SCPI KYANEOS DENORMANDIE 4
La Centrale des SCPI — cabinet CIF agréé AMF (ORIAS 13000729) · Mis à jour le 1 septembre 2026
Gérée par KYANEOS AM
PGA 2025ⓘPerformance Globale Annuelle 2025 = taux de distribution (1.33 %) + variation du prix de part sur l'année. Calculée à partir des données publiées par la société de gestion. Montants nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
1.33%
Prix de la partⓘDernier prix de part connu, publié par la société de gestion. Cette SCPI n'étant plus ouverte à la souscription, ce prix n'a plus de portée commerciale : les parts ne changent de main que par confrontation des ordres, à un prix d'exécution établi par la société de gestion.
1 000 €
Taux occupationⓘTaux d'occupation financier (TOF) : rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative. « N.C. » = non communiqué (ex. SCPI récemment lancée).
77,4 %
CapitalisationⓘCapitalisation totale de la SCPI : valeur cumulée de l'ensemble des parts en circulation. Elle reflète la taille du fonds et sa capacité d'investissement.
11,049 M€
Souscription fermée. Les parts de cette SCPI ne peuvent plus être souscrites auprès de la société de gestion. Elles ne peuvent changer de main que par confrontation des ordres sur le marché secondaire : les ordres d'achat et de vente sont enregistrés, puis confrontés périodiquement pour établir un prix d'exécution.
Ce prix résulte de la seule rencontre des acheteurs et des vendeurs. Ni le prix ni l'exécution ne sont garantis : une confrontation peut se solder par un prix très inférieur au dernier prix de souscription connu, ne servir qu'une petite part des ordres présentés, ou n'aboutir à aucune transaction. Le prix d'exécution et le carnet d'ordres à jour sont publiés par la société de gestion (KYANEOS AM).
Ce millésime est fermé à la souscription. La société de gestion commercialise actuellement un millésime plus récent de la même série : SCPI KYANEOS DENORMANDIE 5.
Il s'agit d'un véhicule distinct, avec son propre patrimoine, son propre calendrier et ses propres conditions de souscription. Les performances de ce millésime ne préjugent pas des siennes.
Investir en SCPI comporte des risques — perte en capital, liquidité réduite, revenus non garantis, placement de long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Détail des risques et portée du visa AMF
- Perte en capital — Le capital investi n'est pas garanti : la valeur de la part suit le marché immobilier et peut baisser.
- Liquidité — La revente des parts n'est pas garantie et peut prendre plusieurs mois, davantage si les retraits excèdent les souscriptions.
- Revenus non garantis — Les distributions dépendent des loyers encaissés : elles peuvent varier à la baisse comme à la hausse.
- Horizon de placement — La durée de détention recommandée par la société de gestion se compte en années (souvent 8 à 10 ans, davantage pour les SCPI fiscales). Elle est rappelée sur cette fiche.
L'Autorité des marchés financiers délivre un visa lors de la création d'une SCPI et appose un visa sur sa note d'information. Ce visa ne constitue ni une garantie, ni une recommandation, ni un contrôle permanent du placement ou de sa performance. Consulter le détail des risques
Vue d'ensemble
L'essentiel du trimestre
T2 2026 — Fermée à la souscription depuis le 31 décembre 2024, la SCPI affiche au 30 juin 2026 une capitalisation de 11,05 M€ pour 11 049 parts et 182 associés. Le taux d'occupation financier remonte à 77,4 %, contre 63,6 % un trimestre plus tôt ; il reste 12,0 % de locaux en travaux et 10,6 % en recherche de locataires. Le dividende du trimestre atteint 5,00 € bruts par part, soit 3,50 € nets. Kyaneos publie aussi son bilan énergétique : sur 11 immeubles rénovés, la consommation moyenne recule de 59 % et le DPE passe de F à C.
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Performances et distribution
Le taux de distribution 2025 s'établit à 1,33 % brut, soit 13,29 € bruts par part pour un prix de souscription de 1 000 €. Ni le capital ni les revenus ne sont garantis.
