DPE F et interdiction de louer en 2028 : l’état du droit à l’été 2026

Si vous détenez un logement classé F au diagnostic de performance énergétique, vous vivez depuis quelques mois avec une question sans réponse ferme : devrez-vous vraiment cesser de le louer au 1er janvier 2028 ? Le droit en vigueur dit oui, sans aménagement. Un projet de loi adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 prévoit d'y déroger largement, mais il n'est pas voté définitivement et ne s'applique donc pas encore. Entre ces deux plans, il y a un espace d'incertitude que personne ne peut chiffrer, et qui constitue en soi un risque pour un bailleur en direct. Voici où en est exactement le droit, et en quoi la question se pose différemment selon que vous détenez un appartement ou des parts de SCPI.

Le calendrier d'interdiction en vigueur, et ce qu'il vise exactement

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a inscrit la performance énergétique dans la définition légale du logement décent. Un bien trop consommateur n'est plus seulement mal noté : il devient juridiquement impropre à la location, par paliers.

Le calendrier applicable est le suivant.

• Classe G : interdiction depuis le 1er janvier 2025.
• Classe F : interdiction à compter du 1er janvier 2028.
• Classe E : interdiction à compter du 1er janvier 2034.

Un point est régulièrement mal compris, et il change beaucoup de choses en pratique. L'interdiction ne vide pas les logements du jour au lendemain. Elle joue sur les nouveaux baux, sur les renouvellements et sur les reconductions tacites. Un locataire installé dans un logement classé G n'a pas été expulsé au 1er janvier 2025 : c'est au terme du bail que le propriétaire se retrouve dans l'impasse, puisqu'il ne peut ni renouveler ni relouer tant que l'étiquette n'a pas bougé. L'échéance de 2028 fonctionnera de la même façon pour les F.

Combien de biens cela représente ? Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique, au 1er janvier 2025, les logements classés F pesaient 7,9 % des 30,9 millions de résidences principales, soit environ 2,4 millions de logements tous statuts confondus. Le parc locatif privé est nettement plus exposé que la moyenne : 13,8 % de ses logements y étaient des passoires énergétiques, F et G réunis, ce qui représente à peu près 1,1 million de biens loués.

Le recalibrage du DPE au 1er janvier 2026 a déjà déplacé la ligne

Un épisode récent mérite d'être connu, parce qu'il illustre à quel point la contrainte dépend d'une convention de calcul plus que de l'état réel des murs.

Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. L'arrêté a été publié au Journal officiel. Objectif affiché : cesser de pénaliser une énergie largement décarbonée par rapport au gaz ou au fioul importés.

Conséquence directe, selon l'estimation du gouvernement : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sont sortis du statut de passoire énergétique. Sans un seul chantier, sans un euro de travaux. Aucune étiquette n'a été dégradée par la réforme. Les DPE établis avant 2026 restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, via l'observatoire de l'ADEME.

Pour un bailleur, la leçon est inconfortable mais utile : votre exposition réglementaire dépend en partie de paramètres administratifs que vous ne maîtrisez pas et qui peuvent bouger dans les deux sens.

Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » : où il en est réellement

C'est le point sur lequel circulent le plus d'affirmations approximatives, alors la chronologie mérite d'être posée précisément.

Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu annonce depuis Marseille un texte destiné à relancer le logement, dont l'une des mesures les plus commentées vise à remettre sur le marché locatif des biens classés F et G. Le projet de loi est présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, sous le titre « Relance et décentralisation du logement ». Le Sénat l'adopte en première lecture le 8 juillet 2026, après l'avoir amendé une quarantaine de fois. Le texte est transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet, pour un examen annoncé à la rentrée parlementaire.

Ce que prévoit le texte dans sa version sénatoriale

Le mécanisme retenu n'abroge pas l'interdiction. Il ouvre des portes de sortie, sous conditions :

• un contrat de travaux signé avant le 1er janvier 2030, avec exécution dans un délai de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour un logement en copropriété ;
• l'impossibilité technique, architecturale ou patrimoniale de réaliser les travaux, ou un coût manifestement disproportionné ;
• un refus de travaux voté en assemblée générale de copropriété depuis moins de dix-huit mois, situation que le bailleur individuel ne maîtrise pas ;
• un immeuble déjà conforme au regard du DPE collectif.

