis, vieillissants — se retrouvent en difficulté dans pratiquement toutes les grandes métropoles européennes.

Ce phénomène dit de "flight to quality" a une implication directe pour les investisseurs en SCPI : la qualité des immeubles de bureaux en portefeuille compte plus que jamais. Un taux d'occupation de 95 % sur des bureaux prime est bien plus solide qu'un taux de 95 % sur des bureaux secondaires, dont la vacance risque de s'accentuer lors de chaque renouvellement de bail.

Le "green premium" est également devenu une réalité documentée : les immeubles certifiés BREEAM Excellent, HQE Excellent ou LEED Gold commandent des loyers supérieurs de 5 à 15 % par rapport à des actifs comparables non certifiés, et des taux de vacance structurellement plus faibles ²⁹. Cette prime verte n'est pas un luxe — c'est une nécessité pour les locataires soumis à leurs propres obligations de reporting environnemental.

La logistique : la grande gagnante de la décennie

Si une classe d'actifs a dominé la décennie écoulée, c'est bien la logistique. L'explosion du e-commerce, la réorganisation des chaînes d'approvisionnement mondiales après la crise sanitaire, et la relocalisation partielle de certaines productions en Europe ont généré une demande de surfaces logistiques sans précédent ³⁰.

Les caractéristiques locatives de la logistique sont particulièrement attractives pour les investisseurs à long terme : des baux souvent conclus pour 10 ans et plus, des locataires solides (grands logisticiens comme DHL, XPO ou Geodis, e-commerçants comme Amazon), et des loyers indexés sur l'inflation. La vacance structurelle sur les marchés logistiques prime est restée très faible pendant toute la période de hausse des taux, témoignant de la solidité de la demande.

Les principaux marchés logistiques européens sont concentrés sur quelques corridors stratégiques : le triangle Rotterdam-Anvers-Lille en Europe du Nord-Ouest, la région parisienne avec ses zones logistiques du Bassin Parisien, la vallée du Pô en Italie du Nord, et le triangle d'or logistique espagnol autour de Madrid, Barcelone et Valence ³¹. Ce sont précisément ces zones qui concentrent les acquisitions logistiques des SCPI françaises les plus actives sur le segment.

La santé : résilience et vieillissement démographique

L'immobilier de santé — EHPAD, cliniques, maisons médicales, cabinets médicaux regroupés — présente un profil de risque très particulier que de nombreux investisseurs apprécient pour sa décorrélation avec les cycles économiques classiques ³². La demande de soins ne disparaît pas en période de récession. Elle est même structurellement portée par le vieillissement démographique européen, qui est un phénomène documenté et prévisible sur plusieurs décennies.

Les baux de santé sont généralement très longs — parfois 15 à 20 ans —, conclus avec des opérateurs spécialisés souvent adossés à des groupes importants, et assortis de clauses d'indexation. Le rendement à l'acquisition est généralement supérieur à celui des bureaux prime, rémunérant la complexité opérationnelle et réglementaire de ces actifs.

Car cette complexité est réelle. La réglementation du secteur de la santé diffère considérablement d'un État membre de l'Union Européenne à l'autre. Les autorisations d'exploitation, les normes de construction, les conditions d'agrément des opérateurs : autant d'éléments qui rendent l'investissement en santé hors de France difficile pour une équipe de gestion qui ne dispose pas d'une expertise locale solide.

Le commerce : entre retail prime résistant et commerce de périphérie challengé

Le commerce est la classe d'actifs la plus hétérogène du spectre immobilier, et il serait profondément inexact de la traiter comme un ensemble homogène.

Le commerce alimentaire de périphérie — hypermarchés, supermarchés, hard discounters — a démontré une résilience remarquable face au développement du commerce en ligne ³³. Les gens continuent d'acheter leur nourriture en magasin. Les enseignes de bricolage-jardinage ont montré la même solidité, portées par un engouement durable pour l'habitat. Les retail parks de périphérie, qui regroupent ces formats, affichent des taux d'occupation élevés et des loyers stables. Cristal Rente illustre parfaitement ce positionnement : avec 48,51 % de commerce alimentaire et un taux d'occupation financier de 98,99 % ³⁴, ce fonds démontre que le commerce peut être une classe d'actifs très solide lorsqu'il est sélectionné avec rigueur.

À l'opposé, les grands centres commerciaux non différenciés — ceux qui ne sont ni de destination, ni premium, ni géographiquement captifs — traversent une crise structurelle dans toute l'Europe. La concurrence du commerce en ligne, le changement des comportements de consommation et le coût croissant des travaux de mise aux normes pèsent sur leurs valeurs et leurs taux d'occupation.

Entre ces deux extrêmes, les commerces de pieds d'immeubles dans les centres-villes prime restent très recherchés par les investisseurs, et les commerces de luxe dans les rues les plus prisées des grandes métropoles européennes continuent d'afficher des loyers records.

