Impayés, vacance, encadrement des loyers : les chiffres du risque locatif en 2026

On parle beaucoup du risque locatif, rarement avec des chiffres. Pourtant chacune de ses trois composantes se mesure : le défaut de paiement, la vacance entre deux baux, et le plafonnement réglementaire du loyer. Cet article les chiffre une par une, avec la date et la source de chaque donnée. Il les compare ensuite à ce que produit la même exposition à l'échelle d'un portefeuille de SCPI, où le risque ne disparaît pas mais se lit autrement, à travers le taux d'occupation financier. Et parce qu'un article qui mesure un risque doit mesurer les deux côtés, il chiffre aussi ce que coûte le passage en parts.

Le risque d'impayé : un écart net selon le mode de gestion

C'est le risque que redoutent le plus les bailleurs, et c'est aussi celui qui varie le plus selon la manière dont le bien est géré.

L'étude de référence sur le sujet vient d'Imodirect. En janvier 2025, sur son propre parc, l'agence relevait un taux de défaut à trente jours de 1,97 % pour les logements confiés à une gestion professionnelle, contre 5,33 % pour les logements qui lui avaient été transférés après une période d'autogestion. Un rapport de un à près de trois. Attention à ce que mesure vraiment ce chiffre : il s'agit d'un retard de paiement dépassant trente jours, pas d'un impayé constaté au terme d'une procédure. Tous les retards ne deviennent pas des contentieux.

La ventilation géographique de la même étude est instructive, parce qu'elle contredit une idée reçue :

Les grandes métropoles, réputées les plus tendues, s'améliorent. C'est la France des villes moyennes et des zones rurales qui se dégrade.

Reste l'essentiel pour qui détient un seul appartement : un défaut, c'est 100 % du revenu de ce bien qui s'arrête, pas 5 %. La statistique s'applique à un parc, pas à une adresse. C'est précisément ce que corrige une assurance loyers impayés, dont le coût se situe en 2026 entre 2,5 % et 4 % du loyer annuel charges comprises, selon le profil du locataire et l'étendue des garanties. Cette prime est déductible des revenus fonciers au régime réel, mais elle vient bien en déduction du rendement brut affiché au moment de l'achat.

Le risque de vacance : très variable selon l'adresse

Le taux moyen de vacance locative en France tourne autour de 7,8 %, d'après l'Observatoire de la Performance Immobilière (relevé d'avril 2025). Moyenne trompeuse, comme toutes les moyennes nationales sur l'immobilier : il grimpe à 10 ou 12 % dans certaines zones rurales et périurbaines, et reste sous les 4 % dans les métropoles à marché tendu.

À ne pas confondre avec un autre chiffre souvent cité : l'Insee recense environ 7,7 % de logements vacants dans le parc français au 1er janvier 2025. Cette mesure-là porte sur l'ensemble des logements, y compris ceux qui ne sont pas proposés à la location. Les deux indicateurs se ressemblent mais ne disent pas la même chose.

Voici ce que la vacance coûte concrètement. Un logement loué 800 € par mois, vacant deux mois dans l'année, c'est 1 600 € de revenus qui ne rentrent pas. Sur un bien acheté 200 000 €, cela représente 0,8 point de rendement brut effacé. Sur un rendement affiché à 4,8 %, il en reste 4 %. Et cette perte n'est pas assurable : les contrats de garantie loyers impayés standards couvrent le locataire défaillant, pas le logement vide entre deux baux.

Le risque réglementaire : l'encadrement des loyers

Au 1er semestre 2026, 69 communes appliquent l'encadrement des loyers, réparties sur neuf territoires : Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble, et le Pays basque.

Le dispositif reste une expérimentation. Elle arrive à échéance le 23 novembre 2026. En juin 2026, le ministre du Logement a évoqué une prolongation de deux ans limitée aux communes déjà engagées, sans ouverture à de nouvelles villes. Cette prolongation n'a pas été votée à la date de publication de cet article. Un bailleur qui achète aujourd'hui dans l'une de ces 69 communes investit donc sous un régime dont il ne connaît pas l'état dans dix-huit mois, dans un sens comme dans l'autre.

