SCPI Remake Live : les résultats du 2ᵉ trimestre 2026

Remake Live a changé de dimension au deuxième trimestre 2026. La SCPI gérée par Remake affiche 904 millions d'euros de capitalisation au 30 juin, six acquisitions bouclées sur le trimestre pour 80,8 millions d'euros, et un patrimoine de 77 immeubles répartis dans neuf pays. Le milliard n'est plus très loin. Voici ce que dit le bulletin du trimestre, et les deux ou trois chiffres qu'il faut lire de près avant de se réjouir.

Remake Live en bref au 30 juin 2026

La durée ferme moyenne des baux restant à courir atteint 9,1 ans et le taux d'encaissement des loyers ressort à 99 %. Lancée en 2022, Remake Live tient donc une taille de fonds mature en quatre ans à peine.

Six acquisitions européennes en trois mois

Le trimestre a été chargé. Remake Live a acquis 41 179 m² sur la période, dans quatre pays et sur plusieurs classes d'actifs, pour un rendement acte en main moyen de 7,82 % au moment des investissements.

Le détail des six opérations :

• une plateforme logistique à Naaldwijk, aux Pays-Bas, pour 23 millions d'euros
• un site industriel à Saragosse, en Espagne, pour 3,6 millions d'euros
• un immeuble de bureaux à Manchester pour 13,6 millions d'euros
• une plateforme logistique à Zabrze, en Pologne, pour 18,7 millions d'euros
• des bureaux dans la City de Londres pour 12,4 millions d'euros
• un commerce occupé notamment par Zara à Nottingham pour 8,7 millions d'euros

L'immeuble londonien sort du lot. Son rendement net à l'acquisition atteint 9,3 %, le plus élevé de la sélection, avec une durée ferme résiduelle moyenne des baux de 14,6 ans. Acheter de la City à ce niveau de rendement en 2026 en dit long sur la décote qui pèse encore sur les bureaux britanniques.

Attention à ne pas confondre deux choses qui portent le même mot. Ces rendements sont des rendements immobiliers constatés à l'achat, calculés sur le prix payé pour l'immeuble. Ils ne correspondent pas au taux de distribution servi à l'associé, qui intègre les charges du fonds, la fiscalité étrangère et le rythme auquel la collecte est réellement investie.

Le pipeline reste fourni : sept autres immeubles, 74,5 millions d'euros et 54 181 m², étaient sous promesse ou en exclusivité au 30 juin.

Un patrimoine réparti dans neuf pays

Le Royaume-Uni constitue la première exposition du fonds, avec 31,08 % de la valeur du patrimoine, devant la France à 21,69 %. Suivent les Pays-Bas, l'Espagne, la Pologne, l'Irlande, l'Allemagne, l'Italie et le Portugal.

Contrairement à beaucoup de SCPI européennes récentes, Remake Live n'a donc pas tourné le dos à l'Hexagone : un cinquième du patrimoine y reste investi, ce qui change la fiscalité applicable à une partie des revenus.

La répartition sectorielle est tout aussi éclatée :

• bureaux : 38,97 % du portefeuille
• santé et éducation : 18,16 %
• logistique et locaux d'activité : 17,92 %
• le solde en commerces, hôtels et actifs résidentiels

Cette dispersion est le cœur de la stratégie du fonds. Elle amortit le choc quand un segment décroche, mais elle suppose aussi de savoir gérer neuf marchés locatifs différents, avec neuf droits des baux et neuf régimes fiscaux.

Quel dividende Remake Live a-t-elle versé au T2 2026 ?

La distribution brute du deuxième trimestre atteint 3,32 euros par part. Après les 0,77 euro d'impôts étrangers acquittés à la source par la SCPI, le montant net revenant à un associé détenant ses parts en pleine jouissance ressort à 2,55 euros.

Cet écart de 23 % entre brut et net n'est pas une ponction du gestionnaire. C'est l'impôt payé dans les pays où les immeubles se trouvent, prélevé avant que le dividende n'arrive sur votre compte. En contrepartie, ces revenus étrangers échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur la fiscalité des SCPI européennes.

