SCPI KYANEOS DENORMANDIE 4

L'essentiel

T1 2026 — Kyaneos Denormandie 4 est fermée à la souscription depuis le 31 décembre 2024. Au 31 mars 2026, sa capitalisation s'établit à 11,05 M€ pour 11 049 parts détenues par 182 associés, sur un patrimoine de 13 immeubles et 77 lots totalisant 5 068 m² répartis dans 9 départements. La phase de travaux touche à sa fin : tous les chantiers sont terminés à l'exception d'un logement à Béziers, qui bloque encore la relocation de deux autres appartements. Le taux d'occupation financier ressort à 63,6 %, dont 20,8 % de locaux en travaux et 15,6 % en recherche de locataires. La société de gestion indique que la relocation des derniers immeubles — Nérac et Béziers — est en cours.

Performances et distribution

Le taux de distribution 2025 s'établit à 1,33 % brut (0,93 % net), soit 13,29 € bruts par part en pleine jouissance. En 2024, premier exercice complet, aucune distribution n'avait été versée.

Ce niveau appelle une lecture attentive. Jusqu'au quatrième trimestre 2025, les sommes distribuées provenaient de revenus financiers — le placement de la trésorerie en attente d'investissement — et non de loyers. Le premier trimestre 2026 est le premier trimestre distribué en revenus fonciers, à 3,00 € nets par part, après 2,00 € au deuxième trimestre 2025, 2,50 € au troisième et 2,80 € au quatrième.

Une SCPI fiscale ne s'évalue pas sur son rendement courant : l'essentiel de la performance attendue réside dans la réduction d'impôt et dans la revente du patrimoine en fin de vie. La société de gestion affiche un objectif de rendement de 3 % par an, hors avantage fiscal et non garanti. Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation ressort à 708,57 € par part et la valeur de reconstitution à 858,13 €, pour un prix de souscription historique de 1 000 €.

Patrimoine et stratégie

La SCPI a investi 10,39 M€ acte en main, travaux compris, dans 13 immeubles anciens réhabilités : Aurignac et Aspet (31), Bagnols-sur-Cèze (30), Mâcon (71), Douai (59), Saint-Gaudens (31), Villeneuve-sur-Lot, Tonneins et Nérac (47), Châteaurenard (13), Béziers (34), Pau (64) et Bergerac (24). L'opération la plus importante est celle de Béziers, place Jean Jaurès, pour 997 m² et 2,38 M€.

Les loyers proviennent à 96,3 % de logements et à 3,7 % de commerces et bureaux. La stratégie est celle du groupe : acquérir de l'ancien dégradé en centre-ville de communes moyennes, le rénover aux normes de décence et de performance énergétique, puis le louer nu à titre de résidence principale. La SCPI n'a aucun recours à l'endettement (0 % utilisé, plafond statutaire de 40 %) et ne détient aucune participation indirecte.

Notre analyse

Le taux d'occupation de 63,6 % est bas dans l'absolu, mais il s'explique : un tiers du patrimoine était encore en travaux ou en cours de relocation au premier trimestre 2026. C'est le rythme normal d'une SCPI Denormandie, qui achète du bâti à réhabiliter et ne perçoit de loyers qu'une fois les chantiers livrés. Le point à surveiller n'est pas ce taux instantané mais sa trajectoire sur 2026 et 2027.

Le vrai sujet reste fiscal. Avec une réduction de 18 % étalée sur neuf ans et un rendement courant qui démarre à peine, la rentabilité de l'opération dépend étroitement du taux marginal d'imposition du souscripteur et du prix de revente du patrimoine en 2034. Ce produit n'a d'intérêt que pour un contribuable effectivement imposé, capable d'immobiliser son épargne douze ans.

Fiscalité

La souscription ouvre droit à une réduction d'impôt de 18 % du montant investi, répartie sur neuf années à raison de 2 % par an, au titre de l'engagement de location de neuf ans pris par la SCPI. Elle s'applique dans la limite de 300 000 € de souscription par contribuable et par an, et entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer.

Cet avantage n'est pas automatique. Il est conditionné au respect par la SCPI de ses règles d'investissement et de location, à la conservation des parts par l'associé pendant au moins neuf ans à compter de la première mise en location du dernier immeuble rénové, et à la situation fiscale personnelle de chacun. Les revenus distribués sont par ailleurs imposés comme des revenus fonciers.

Le dispositif s'adresse aux personnes physiques imposées à l'impôt sur le revenu. Il n'est adapté ni aux personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés, ni aux contribuables faiblement ou non imposés.

Risques et horizon de placement

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis. La liquidité est particulièrement contrainte sur une SCPI fiscale à capital fixe fermée à la souscription : il n'existe pas de marché organisé des parts, la revente se fait de gré à gré et rien ne garantit de trouver un acquéreur. Une cession avant le terme de l'engagement de neuf ans entraîne en outre la remise en cause de la réduction d'impôt.

La durée de placement recommandée est de 12 ans — onze ans de vie statutaire, plus une année prévisionnelle de dissolution. La SCPI a vocation à être liquidée à l'échéance, par revente de l'ensemble du patrimoine ; le produit de cession, qui dépendra du marché immobilier résidentiel de 2034, constitue une part déterminante de la performance finale.

En résumé

Kyaneos Denormandie 4 est une SCPI fiscale fermée depuis fin 2024, dont le patrimoine de 13 immeubles sort tout juste de sa phase de travaux. Son taux de distribution 2025 de 1,33 % ne doit pas être lu comme un rendement de croisière : il reflète une SCPI encore en montée en charge, dont l'intérêt repose sur la réduction d'impôt de 18 % et sur la valeur de revente du patrimoine à l'horizon 2034. Un placement à réserver aux contribuables imposés, sur douze ans, avec une liquidité très réduite d'ici là.