Le respect du plafond, lui, est documenté. La CLCV a publié le 26 juin 2026 une enquête portant sur 1 800 annonces à Paris et en Seine-Saint-Denis : 36 % dépassaient le loyer de référence majoré. Le détail compte plus que la moyenne.

• Paris : 30 % d'annonces hors plafond. Seine-Saint-Denis : 44 %.
• Les meublés dérivent davantage que les logements nus, 41 % contre 30 %.
• Sur les très petites surfaces, 14 m² et moins, la non-conformité atteint 86 %.
• Le dépassement moyen s'établit à 155 € par mois, soit 1 860 € sur l'année.

Ce dernier chiffre est le plus parlant pour un investisseur. Il donne l'ordre de grandeur du loyer que le plafond vous empêche de percevoir sur ces marchés, et donc de l'écart entre le rendement calculé au marché libre et le rendement réellement encaissable. À cela s'ajoute le risque contentieux : un locataire peut faire réviser le loyer, avec restitution du trop-perçu.

Ce que change la mutualisation à l'échelle d'une SCPI

Une SCPI subit exactement les mêmes catégories de risque : des locaux qui se vident, des locataires qui cessent de payer. La différence est arithmétique. Ces événements se répartissent sur plusieurs centaines de baux au lieu d'un seul.

L'indicateur qui synthétise cette exposition s'appelle le taux d'occupation financier. Il rapporte les loyers effectivement facturés à ceux que le fonds percevrait si l'intégralité de son patrimoine était louée. Nous en détaillons le calcul et les pièges de lecture dans notre article sur le TOF d'une SCPI.

Ce que dit ce TOF sur le marché, selon l'ASPIM :

Deux points perdus en deux ans, et une baisse deux années de suite. L'ASPIM l'attribue à un environnement locatif plus difficile, avec des délais de relocation qui s'allongent. Ce n'est pas un chiffre rassurant, et il n'y a aucune raison de le présenter autrement.

Ce que fait la mutualisation, c'est changer la forme du risque plutôt que son existence. Sur un bien unique, l'événement est binaire : le loyer tombe ou il ne tombe pas. Sur un portefeuille, il devient une moyenne pondérée qui se dégrade ou s'améliore par fractions de point, trimestre après trimestre. Un associé ne perd jamais 100 % de son revenu locatif à cause d'un seul locataire défaillant. En revanche, il encaisse la moyenne de l'ensemble du parc, moins bonne certains trimestres que ce qu'il espérait.

Surtout, cette dilution ne protège de rien quand le choc frappe tout un secteur au même moment. Le TOF des SCPI à prépondérance bureaux est descendu à 88,8 % en 2025, contre 91,2 % en 2023, soit 2,4 points en deux ans, un recul plus marqué que celui du marché. La mutualisation entre locataires n'annule pas un risque de marché. Un portefeuille de bureaux réparti sur quatre-vingts immeubles reste un portefeuille de bureaux, et la remise en cause du besoin de bureaux touche les quatre-vingts.

Sur l'encadrement des loyers, en revanche, la lecture diffère par construction. Le dispositif s'applique aux baux d'habitation. Or le résidentiel n'a représenté que 1 % de la collecte brute des SCPI en 2025 selon l'ASPIM, loin derrière les SCPI diversifiées (65 %) et les SCPI à prépondérance bureaux (24 %). L'essentiel du patrimoine détenu est composé de bureaux, de commerces, d'actifs de santé et de logistique, dont les baux commerciaux ne relèvent pas de ce plafond. Le risque réglementaire des SCPI existe, mais il se situe ailleurs : fiscalité des revenus étrangers, normes environnementales applicables aux actifs tertiaires, régime des baux commerciaux.

Si vous voulez la comparaison complète entre les deux modes de détention, coûts et fiscalité compris, elle est ici : SCPI ou immobilier locatif en direct.