Un objectif de 5,50 %, dépassé quatre années de suite

Le bulletin rappelle que Remake Live conserve un objectif de taux de distribution annuel de 5,50 %, non garanti. Lu trop vite, juste après le 7,05 % servi en 2025, ce chiffre ressemble à une révision à la baisse. Il n'en est rien.

Ces 5,50 % sont l'objectif affiché par la société de gestion depuis le lancement du fonds en 2022. Il n'a pas bougé. Ce qui a bougé, c'est la réalité servie, chaque année au-dessus :

Ces taux se rapportent à un prix de part de 204 euros et s'entendent bruts de fiscalité étrangère. Quatre exercices au-dessus de l'objectif ne créent aucun droit pour le cinquième : les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et la trajectoire est d'ailleurs orientée à la baisse depuis 2023. Le taux de rendement interne du fonds depuis son lancement ressort à 7,31 %.

Une valeur de reconstitution repassée au-dessus du prix

La valeur de reconstitution progresse, de 204,51 euros fin 2025 à 205,04 euros au 30 juin 2026. Le prix de souscription, lui, reste fixé à 204 euros.

La part se paie donc environ 0,5 % sous ce que coûterait la reconstitution du patrimoine à l'identique. L'écart est mince, et il faut se garder d'y lire une promesse : la société de gestion n'est jamais tenue de faire converger le prix vers cette valeur, et une baisse d'expertises peut refermer l'écart par le bas. L'indicateur dit surtout que le patrimoine n'est pas surévalué au regard du prix payé aujourd'hui. Nous avons consacré un article entier à la lecture de cet écart et des décotes du marché secondaire.

Côté liquidité, 3 423 parts ont été retirées sur le trimestre et aucune part ne restait en attente de retrait au 30 juin. C'est un bon signal sur un marché où plusieurs fonds affichent encore des files d'attente. Il ne garantit pas la liquidité de demain, qui dépend entièrement de l'équilibre entre souscriptions et demandes de sortie.

Zéro frais d'entrée : ce que cela coûte ailleurs

Remake Live reste une SCPI sans commission de souscription. Les 204 euros versés achètent 204 euros de part, sans les 10 à 12 % prélevés à l'entrée par la plupart des fonds classiques.

Cet avantage est réel, il est mesurable, et il ne se paie pas en rien. L'absence de frais d'entrée se compense par une commission de retrait applicable pendant les premières années de détention et par des frais de gestion annuels sensiblement plus élevés que la moyenne du marché, prélevés sur les loyers encaissés. Sur une détention longue, le calcul peut basculer d'un côté comme de l'autre selon la durée réelle. Nous l'avons chiffré dans notre analyse du vrai coût d'une SCPI sans frais de souscription.

Autre point à connaître avant de souscrire : le délai de jouissance court à partir du premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Les premiers revenus se font donc attendre un trimestre environ.

Que retenir du trimestre ?

Remake Live confirme son changement d'échelle. Une capitalisation qui approche le milliard, une diversification qui couvre neuf pays et sept classes d'actifs, des indicateurs locatifs proches de 99 % : sur le papier, le trimestre est solide.

Deux points méritent d'être suivis dans les prochains bulletins. Le taux d'endettement dépasse désormais 27 %, ce qui amplifie les mouvements dans les deux sens, à la hausse comme à la baisse. Et le rythme des acquisitions, six en un trimestre, impose de vérifier que la sélectivité tient. Un fonds qui grossit vite doit investir vite, et c'est exactement là que la discipline d'achat se relâche parfois.

Pour savoir si cette SCPI a sa place dans votre situation, et à quelle hauteur, nos consultants font l'analyse avec vous. Vous pouvez en parler à un consultant, consulter la fiche complète de la SCPI Remake Live ou notre guide pour choisir vos SCPI. L'accompagnement est gratuit pour vous : notre rémunération est assurée par les sociétés de gestion.

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