SCPI KYANEOS DENORMANDIE 3
La Centrale des SCPI — cabinet CIF agréé AMF (ORIAS 13000729) · Mis à jour le 1 septembre 2026
Gérée par KYANEOS AM
TD 2025ⓘTaux de distribution 2025 : dividendes versés rapportés au prix de part, publié par la société de gestion. Montant net de frais de gestion (prélevés sur les loyers avant distribution) et brut de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
1.85%
Prix de la partⓘDernier prix de part connu, publié par la société de gestion. Cette SCPI n'étant plus ouverte à la souscription, ce prix n'a plus de portée commerciale : les parts ne changent de main que par confrontation des ordres, à un prix d'exécution établi par la société de gestion.
1 000 €
Taux occupationⓘTaux d'occupation financier (TOF) : rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative. « N.C. » = non communiqué (ex. SCPI récemment lancée).
95,2 %
CapitalisationⓘCapitalisation totale de la SCPI : valeur cumulée de l'ensemble des parts en circulation. Elle reflète la taille du fonds et sa capacité d'investissement.
9,9 M€
Souscription fermée. Les parts de cette SCPI ne peuvent plus être souscrites auprès de la société de gestion. Elles ne peuvent changer de main que par confrontation des ordres sur le marché secondaire : les ordres d'achat et de vente sont enregistrés, puis confrontés périodiquement pour établir un prix d'exécution.
Ce prix résulte de la seule rencontre des acheteurs et des vendeurs. Ni le prix ni l'exécution ne sont garantis : une confrontation peut se solder par un prix très inférieur au dernier prix de souscription connu, ne servir qu'une petite part des ordres présentés, ou n'aboutir à aucune transaction. Le prix d'exécution et le carnet d'ordres à jour sont publiés par la société de gestion (KYANEOS AM).
Ce millésime est fermé à la souscription. La société de gestion commercialise actuellement un millésime plus récent de la même série : SCPI KYANEOS DENORMANDIE 5.
Il s'agit d'un véhicule distinct, avec son propre patrimoine, son propre calendrier et ses propres conditions de souscription. Les performances de ce millésime ne préjugent pas des siennes.
Investir en SCPI comporte des risques
- Perte en capital — Le capital investi n'est pas garanti. La valeur de la part évolue avec le marché immobilier et peut baisser.
- Liquidité — La revente des parts n'est pas garantie et peut prendre plusieurs mois, voire davantage si les demandes de retrait excèdent les souscriptions.
- Revenus non garantis — Les distributions dépendent des loyers effectivement encaissés : elles peuvent varier à la baisse comme à la hausse.
- Horizon de placement — Un investissement en SCPI s'envisage sur la durée de détention recommandée par la société de gestion — souvent 8 à 10 ans, davantage pour les SCPI fiscales. La durée exacte figure dans le document d'informations clés (DIC) de chaque SCPI et est rappelée sur cette fiche.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'Autorité des marchés financiers délivre un visa lors de la création d'une SCPI et appose un visa sur sa note d'information. Ce visa ne constitue ni une garantie, ni une recommandation, ni un contrôle permanent du placement ou de sa performance. Consulter le détail des risques
Vue d'ensemble
L'essentiel du trimestre
T2 2026 — Kyaneos Denormandie 3 termine le deuxième trimestre 2026 sur une capitalisation de 9,9 M€, pour 9 948 parts et 158 associés. Le taux d'occupation financier atteint 95,2 %, le solde de 4,8 % correspondant à des locaux en recherche de locataires. Les loyers encaissés sur la période s'élèvent à 119 969 € et le dividende trimestriel progresse à 5,50 € par part, payé le 29 juillet 2026. L'assemblée générale du 29 juin 2026 a adopté toutes les résolutions portant sur les comptes 2025.
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Performances et distribution
Le taux de distribution s'est établi à 1,85 % au titre de 2025 (non garanti), rapporté à un prix de part de 1 000 €. Les acomptes progressent depuis un an : 4,20 € au troisième trimestre 2025, 5,00 € au quatrième, 5,00 € au premier trimestre 2026, puis 5,50 € au deuxième, soit 10,50 € par part sur le premier semestre. La distribution provient à 100 % de revenus récurrents, sans quote-part de plus-value. Ce rendement courant ne se lit pas comme celui d'une SCPI de rendement : sur une SCPI fiscale Denormandie, la performance attendue vient d'abord de la réduction d'impôt obtenue à la souscription, le loyer arrivant en complément. Les revenus ne sont pas garantis.