Le résidentiel géré : une tendance de fond

Le résidentiel géré — résidences étudiantes, coliving, résidences seniors non médicalisées — est en train de s'imposer comme l'une des classes d'actifs les plus prometteuses pour les années à venir ³⁵. La pénurie de logements abordables dans les grandes métropoles européennes, combinée à une demande croissante de solutions flexibles et de qualité, crée des conditions très favorables pour ces formats.

L'avantage locatif est structurel : contrairement à un immeuble de bureaux loué à une seule entreprise, une résidence étudiante de 200 chambres est louée à 200 locataires différents. La défaillance de l'un d'entre eux a un impact quasi nul sur le rendement global. Et les baux individuels courts sont compensés par la gestion déléguée à un opérateur spécialisé qui garantit un taux d'occupation élevé.

Les marchés les plus développés pour ces actifs sont le Royaume-Uni, les Pays-Bas, l'Allemagne et l'Espagne. La présence des SCPI françaises reste encore limitée sur ce segment, mais elle est en forte progression pour les fonds les plus récents et les plus innovants.

Les actifs alternatifs : data centers, hôtellerie, éducation

Les data centers constituent sans doute la classe d'actifs la plus discutée dans les sphères de l'investissement immobilier institutionnel depuis l'explosion de l'intelligence artificielle ³⁶. La demande de capacité de calcul et de stockage croît à un rythme exponentiel, et les data centers qui l'hébergent sont des actifs immobiliers à part entière, loués à des entreprises technologiques sous baux longs.

Mais ces actifs sont très techniques, très capitalistiques, et nécessitent une expertise spécifique que peu de sociétés de gestion de SCPI maîtrisent. La consommation électrique considérable de ces infrastructures et leur impact environnemental sont également des questions que les investisseurs soucieux de durabilité ne peuvent pas ignorer.

L'immobilier d'éducation — écoles privées, campus universitaires, centres de formation — constitue une autre niche intéressante : baux très longs, locataires institutionnels, flux de revenus stables. Quelques SCPI ont intégré ce type d'actif dans leurs portefeuilles européens, notamment en Espagne et en Irlande.

4 La mécanique fiscale des SCPI européennes : ce que l'investisseur perçoit vraiment

La transparence fiscale de la SCPI et son application aux revenus européens

Pour comprendre la fiscalité des SCPI européennes, il faut partir d'un principe fondamental : la SCPI est fiscalement transparente ³⁷. Cela signifie qu'elle n'est pas elle-même redevable de l'impôt sur ses bénéfices. Ce sont ses associés qui sont imposés, directement, au prorata de leurs droits dans le fonds.

Pour les revenus de source française, ce principe est bien connu et bien documenté. Pour les revenus de source européenne, il se heurte à une réalité plus complexe : chaque pays où se situent les immeubles applique sa propre fiscalité locale sur les loyers avant qu'ils ne remontent vers la SCPI française ³⁸. La transparence de la SCPI n'est pas toujours reconnue à l'étranger — dans certains pays, la SCPI est traitée comme une société opaque et imposée comme telle.

Le mécanisme du prélèvement à la source étranger

Dans la pratique, le circuit fiscal fonctionne de la façon suivante. Les loyers perçus dans chaque pays européen font l'objet d'une imposition locale — retenue à la source, impôt sur les sociétés local, ou tout autre mécanisme prévu par la législation du pays concerné. Ces impôts sont prélevés avant que les revenus ne remontent vers la SCPI française, puis vers les associés.

La SCPI verse donc à ses associés un dividende "net de fiscalité étrangère", et indique dans ses documents fiscaux annuels le montant des impôts prélevés dans chaque pays ³⁹. Ces informations sont essentielles : elles permettent à l'associé de justifier, auprès de son administration fiscale française, les impôts déjà payés à l'étranger, et de calculer le crédit d'impôt auquel il a droit.

L'avantage fiscal concret pour un investisseur français

Prenons un exemple concret pour illustrer l'ampleur de l'avantage fiscal. Considérons un investisseur dont le taux marginal d'imposition est de 41 %. Sur des loyers immobiliers de source française, son imposition totale ressort à 41 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 58,2 % de prélèvements totaux ⁴⁰. Pour 1 000 € de loyer brut perçu, il conserve 418 € nets.

Sur les mêmes loyers mais de source allemande, perçus via une SCPI européenne, l'imposition locale en Allemagne est de l'ordre de 15 à 20 %. Le crédit d'impôt prévu par la convention franco-allemande permet de neutraliser l'imposition française résiduelle. Et les prélèvements sociaux de 17,2 % ne s'appliquent pas. Pour 1 000 € de loyer brut, l'investisseur conserve en pratique 800 à 850 € nets. L'écart est considérable ⁴⁰.