Le gouvernement chiffre l'effet attendu entre 650 000 et 700 000 logements maintenus ou remis en location d'ici 2028.

Ce que cela ne signifie pas

Un vote en première lecture dans une seule chambre n'est pas une loi. L'Assemblée nationale doit encore examiner le texte, dans une configuration sans majorité absolue, avec la possibilité d'un parcours long, de modifications substantielles, ou d'un enlisement. Viendraient ensuite, en cas d'adoption, les décrets d'application, qui déterminent seuls les modalités concrètes.

Autrement dit : au 30 juillet 2026, le droit applicable reste l'interdiction sèche des F au 1er janvier 2028. Acheter ou conserver un bien classé F en pariant sur l'assouplissement, c'est fonder une décision patrimoniale sur un texte non promulgué. Ce n'est pas interdit, mais ce n'est pas non plus un calcul, c'est un pari. Et l'histoire récente des échéances énergétiques montre une pression parlementaire régulière en faveur des reports, qui n'avait jusqu'ici jamais abouti à modifier le calendrier de 2021.

Ce que cette incertitude coûte concrètement à un bailleur en direct

L'interdiction s'applique lot par lot, à la charge de celui qui met en location. C'est là que le propriétaire individuel se retrouve seul face à un arbitrage brutal.

Prenons un studio classé F, loué 650 € par mois. À l'approche de 2028, trois issues seulement, et aucune n'est neutre. Financer les travaux, avec un devis de rénovation énergétique qui se chiffre couramment en dizaines de milliers d'euros pour atteindre la classe E ou D. Vendre, sur un marché où l'étiquette énergétique est devenue un argument de négociation redoutablement efficace pour l'acheteur. Ou conserver le bien sans le louer, en continuant à payer la taxe foncière et les charges de copropriété. Si la piste de la vente vous traverse l'esprit, nous avons détaillé les calculs à faire avant de signer dans vendre un bien locatif pour réinvestir en SCPI.

S'ajoute une difficulté que peu de simulateurs intègrent : si le logement est en copropriété, une partie décisive de la performance énergétique dépend de l'immeuble, donc d'un vote en assemblée générale sur lequel vous pesez à hauteur de vos tantièmes. Vous pouvez vouloir les travaux et ne pas les obtenir.

Et vous devez arbitrer maintenant, alors que la règle de 2028 n'est pas stabilisée. Engager 30 000 € de travaux qu'une loi de 2027 aurait rendus reportables de cinq ans, c'est une perte sèche de trésorerie. Ne rien faire et voir le texte échouer à l'Assemblée, c'est se retrouver à dix-huit mois de l'échéance avec un artisan introuvable et des devis renchéris par l'afflux de demandes. Voilà l'incertitude réglementaire dans ce qu'elle a de plus concret : elle ne se couvre pas, elle ne se chiffre pas, et elle pèse sur une décision qui, elle, doit être prise.

En SCPI, la contrainte existe aussi, mais elle ne s'exprime pas au même endroit

Il serait malhonnête de présenter la SCPI comme un abri contre la réglementation énergétique. Les immeubles détenus par une SCPI sont soumis aux normes comme les autres, et leur mise aux normes coûte de l'argent. Ce qui change, c'est qui décide, qui paie, et sous quelle forme vous le ressentez.

Le porteur de parts n'arbitre jamais sur un lot

Un associé de SCPI ne se retrouve pas devant le choix « travaux ou vente » sur un immeuble donné. La mise en conformité énergétique du patrimoine est budgétée et pilotée par la société de gestion à l'échelle du parc entier, avec des provisions pour travaux intégrées à la gestion collective et une capacité de négociation sans commune mesure avec celle d'un particulier face à un artisan.

Le risque ne s'évapore pas pour autant. Il quitte simplement le terrain de la décision individuelle pour se loger dans la performance du véhicule : capex de rénovation, immeubles temporairement vacants pendant les travaux, actifs devenus difficiles à relouer et cédés en moins-value. Vous ne recevez pas de devis, vous voyez un taux de distribution ou une valeur de reconstitution évoluer.