Les risques propres aux SCPI, que ces chiffres ne mesurent pas

Un article qui chiffre le risque du locatif direct serait malhonnête s'il s'arrêtait là. Les parts de SCPI portent leurs propres risques, et ils ne sont pas de même nature que ceux décrits plus haut. Aucun TOF ne les capture.

Le risque de perte en capital

Il est réel et il s'est matérialisé récemment. La valeur d'une part suit les expertises du patrimoine, et ces expertises baissent quand les valeurs immobilières baissent. En 2025, le prix moyen des parts a reculé de 3,45 % sur l'ensemble du marché (ASPIM), après une année 2023 et une année 2024 déjà négatives pour de nombreux fonds. Un associé entré en 2022 sur certaines SCPI de bureaux affiche aujourd'hui une moins-value latente à deux chiffres. Le capital investi n'est pas garanti, et les revenus distribués ne compensent pas mécaniquement une baisse de valorisation.

Le risque de liquidité

Une part de SCPI ne se vend pas comme une action. Le retrait suppose, sur une SCPI à capital variable, une contrepartie à l'achat. Quand la collecte ralentit et que les demandes de retrait s'accumulent, le délai s'allonge, et il peut s'étendre sur plusieurs mois. Certaines SCPI ont connu des files d'attente significatives ces dernières années. Sur une SCPI à capital fixe, la sortie passe par un marché secondaire dont ni le prix ni le délai ne sont garantis. Autrement dit : l'argent placé n'est pas disponible à vue.

L'horizon de placement

La durée de placement recommandée est longue, généralement de huit à dix ans selon la société de gestion. Ce n'est pas une formule de style. Les frais de souscription, compris selon les fonds entre 0 et 12 %, s'amortissent sur la durée ; le délai de jouissance, de trois à sept mois, décale l'entrée dans la distribution ; et un cycle immobilier complet ne se juge pas sur trois ans. Une SCPI achetée avec un besoin de récupérer les fonds à échéance de deux ans est un mauvais montage, quel que soit le fonds retenu.

Ce que la comparaison dit vraiment

Passer du locatif direct aux parts, ce n'est pas troquer un placement risqué contre un placement sûr. C'est échanger un risque concentré, binaire et partiellement assurable contre un risque dilué, continu et non assurable, assorti d'une contrainte de liquidité que le bien en direct n'a pas sous cette forme. Le bon choix dépend de votre horizon, de votre besoin de disponibilité et de votre appétence à gérer. Si c'est le poids de la gestion qui vous fait hésiter, nous l'avons traité à part dans la charge mentale du bailleur et dans notre dossier sur l'immobilier locatif sans gestion.

Ce qu'il faut retenir

• Le défaut de paiement et la vacance frappent le propriétaire d'un bien unique de façon binaire. Un locataire, une adresse, et une perte de revenu totale ou nulle sur ce bien.
• La gestion professionnelle réduit statistiquement le taux de défaut, 1,97 % contre 5,33 % dans l'étude Imodirect de janvier 2025, mais elle a un coût qui doit entrer dans le calcul de rentabilité, au même titre que la prime de GLI (2,5 à 4 % du loyer annuel).
• Deux mois de vacance sur un loyer de 800 € effacent 0,8 point de rendement brut sur un bien à 200 000 €. Ce risque-là ne s'assure pas.
• Dans les 69 communes sous encadrement, 36 % des annonces relevées par la CLCV en juin 2026 dépassaient le plafond, de 155 € par mois en moyenne. Le régime expire le 23 novembre 2026 et son avenir n'est pas tranché.
• Le TOF transforme ce risque en moyenne continue sur des centaines de locataires, sans l'annuler. Sa baisse de 93,3 % à 91,3 % entre 2023 et 2025, et celle du TOF bureaux à 88,8 %, en sont la démonstration chiffrée.
• Les parts de SCPI apportent leurs propres risques : perte en capital, liquidité contrainte, horizon de huit à dix ans. Aucun de ces trois-là n'existe sous la même forme dans le locatif direct.

Ces arbitrages se jugent sur votre situation, pas sur une moyenne de marché. Pour en discuter avec un consultant, écrivez-nous.

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