Cet avantage n'est pas uniforme. Il est maximal pour les contribuables fortement imposés — tranche à 41 % ou 45 %. Il diminue significativement pour les contribuables dans les tranches inférieures. Et il est pratiquement nul pour les investisseurs non imposables ou faiblement imposés, pour qui la fiscalité française sur les revenus fonciers est déjà modérée.

Les limites et pièges de la fiscalité européenne

L'avantage fiscal des SCPI européennes ne doit pas faire oublier ses limites réelles. La première est la complexité déclarative. L'investisseur doit comprendre et retraiter des informations fiscales provenant de plusieurs pays, remplir correctement le formulaire 2047 relatif aux revenus encaissés à l'étranger ⁴¹, et s'assurer que les crédits d'impôt sont correctement calculés et imputés.

La deuxième limite est le risque de perte du crédit d'impôt. Ce mécanisme ne fonctionne que si l'investisseur paie effectivement de l'impôt en France ⁴². Un investisseur dont l'impôt français est nul — ou insuffisant pour absorber le crédit d'impôt — perd définitivement la partie du crédit qu'il ne peut pas imputer. La fiscalité étrangère prélevée par la SCPI est alors une charge définitive sans contrepartie.

La troisième limite concerne les frais de gestion. Gérer un portefeuille européen est plus coûteux que gérer un portefeuille français : équipes délocalisées dans chaque pays, frais de conseil juridique et fiscal multipliés, frais de transaction plus élevés sur certains marchés ⁴³. Ces coûts supplémentaires se retrouvent dans les commissions de gestion, qui sont parfois légèrement supérieures pour les SCPI européennes.

5 Comment évaluer une SCPI européenne : les critères essentiels

La qualité et la diversification du portefeuille

Le premier critère d'évaluation d'une SCPI européenne est la composition de son portefeuille. Le nombre d'actifs et de locataires est le premier indicateur de mutualisation du risque : un fonds qui compte 5 actifs et 5 locataires est structurellement beaucoup plus fragile qu'un fonds qui en compte 50. La défaillance d'un seul locataire dans le premier cas peut amputer de 20 % les revenus distribuables. Dans le second, l'impact est marginal.

La répartition géographique mérite une attention particulière. Une vraie diversification européenne suppose qu'aucun pays ne représente plus de 50 à 60 % du portefeuille. Au-delà, la "diversification européenne" n'est qu'un habillage : le fonds reste fondamentalement exposé au cycle immobilier d'un marché dominant. La répartition sectorielle obéit à la même logique : un fonds concentré à 90 % sur les bureaux n'est pas diversifié, même s'il est présent dans dix pays différents.

La qualité des emplacements est peut-être le critère le plus important et le plus difficile à évaluer pour un investisseur non spécialiste. Un actif prime dans une métropole liquide résistera beaucoup mieux à un choc de marché qu'un actif secondaire dans une ville moyenne. Les sociétés de gestion qui communiquent clairement sur la localisation précise de leurs actifs et leurs caractéristiques locatives méritent une note supplémentaire pour la transparence.

Les indicateurs locatifs

Le taux d'occupation financier est l'indicateur locatif de référence ⁴⁴. Il mesure la proportion du patrimoine qui génère effectivement des loyers, en tenant compte des locaux vacants, en travaux ou loués à prix réduit. Un taux supérieur à 90 % est généralement satisfaisant pour un fonds mature. Pour un fonds encore en phase de montée en charge, un taux plus faible est normal et ne doit pas alarmer si les perspectives de location sont documentées.

La durée résiduelle moyenne des baux — le WALT — est l'indicateur de visibilité sur les revenus futurs ⁴⁵. Plus il est élevé, plus les loyers futurs sont sécurisés. Un WALT supérieur à 5 ans offre une visibilité confortable ; au-delà de 7 ou 8 ans, c'est un signal fort de qualité du portefeuille. Le WALB, qui mesure la durée jusqu'à la prochaine option de résiliation du locataire, est un indicateur encore plus conservateur et plus réaliste : il indique le pire scénario locatif à horizon visible.

Les indicateurs financiers

Le taux de distribution est l'indicateur le plus suivi par les investisseurs particuliers, mais aussi celui qui prête le plus à confusion ⁴⁶. Il mesure le dividende brut versé au cours de l'année divisé par le prix de la part au 1er janvier. Il est utile pour comparer des SCPI entre elles, mais il ne dit rien sur la qualité ou la pérennité du dividende. Un taux de distribution élevé peut être le signe d'une gestion performante, mais aussi d'un recours excessif au report à nouveau ou d'une prise de risque locatif accrue.

La performance globale annuelle ⁴⁷ — qui intègre à la fois le taux de distribution et la variation du prix de la part — est un indicateur plus complet. Elle mesure l'enrichissement total de l'investisseur sur l'année, en tenant compte de la plus ou moins-value latente sur ses parts.