Deux réglementations distinctes, à ne pas confondre

Le calendrier DPE décrit plus haut concerne le logement. Le patrimoine des SCPI françaises est très majoritairement tertiaire, et relève d'un texte différent : le dispositif Éco Énergie Tertiaire, dit décret tertiaire. Celui-ci impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² une trajectoire de réduction de leur consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019, avec déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT de l'ADEME.

Ce sont deux régimes juridiques séparés, avec des échéances et des logiques propres. Un porteur de parts de SCPI de bureaux n'est pas concerné par l'échéance F de 2028 ; il est concerné par le décret tertiaire.

Et l'effet est déjà mesurable dans les chiffres du marché. Le taux d'occupation financier moyen des SCPI s'établissait à 91,3 % en 2025, contre 93,3 % en 2023. Sur le seul segment des bureaux, il est tombé à 88,8 % en 2025 contre 91,2 % en 2023 (ASPIM). La montée des exigences environnementales n'explique pas tout, loin de là, mais elle contribue à cette érosion : un immeuble mal noté se reloue plus difficilement à des entreprises elles-mêmes soumises à des obligations de reporting. C'est d'ailleurs l'un des angles morts du label ISR appliqué aux fonds immobiliers, que nous avons examiné dans notre article sur ce que le label ISR garantit vraiment.

L'exposition résidentielle des SCPI est faible

Sur le résidentiel proprement dit, seul segment directement visé par l'échéance F de 2028, l'exposition du marché reste marginale : ce compartiment a représenté moins de 2 % de la collecte brute des SCPI en 2025. Le risque décrit dans cet article touche donc massivement l'investisseur en direct, et très peu le porteur de parts d'une SCPI généraliste ou tertiaire.

Les risques propres à la SCPI, qui eux ne disparaissent pas

Échapper à l'arbitrage travaux ne veut pas dire investir sans risque, et il serait absurde de laisser croire le contraire.

• Perte en capital. La valeur des parts n'est pas garantie. Elle varie avec les expertises du patrimoine, à la hausse comme à la baisse. En 2025, le prix moyen des parts a reculé de 3,45 % sur l'ensemble du marché.
• Liquidité. Une part de SCPI n'est pas un actif liquide. Le retrait dépend de contreparties à l'achat, et plusieurs SCPI ont connu ces dernières années des files d'attente sur leurs demandes de retrait.
• Horizon long. La durée de placement recommandée est de huit à dix ans au minimum. Sur un horizon plus court, les frais de souscription, qui vont de 0 à 12 % selon les fonds, et le délai de jouissance de trois à sept mois pèsent lourdement sur le résultat.
• Rendement non garanti. Le taux de distribution moyen s'est établi à 4,91 % en 2025, pour une performance globale de +1,46 % une fois intégrée la variation du prix des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le choix entre détention directe et détention collective se fait donc sur un échange de risques, pas sur une suppression de risques. Nous l'avons détaillé dans notre comparaison SCPI ou immobilier locatif en direct.

Ce qu'il faut surveiller dans les prochains mois

Trois points détermineront la situation réelle des bailleurs de logements F, et ils sont tous datables.

• L'examen du texte à l'Assemblée nationale, attendu à la rentrée parlementaire 2026. C'est là que se jouera l'essentiel, dans une chambre sans majorité absolue.
• La publication des décrets d'application en cas d'adoption. Tant qu'ils ne sont pas parus, une dérogation votée reste inapplicable en pratique.
• Le classement DPE de vos biens chauffés à l'électricité, potentiellement modifié par le recalibrage du 1er janvier 2026. La mise à jour est gratuite et se demande sur l'observatoire de l'ADEME. Si vous ne l'avez pas fait, c'est le geste le plus rentable de la liste.

Cet article sera mis à jour au fil de l'avancement du texte.

Si vous détenez un ou plusieurs biens classés F et que vous hésitez entre engager des travaux, vendre, ou basculer une partie de ce patrimoine vers un support collectif, l'arbitrage dépend de votre fiscalité, de votre horizon et de la situation de la copropriété. C'est exactement le type de cas que nous regardons au chiffre près avec les investisseurs qui nous consultent : échangez avec un consultant. Notre accompagnement est gratuit pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.

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