Patrimoine et stratégie
Le patrimoine est constitué et n'évolue plus : 15 immeubles, 72 lots hors garages et parkings, 4 440 m² de surface habitable, répartis sur 12 départements. Aucune cession n'a eu lieu sur le trimestre. Les loyers proviennent à 95,3 % d'habitations et à 4,7 % de commerces et bureaux. La méthode de Kyaneos AM consiste à acheter des immeubles anciens dans de petites et moyennes villes, à les rénover avec des entreprises locales, puis à les louer. Le bulletin publie le bilan énergétique final des quinze immeubles rénovés : la consommation moyenne recule de 59 %, de 321 à 130 kWh/m²/an, et le DPE moyen passe de la note E à la note C. L'endettement reste mesuré, à 14 % de la valeur de réalisation pour un plafond autorisé de 40 %. Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation ressort à 674,56 € par part et la valeur de reconstitution à 828,59 €.
Fiscalité
La souscription ouvrait droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 18 % du montant investi, dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an, imputée par neuvièmes sur neuf années. En contrepartie, les parts doivent être conservées neuf ans à compter de la mise en location du dernier immeuble acquis, sous peine de réintégration des réductions pratiquées. Compte tenu du calendrier de la collecte et des travaux, cet engagement prend normalement fin douze ans après la constitution de la société, dont la durée statutaire court jusqu'au 3 août 2033. Les souscriptions étant closes depuis le 31 janvier 2023, l'avantage ne concerne plus que les associés déjà en place. Le traitement fiscal dépend de la situation propre à chacun et le dispositif peut évoluer.
Risques et horizon de placement
L'investissement comporte un risque de perte en capital, le montant récupéré à la sortie pouvant être inférieur au montant investi. La liquidité est limitée : la SCPI est à capital fixe et fermée à la souscription, une cession passe donc par la confrontation des ordres ou par un accord de gré à gré, sans garantie de prix ni de délai. Le prix acquéreur qui en résulte ne reflète pas la valeur du patrimoine, laquelle correspond à la valeur de réalisation. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. L'engagement fiscal impose une détention longue : l'horizon de placement recommandé est d'au moins 8 ans et va jusqu'à la dissolution de la société. La société de gestion déclare enfin un risque de conflit d'intérêts, la gestion locative et l'entretien étant confiés à Kyaneos Gestion et AMG Services, deux sociétés liées à son groupe. Le SRI de cette SCPI est de 3 sur 7.
En résumé
Kyaneos Denormandie 3 est une SCPI fiscale à capital fixe, investie à 95,3 % en logements, dont le patrimoine de 15 immeubles est achevé et occupé à 95,2 %. Son taux de distribution s'est établi à 1,85 % au titre de 2025 (non garanti), un niveau qui se comprend en le rattachant à la réduction d'impôt de 18 % plutôt qu'au seul rendement locatif. Fermée depuis janvier 2023, elle ne s'analyse plus que sous l'angle de la détention et de la sortie. Pour situer ce type de placement, vous pouvez comparer les SCPI ou consulter le classement des SCPI. Un consultant de La Centrale des SCPI, conseil transparent agréé CIF/AMF, peut vous aider à en mesurer la place dans votre patrimoine.
FAQ
Peut-on encore souscrire à la SCPI Kyaneos Denormandie 3 ?
Non. Les souscriptions sont clôturées depuis le 31 janvier 2023 et le capital est figé à 9 948 parts. Seule une acquisition sur le marché secondaire reste possible, par confrontation des ordres ou par cession de gré à gré, sans garantie de prix ni de délai. L'avantage fiscal Denormandie étant attaché à la souscription initiale, un acquéreur en second marché n'en bénéficie pas.
Quel est le rendement de la SCPI Kyaneos Denormandie 3 ?
Le taux de distribution s'établit à 1,85 % au titre de 2025 (non garanti). Le dividende trimestriel progresse, à 5,00 € par part au premier trimestre 2026 puis 5,50 € au deuxième, et provient à 100 % des loyers. Ce niveau est cohérent avec une SCPI fiscale, dont la performance repose d'abord sur la réduction d'impôt Denormandie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Dans quoi investit la SCPI Kyaneos Denormandie 3 ?
Elle détient 15 immeubles, soit 72 lots et 4 440 m² de surface habitable, répartis sur 12 départements et acquis dans de petites et moyennes villes. Ce sont des logements anciens rénovés : après travaux, la consommation énergétique moyenne du parc a reculé de 59 % et son DPE est passé de la note E à la note C.
Souscription fermée
SCPI KYANEOS DENORMANDIE 3 n'est plus souscriptible. Aucune simulation d'investissement n'est proposée : les parts ne s'obtiennent que sur le marché secondaire, à un prix et dans des quantités qui ne sont pas garantis.
Pour un placement comparable, consultez les SCPI ouvertes à la collecte.
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