La valeur de reconstitution est peut-être l'indicateur financier le plus important et le moins connu du grand public ⁴⁸. Elle représente ce qu'il en coûterait de reconstituer le patrimoine de la SCPI en achetant tous ses actifs aux prix de marché actuels, frais inclus. Lorsque le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, l'investisseur entre à un prix inférieur à la valeur réelle du patrimoine — signal positif. Lorsqu'il est supérieur, il paie une prime par rapport à la valeur intrinsèque — signal d'alerte qui mérite une analyse approfondie.

La société de gestion : un critère souvent sous-estimé

La qualité de la société de gestion est un déterminant majeur de la performance à long terme d'une SCPI, mais c'est aussi le critère le plus difficile à évaluer pour un investisseur non professionnel.

L'ancienneté et le track record sont les premiers éléments à examiner. Une société de gestion qui a traversé plusieurs cycles immobiliers — la crise de 2008, la période de taux négatifs des années 2015-2020, la correction de 2022-2024 — a une maturité que les acteurs récents ne peuvent pas encore démontrer. Cela ne signifie pas que les nouveaux entrants sont nécessairement moins bons, mais que leur capacité à gérer les crises reste non prouvée.

La présence locale dans les pays d'investissement est un critère de plus en plus décisif ⁴⁹. Gérer un portefeuille européen depuis Paris, sans équipes locales ni réseau d'intermédiaires établis dans chaque marché, est une source de risque réelle. Les meilleures sociétés de gestion disposent de bureaux ou de partenaires locaux dans chacun de leurs marchés cibles, capables d'identifier les opportunités avant qu'elles ne soient largement connues et de gérer les relations locataires avec la proximité nécessaire.

La transparence de la communication est enfin un indicateur précieux de la culture d'une société de gestion. Une société qui publie des bulletins trimestriels détaillés, qui explique clairement sa stratégie et les raisons de ses choix, qui communique sans détour sur les difficultés rencontrées — vacance d'un actif, renégociation d'un bail difficile, révision d'une valorisation — mérite davantage la confiance d'un investisseur qu'une société qui ne communique que les bonnes nouvelles.

La liquidité et les conditions de sortie

La liquidité est la grande limite des SCPI, et elle l'est encore davantage pour les fonds investis sur des marchés européens moins profonds que le marché français. L'indicateur le plus direct est le nombre de parts en attente de retrait ⁵⁰ : s'il est élevé et croissant, c'est le signe d'une tension sur la liquidité qui peut prendre des mois à se résorber.

Il est important de distinguer les SCPI à capital variable — dans lesquelles le retrait est conditionné à l'existence de nouvelles souscriptions en contrepartie — et les SCPI à capital fixe, pour lesquelles la sortie s'effectue uniquement sur le marché secondaire de gré à gré. Dans les deux cas, la liquidité n'est pas garantie, et l'investisseur doit considérer son investissement comme immobilisé sur la durée recommandée — généralement 8 à 10 ans minimum.

6 Les SCPI européennes face aux défis de 2024-2026

L'impact de la remontée des taux d'intérêt

La période 2022-2024 a constitué un test grandeur nature pour les SCPI européennes. La Banque Centrale Européenne a relevé ses taux directeurs de 0 % à 4 % en moins de deux ans ⁵¹, dans un mouvement d'une rapidité sans précédent depuis la création de l'euro. L'impact sur les valeurs immobilières a été mécanique et brutal : hausse des taux de capitalisation, baisse des valeurs vénales, révision des prix de parts.

Les SCPI les plus endettées ont été les plus touchées, l'effet de levier jouant cette fois en sens inverse ⁵². Un fonds qui avait emprunté à 1 % pour acquérir des actifs valorisés à 3 % de rendement s'est retrouvé dans une situation inconfortable lorsque les taux de refinancement ont dépassé 4 %.

Depuis mi-2024, la BCE a amorcé un cycle de baisse des taux ⁵³, ce qui offre une perspective de stabilisation — voire de rebond partiel — des valeurs immobilières. Mais la vitesse et l'ampleur de cette normalisation restent incertaines, et les marchés immobiliers réagissent toujours avec un décalage de plusieurs trimestres aux décisions monétaires.

Les révisions de prix de part : comprendre ce qui s'est passé

Entre 2023 et 2024, une quarantaine de SCPI françaises ont réduit leur prix de souscription ⁵⁴. Ce mouvement a suscité beaucoup d'inquiétude chez les investisseurs, parfois mal informés sur sa signification réelle.

Ces révisions à la baisse ne signifient pas nécessairement une mauvaise gestion. Elles reflètent l'application normale des règles réglementaires : lorsque les experts immobiliers indépendants mandatés par la SCPI constatent que la valeur vénale des actifs a diminué, la valeur de reconstitution baisse en conséquence, et le prix de souscription doit s'y ajuster si l'écart devient trop important. C'est un mécanisme de protection des associés, pas un aveu de défaillance.