La distribution progresse chaque trimestre : 2,50 € nets au 3T 2025, 2,80 € au 4T, 3,00 € au 1T 2026, puis 3,50 € nets au 2T 2026 (5,00 € bruts avant 1,50 € de prélèvements). Les loyers encaissés sur la période atteignent 101 849 €. La gérance annonce une poursuite de cette hausse une fois le dernier chantier livré, sans garantie. Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation ressort à 708,57 € par part et la valeur de reconstitution à 858,13 €.
Patrimoine et stratégie
La SCPI a investi 10,39 M€ acte en main, travaux compris, dans 13 immeubles anciens réhabilités : 77 lots et 5 068 m² répartis sur 9 départements, de la Haute-Garonne au Nord. L'opération la plus lourde reste Béziers, place Jean Jaurès : 997 m² pour 2,38 M€. Aucune cession sur le trimestre.
Les loyers proviennent à 97,0 % de logements et à 3,0 % de commerces et bureaux. La stratégie de Kyaneos AM ne varie pas : acheter de l'ancien dégradé en centre-ville de communes moyennes, le rénover, puis le louer nu en résidence principale. La dette représente 11 % de la valeur de réalisation, pour un plafond statutaire de 40 %. L'assemblée générale du 22 juin 2026 a approuvé les comptes 2025.
Notre analyse
Le taux d'occupation gagne près de quatorze points en trois mois : il ne reste qu'un logement à Béziers, dont le chantier bloque la relocation de deux appartements jusqu'à la fin 2026. Le vrai sujet reste fiscal, car la rentabilité dépend du taux marginal d'imposition du souscripteur et du prix de revente du patrimoine en 2034. Nos consultants en parlent avec vous, en conseil transparent, agréé CIF/AMF.
Fiscalité
La souscription a ouvert droit à une réduction d'impôt de 18 % du montant investi, répartie sur neuf années. Le plafond est de 300 000 € de souscription par contribuable et par an, dans la limite globale des niches fiscales de 10 000 €.
Cet avantage n'est pas automatique. Il suppose que la SCPI tienne ses règles d'investissement et de location, et que l'associé conserve ses parts au moins neuf ans à compter de la mise en location du dernier immeuble rénové ; une revente anticipée entraîne la réintégration des réductions déjà pratiquées. Les revenus fonciers distribués sont imposés au barème et soumis aux prélèvements sociaux. Le dispositif ne convient pas aux contribuables peu ou pas imposés.
Risques et horizon de placement
L'investissement comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis. La liquidité est très contrainte sur une SCPI fiscale à capital fixe fermée à la souscription : un retrait peut prendre plusieurs mois, la revente passe par une confrontation ou une cession de gré à gré, et rien ne garantit de trouver un acquéreur.
L'horizon recommandé court jusqu'à la dissolution, prévue au 26 juillet 2034, soit 12 ans : bien au-delà des 8 ans habituels en SCPI de rendement. Le produit de la revente, tributaire du marché résidentiel de 2034, pèsera lourd. Gestion locative et entretien sont enfin confiés à des sociétés liées au groupe : un conflit d'intérêts encadré par Kyaneos AM.
En résumé
Kyaneos Denormandie 4 sort de sa phase de travaux : le taux d'occupation atteint 77,4 % au 30 juin 2026 et le dividende trimestriel monte à 3,50 € nets. Son taux de distribution 2025 de 1,33 % ne se lit pas comme un rendement de croisière (non garanti) : l'intérêt du placement tient à la réduction d'impôt de 18 % et à la valeur de revente du patrimoine en 2034. Un produit réservé aux contribuables imposés, à examiner aux côtés de Kyaneos Denormandie 5 et du guide choisir vos SCPI.
Souscription fermée
SCPI KYANEOS DENORMANDIE 4 n'est plus souscriptible. Aucune simulation d'investissement n'est proposée : les parts ne s'obtiennent que sur le marché secondaire, à un prix et dans des quantités qui ne sont pas garantis.
Pour un placement comparable, consultez les SCPI ouvertes à la collecte.
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