SCPI KYANEOS DENORMANDIE 5

L'essentiel

T1 2026 — Kyaneos Denormandie 5 est ouverte à la souscription depuis le 14 octobre 2025, avec une clôture prévue au 31 décembre 2026 — ou plus tôt si le capital maximum est intégralement souscrit. Au 31 mars 2026, la collecte atteint 2,61 M€ pour 2 613 parts et 47 associés, sur un objectif de 10 M€. La SCPI est en cours de constitution : elle ne détient encore aucun immeuble. Trois compromis de vente ont été signés au premier trimestre 2026, portant sur 24 logements et environ 1 300 m² à Douai (59), Dunes (82) et Montfavet, dans le quartier d'Avignon (84).

Performances et distribution

Aucun indicateur de performance n'est publiable à ce stade, et c'est normal. Créée le 8 septembre 2025, la SCPI a moins de douze mois d'existence et n'a réalisé aucune acquisition : la société de gestion publie « N/A » pour le taux de distribution, le taux d'occupation financier, les loyers encaissés et les valeurs de part.

La distribution est prévue sur un rythme trimestriel, mais elle ne démarrera qu'une fois les premiers immeubles acquis, rénovés et loués. La société de gestion indique que la totalité des appartements ne sera mise en location qu'à l'issue de la phase de travaux, soit début 2028. Le délai de jouissance est de 12 mois : les parts ne portent revenu qu'à compter du premier jour du douzième mois suivant la souscription.

Patrimoine et stratégie

La SCPI vise la constitution d'un patrimoine résidentiel en centre-ville, dans les communes éligibles au dispositif Denormandie : des immeubles anciens à réhabiliter, remis après travaux aux normes de décence et de performance énergétique, puis loués nus à titre de résidence principale. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et être réalisés par une entreprise certifiée RGE.

Kyaneos indique avoir rénové plus de 3 500 logements en France depuis sa création. La SCPI peut recourir à l'endettement dans la limite de 40 % de la valeur d'acquisition de ses actifs ; elle n'y a pas eu recours à ce jour.

Notre analyse

Souscrire au millésime 5 revient à investir dans un projet, pas dans un patrimoine constitué. C'est la logique même d'une SCPI fiscale par millésimes, mais elle mérite d'être dite clairement : à la souscription, l'épargnant achète une stratégie et un track record de société de gestion, pas des immeubles identifiés.

Deux évolutions par rapport au millésime 4 méritent l'attention. Le délai de jouissance passe de 6 à 12 mois, soit une année pleine sans revenus après souscription, sur un produit dont le rendement courant est de toute façon marginal. Et la durée de blocage s'allonge d'un an, de 12 à 13 ans. Les deux vont dans le même sens : une trésorerie un peu moins favorable que sur le millésime précédent. À frais et avantage fiscal identiques, le millésime 5 demande donc un peu plus de patience.

Fiscalité

La souscription ouvre droit à une réduction d'impôt de 18 % du montant investi, répartie sur neuf années à raison de 2 % par an, au titre de l'engagement de location de neuf ans pris par la SCPI. Elle s'applique dans la limite de 300 000 € de souscription par contribuable et par an, et entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer.

Cet avantage n'est pas automatique. Il est conditionné au respect par la SCPI de ses règles d'investissement et de location, à la conservation des parts pendant au moins neuf ans à compter de la première mise en location du dernier immeuble rénové, et à la situation fiscale personnelle du souscripteur. Les revenus distribués sont imposés comme des revenus fonciers.

Le dispositif s'adresse aux personnes physiques imposées à l'impôt sur le revenu. Il n'est adapté ni aux personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés, ni aux contribuables faiblement ou non imposés.

Risques et horizon de placement

L'investissement comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis. À ce stade, le risque est renforcé par l'absence de patrimoine : la SCPI n'a encore acquis aucun immeuble, et la constitution du portefeuille dépendra des opportunités et de la bonne exécution des chantiers de rénovation.

La liquidité est très contrainte. Il n'existe pas de marché organisé des parts d'une SCPI fiscale à capital fixe ; la revente se fait de gré à gré, sans garantie de trouver un acquéreur. Une cession avant le terme de l'engagement de neuf ans entraîne la remise en cause de la réduction d'impôt. La sortie est en pratique liée à la liquidation de la société, prévue au second semestre 2037.

La durée de placement recommandée est de 13 ans — douze ans de vie statutaire, plus une année prévisionnelle de dissolution.

En résumé

Kyaneos Denormandie 5 est le millésime actuellement ouvert de la gamme Denormandie de Kyaneos, avec une clôture prévue fin 2026 et un objectif de collecte de 10 M€. La SCPI est en cours de constitution : aucun immeuble détenu, aucune performance publiée. Son intérêt repose entièrement sur la réduction d'impôt de 18 % étalée sur neuf ans et sur la valeur du patrimoine à la liquidation, prévue en 2037. Un placement de long terme, réservé aux contribuables imposés, à souscrire en connaissance de son délai de jouissance de douze mois et de sa liquidité quasi nulle d'ici l'échéance.