En revanche, les SCPI qui n'ont pas révisé leur prix de souscription malgré la hausse des taux méritent une analyse approfondie. Soit leur patrimoine a effectivement résisté à la correction — ce qui est possible pour les actifs les plus prime — soit leur prix de part est déconnecté de la réalité économique du portefeuille.

La collecte en berne et ses conséquences

La collecte nette des SCPI a chuté de 7,7 milliards d'euros en 2022 à moins de 3 milliards en 2023 ⁵⁵. Cette contraction spectaculaire s'explique par la conjonction de plusieurs facteurs : la hausse des taux qui a rendu les fonds monétaires et obligataires compétitifs, les révisions de prix qui ont semé le doute chez certains investisseurs, et la baisse générale de l'appétit pour l'immobilier dans un contexte incertain.

Pour les SCPI qui dépendaient de la collecte pour financer leurs acquisitions, cette période a été difficile. Certains fonds se sont retrouvés avec des niveaux de liquidités élevés, ne trouvant pas d'actifs à acquérir à des prix satisfaisants — situation paradoxale où l'argent des associés dort sans être investi, pesant sur le rendement global.

La bonne nouvelle est que le marché se redresse. La collecte brute a atteint 5,5 milliards d'euros en 2025, et bien que le début 2026 ait affiché un léger recul par rapport au dernier trimestre 2025, la tendance de fond reste orientée à la reprise ⁵⁶.

Les opportunités créées par la correction

Toute crise crée des opportunités pour ceux qui sont bien positionnés pour en profiter. La correction de 2022-2024 n'a pas fait exception. Les SCPI qui avaient maintenu des réserves de liquidités — soit par choix stratégique, soit parce que leur collecte avait ralenti avant les autres — ont pu acquérir des actifs à des prix significativement décotés par rapport aux pics de 2021-2022 ⁵⁷.

Ces acquisitions "à bon prix" sont appelées à générer des rendements supérieurs sur le long terme, et à alimenter la revalorisation des parts lorsque le cycle immobilier se retournera. C'est le principe même de l'investissement contra-cyclique, qui distingue les gestionnaires d'actifs disciplinés des fonds qui achètent au plus haut par pression commerciale.

Les enjeux ESG et la réglementation européenne

La réglementation européenne sur la finance durable — connue sous l'acronyme SFDR pour Sustainable Finance Disclosure Regulation ⁵⁸ — a introduit une classification obligatoire des fonds selon leur degré d'engagement environnemental et social. La quasi-totalité des SCPI européennes se positionnent en "Article 8" : elles promeuvent des caractéristiques environnementales et/ou sociales sans en faire leur objectif principal d'investissement. Quelques rares fonds visent l'Article 9, qui implique un objectif d'investissement durable clairement défini et mesurable.

Au-delà de la réglementation, les certifications environnementales des actifs — BREEAM, HQE, LEED — sont en train de devenir un critère de valorisation déterminant. Les immeubles certifiés commandent des loyers supérieurs, attirent des locataires de meilleure qualité, et sont moins exposés au risque d'obsolescence réglementaire à mesure que les normes environnementales se durcissent ²⁹. Pour les SCPI, construire un portefeuille orienté vers ces actifs n'est pas seulement une question d'image : c'est une question de performance à long terme.

7 Comparaison pratique : SCPI européennes vs autres placements

SCPI européennes vs SCPI françaises classiques

La comparaison la plus directe est celle entre une SCPI européenne et une SCPI investie exclusivement en France. Pour un investisseur dont le taux marginal d'imposition est élevé, l'avantage fiscal des revenus européens peut représenter deux à quatre points de rendement net supplémentaires sur une même base de rendement brut. C'est souvent la différence entre un placement satisfaisant et un placement réellement attractif.

En contrepartie, les SCPI européennes sont généralement plus complexes à suivre fiscalement, potentiellement plus chargées en frais de gestion, et dotées d'un track record plus court pour les fonds récents. La complémentarité entre SCPI françaises et SCPI européennes — plutôt que l'opposition — est souvent la posture la plus sage pour un investisseur qui souhaite construire un portefeuille équilibré.

SCPI européennes vs immobilier direct en Europe

L'investissement immobilier direct en Europe est hors de portée de la grande majorité des épargnants. Le ticket d'entrée pour un actif de qualité dans une grande métropole européenne se chiffre en centaines de milliers d'euros. La gestion à distance d'un bien locatif dans un pays étranger — avec des règles juridiques, fiscales et linguistiques différentes — est une source de complexité considérable. Et la concentration du risque sur un seul actif et un seul locataire est structurellement très élevée.

La SCPI résout ces trois problèmes simultanément : ticket d'entrée accessible, gestion entièrement déléguée, et mutualisation du risque sur des dizaines d'actifs et de locataires. En contrepartie, l'investisseur renonce au contrôle sur les actifs et supporte des frais de gestion que l'investisseur direct n'a pas — mais que ce dernier compense largement par le coût de son propre temps et de son expertise.

SCPI européennes vs foncières cotées (REITs européens)

Les foncières immobilières cotées en bourse — appelées REITs selon la terminologie anglosaxonne — offrent une exposition à l'immobilier européen avec une liquidité quotidienne que les SCPI ne peuvent pas égaler ⁵⁹. Un investisseur peut acheter et vendre des actions d'une foncière cotée en quelques secondes. Il lui faudra plusieurs mois pour sortir de sa SCPI dans des conditions normales.

Mais cette liquidité a un coût : la volatilité. Les foncières cotées suivent les marchés actions, avec toute la nervosité que cela implique. En période de stress boursier, une foncière parfaitement bien gérée peut perdre 30 à 40 % de sa valeur en bourse — non pas parce que ses immeubles ont perdu de la valeur, mais parce que les marchés financiers surréagissent systématiquement. La SCPI, dont la valorisation est révisée par des experts indépendants à intervalles réguliers, offre une stabilité de valeur que l'investisseur nerveux appréciera davantage.

La fiscalité est également différente : les dividendes de REITs sont traités comme des revenus de capitaux mobiliers en France ⁶⁰, sans les mécanismes de crédit d'impôt liés aux revenus fonciers étrangers propres aux SCPI.

SCPI européennes vs fonds obligataires européens

La remontée des taux de 2022-2023 a temporairement rendu les fonds obligataires compétitifs avec les SCPI, offrant des rendements de 3 à 5 % avec une liquidité bien supérieure ⁶¹. Cet argument a contribué à la baisse de collecte des SCPI sur cette période.

Depuis, la BCE a commencé à baisser ses taux, réduisant mécaniquement les rendements des placements obligataires. La SCPI retrouve ainsi son avantage comparatif naturel, renforcé par deux caractéristiques qu'aucun fonds obligataire ne peut offrir : une protection contre l'inflation via l'indexation des loyers sur des indices reflétant les prix à la consommation, et un ancrage dans des actifs réels dont la valeur est indépendante des décisions des banques centrales.

8 Construire une stratégie d'investissement avec des SCPI européennes

Définir son objectif prioritaire

Avant de choisir une SCPI européenne, il est indispensable de clarifier son objectif principal. S'agit-il de générer un revenu complémentaire immédiat ? Dans ce cas, les SCPI matures avec un historique de distribution stable et un portefeuille entièrement investi sont à privilégier. S'agit-il de construire un capital à long terme en bénéficiant d'une plus-value potentielle ? Les fonds investissant sur des marchés en développement ou achetant à des prix décotés peuvent être plus adaptés, au prix d'un rendement courant plus faible dans les premières années.

L'optimisation fiscale est-elle le moteur principal de la décision ? Dans ce cas, la géographie du patrimoine de la SCPI doit être analysée au regard de la situation fiscale personnelle de l'investisseur — et non l'inverse. Un investisseur en tranche marginale à 45 % qui choisit une SCPI dont 80 % du patrimoine est situé dans des pays à faible fiscalité immobilière fait un choix parfaitement rationnel. Un investisseur non imposable qui fait le même choix pour les mêmes raisons passe à côté d'une analyse pertinente.

La diversification entre plusieurs SCPI

La question de la diversification entre plusieurs fonds revient systématiquement dans les décisions d'investissement. Les arguments en faveur de la concentration — frais de souscription proportionnellement plus faibles, suivi plus simple, cohérence de la stratégie — sont réels. Mais les arguments en faveur de la diversification le sont tout autant : exposition à plusieurs sociétés de gestion aux cultures et aux méthodes différentes, présence sur plusieurs marchés avec des cycles non corrélés, et réduction du risque spécifique lié à un seul gestionnaire.

En pratique, un portefeuille de trois à cinq SCPI complémentaires constitue souvent un bon équilibre ⁶². L'essentiel est d'éviter la fausse diversification : plusieurs SCPI très proches dans leur stratégie, leur géographie et leurs typologies d'actifs n'apportent pas de diversification réelle — elles accumulent simplement les frais de souscription.

L'investissement programmé

Le prix des parts de SCPI peut varier, comme les révisions de 2023-2024 l'ont démontré. Pour un investisseur qui dispose d'un capital à déployer, la question du timing est réelle : faut-il investir en une seule fois ou progressivement ?

L'investissement progressif — versements réguliers mensuels ou trimestriels plutôt qu'un investissement unique — permet de lisser le prix d'entrée moyen dans le temps ⁶³. Si le prix baisse, les nouvelles parts sont acquises moins cher ; si le prix monte, les parts acquises précédemment génèrent déjà une plus-value latente. Cette approche ne garantit pas une performance supérieure, mais elle réduit le risque de "mauvais timing" et est psychologiquement plus confortable en période d'incertitude de marché.

L'intégration dans une enveloppe fiscale

La SCPI peut être souscrite en direct — c'est le mode le plus courant — mais elle peut aussi être intégrée dans des enveloppes fiscales qui modifient significativement son traitement fiscal.

L'assurance-vie est l'enveloppe la plus répandue. De nombreux contrats référencent des SCPI en unités de compte, permettant à l'investisseur de bénéficier du cadre fiscal favorable de l'assurance-vie — imposition réduite après huit ans, abattements annuels sur les plus-values, transmission facilitée ⁶⁶. La contrepartie est une moindre rémunération : le contrat d'assurance-vie prélève ses propres frais de gestion en plus de ceux de la SCPI.

Le Plan d'Épargne Retraite permet dans certains cas d'investir en SCPI avec déduction des versements du revenu imposable ⁶⁷. L'avantage fiscal à l'entrée est réel, mais la sortie est contrainte (rente ou capital à la retraite) et la fiscalité à la sortie doit être anticipée.

Le démembrement de propriété ⁶⁸ est une technique qui peut être très pertinente pour certains profils : l'investisseur qui achète la nue-propriété des parts bénéficie d'un prix d'entrée réduit, ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement — et donc n'est pas imposé — et récupère la pleine propriété à terme sans friction fiscale supplémentaire. Cette approche est particulièrement intéressante pour un investisseur qui cherche à capitaliser plutôt qu'à percevoir des revenus immédiats.

Conclusion

Les SCPI européennes représentent une évolution majeure d'une classe d'actifs qui a su se réinventer face aux contraintes des marchés et aux attentes nouvelles des investisseurs. Elles offrent à l'épargnant français un accès à des marchés immobiliers diversifiés, un avantage fiscal réel pour les contribuables les plus imposés, et une gestion entièrement déléguée à des professionnels qui opèrent sur des marchés qu'il ne pourrait pas atteindre seul.

Mais "SCPI européenne" n'est pas un label homogène qui garantirait une qualité uniforme. Derrière ce terme coexistent des stratégies radicalement différentes, des niveaux de risque variés, des avantages fiscaux qui ne profitent pas à tous les investisseurs de la même façon, et des sociétés de gestion dont l'expérience et les moyens sont très inégaux.

La sélection rigoureuse reste la condition sine qua non d'un investissement réussi. Elle suppose de comprendre la géographie et les typologies d'actifs du fonds envisagé, d'analyser les indicateurs locatifs et financiers avec un regard critique, d'évaluer la société de gestion au-delà de ses supports marketing, et d'adapter le choix à sa propre situation fiscale et patrimoniale.

Dans ce cadre, un accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé n'est pas un luxe — c'est le meilleur investissement que puisse faire un épargnant avant de souscrire.

Notes de bas de page

¹ CBRE, "France Investment MarketView", 2021 — cbre.fr

² JLL, "Paris Office Market Report", 2022 — jll.fr

³ Articles 164 B et suivants du Code général des impôts ; BOI-IR-DOMIC-10 — bofip.impots.gouv.fr

⁴ DGFiP, synthèse comparative des taux d'imposition sur les revenus fonciers dans les États membres de l'UE, 2024 — impots.gouv.fr

⁵ BOI-INT-DG-20-20, mécanismes d'élimination de la double imposition — bofip.impots.gouv.fr

⁶ Conseil d'État, décision n°334551 du 27 juillet 2015 (affaire de Ruyter) ; article 235 ter du CGI

⁷ Savills, "European Commercial Real Estate Markets", 2024 — savills.com

⁸ ASPIM-IEIF, "Bilan du marché des SCPI 2023" — aspim.fr

⁹ BNP Paribas Real Estate, "Germany Property Market Overview", 2024 — realestate.bnpparibas.com

¹⁰ JLL, "Germany Office Market Outlook", 2025 — jll.de

¹¹ Bundeszentralamt für Steuern, Körperschaftsteuer et Gewerbesteuer — bzst.de

¹² Convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959, modifiée par avenant du 28 septembre 1989, article 3

¹³ CBRE, "Netherlands Logistics Market Report", 2024 — cbre.nl

¹⁴ Belastingdienst, régime fiscal des revenus immobiliers des non-résidents — belastingdienst.nl

¹⁵ BNP Paribas Real Estate, "Spain Real Estate Market Report", 2025 — realestate.bnpparibas.com

¹⁶ AEAT, Impuesto sobre la Renta de No Residentes — agenciatributaria.gob.es

¹⁷ IDA Ireland, "Business in Ireland" — idaireland.com

¹⁸ Revenue Ireland, Real Estate Investment Trusts and property investment vehicles — revenue.ie

¹⁹ JLL, "Poland Office Market Report 2024" — jll.pl

²⁰ Cushman & Wakefield, "Central and Eastern Europe Investment Report", 2024 — cushmanwakefield.com

²¹ Convention fiscale franco-polonaise du 20 juin 1975, article 6

²² Savills, "London Investment Market", 2025 — savills.co.uk

²³ HM Revenue & Customs, impact du Brexit sur les investissements des véhicules européens — gov.uk/hmrc

²⁴ HM Revenue & Customs, Stamp Duty Land Tax et Corporate Tax — gov.uk/hmrc

²⁵ Cushman & Wakefield, "Portugal Real Estate Market", 2025 — cushmanwakefield.com

²⁶ CBRE, "Italy Investment Market Overview", 2025 — cbre.it

²⁷ Savills, "Nordic Real Estate Market Report", 2025 — savills.com

²⁸ JLL, "European Office Market Outlook 2025" — jll.eu

²⁹ BRE Global, "BREEAM Green Premium Research", 2024 — breeam.com

³⁰ CBRE, "European Logistics Market Outlook", 2025 — cbre.eu

³¹ Cushman & Wakefield, "European Logistics & Industrial Report", 2024 — cushmanwakefield.com

³² Knight Frank, "European Healthcare Real Estate Report", 2024 — knightfrank.com

³³ JLL, "European Retail Market Outlook", 2025 — jll.eu

³⁴ SCPI Cristal Rente, Bulletin trimestriel d'information, 1er trimestre 2026, Inter Gestion REIM

³⁵ Savills, "European Living Sector Report", 2024 — savills.eu

³⁶ JLL, "European Data Centers Report", 2025 — jll.eu

³⁷ Article 8 ter du Code général des impôts

³⁸ AMF, Instruction DOC-2011-23, obligations d'information des associés de SCPI sur la fiscalité étrangère

³⁹ AMF, Position-recommandation DOC-2014-06, information des porteurs de parts de SCPI

⁴⁰ DGFiP, simulation comparative de charge fiscale — impots.gouv.fr

⁴¹ DGFiP, Notice formulaire 2047 — impots.gouv.fr

⁴² BOI-INT-DG-20-20-20, conditions d'imputation du crédit d'impôt étranger — bofip.impots.gouv.fr

⁴³ AMF, Rapport annuel sur la gestion d'actifs, 2025 — amf-france.org

⁴⁴ ASPIM, définition et modalités de calcul du taux d'occupation financier — aspim.fr

⁴⁵ ASPIM, définitions standardisées WALT et WALB — aspim.fr

⁴⁶ IEIF, baromètre mensuel des performances des SCPI — ieif.fr

⁴⁷ ASPIM, définition de la performance globale annuelle — aspim.fr

⁴⁸ AMF, Instruction DOC-2011-23, modalités de détermination de la valeur de reconstitution

⁴⁹ AMF, Rapport sur les sociétés de gestion de portefeuille, 2025 — amf-france.org

⁵⁰ AMF, Instruction DOC-2011-23, obligations d'information sur les parts en attente de retrait

⁵¹ BCE, décisions de politique monétaire 2022-2024 — ecb.europa.eu

⁵² ASPIM-IEIF, "Impact de la remontée des taux sur les valorisations immobilières des SCPI", 2024 — aspim.fr

⁵³ BCE, conférence de presse, décision de taux de juin 2024 — ecb.europa.eu

⁵⁴ IEIF, "Baromètre des révisions de prix de parts de SCPI", 2023-2024 — ieif.fr

⁵⁵ ASPIM-IEIF, "Bilan annuel du marché des SCPI 2023" — aspim.fr

⁵⁶ SCPI Cristal Rente, Bulletin trimestriel d'information, 1er trimestre 2026, Inter Gestion REIM

⁵⁷ CBRE, "European Real Estate Outlook 2025" — cbre.eu

⁵⁸ Règlement (UE) 2019/2088 du 27 novembre 2019 (SFDR) — eur-lex.europa.eu

⁵⁹ EPRA, "European REITs Report", 2025 — epra.com

⁶⁰ Article 119 bis du Code général des impôts

⁶¹ Banque de France, "Revue de la stabilité financière", 2024 — banque-france.fr

⁶² ASPIM, guide de l'investisseur en SCPI — aspim.fr

⁶³ AMF, Instruction DOC-2011-23, modalités des versements programmés en SCPI

⁶⁴ Banque de France, "Le financement à crédit des investissements en SCPI", 2023 — banque-france.fr

⁶⁵ BOI-RFPI-BASE-20-80, déductibilité des charges financières — bofip.impots.gouv.fr

⁶⁶ Fédération Française de l'Assurance, "Les SCPI en unités de compte", 2024 — ffa-assurance.fr

⁶⁷ DGFiP, "Le Plan d'Épargne Retraite" — impots.gouv.fr

⁶⁸ BOI-RFPI-BASE-10-30, régime fiscal du démembrement de propriété en SCPI — bofip.impots.gouv.fr

⁶⁹ BOI-IS-BASE-10, régime de l'impôt sur les sociétés applicable aux SCI — bofip.impots.gouv.fr