ILC et ILAT : pourquoi les loyers des SCPI ne suivent pas l'inflation

L'Insee a publié le 31 juillet 2026 son estimation provisoire des prix à la consommation : +2,1 % sur un an, contre +1,8 % en juin. La hausse vient de l'énergie, portée par le conflit au Moyen-Orient. Réflexe naturel pour un porteur de parts de SCPI : si l'inflation remonte, les loyers indexés vont suivre. Sauf que les indices qui revalorisent réellement les baux commerciaux, l'ILC et l'ILAT, étaient encore quasi plats au premier trimestre 2026, et l'un des deux reculait même sur un an. Voici pourquoi, et à quelle échéance un choc de prix finit vraiment par se lire sur une quittance.

Ce que l'Insee a publié ce 31 juillet 2026

L'estimation provisoire donne une hausse des prix à la consommation de 2,1 % sur un an en juillet, après 1,8 % en juin. L'indice harmonisé, celui qui sert aux comparaisons dans la zone euro, monte à 2,4 %. Le moteur est identifié sans ambiguïté : l'énergie progresse de 12,4 % sur un an, dans un contexte de guerre au Moyen-Orient qui tient les cours du pétrole et du gaz sous tension depuis février.

Le reste de l'économie ne s'est pas emballé pour autant. L'inflation sous-jacente, qui met de côté l'énergie et les tarifs administrés, tournait autour de 1,1 % en juin après 0,9 % en février. Autrement dit, le choc reste logé dans l'énergie et ne s'est pas propagé à l'ensemble des prix.

Deux précisions d'usage. Ce chiffre de juillet est provisoire, le définitif est attendu le 14 août 2026. Et la trajectoire du baril reste imprévisible : les cours ont varié de plusieurs pourcents en quelques jours à répétition depuis le début du conflit, dans les deux sens. Ce texte ne cherche pas à deviner le prix du pétrole. Il décrit ce qui se passe, mécaniquement, quand un choc de prix se produit.

Les loyers des SCPI ne sont pas indexés sur l'inflation

C'est le point que la plupart des raccourcis écrasent. Un bail commercial ne se revalorise pas sur l'indice des prix à la consommation, mais sur un indice trimestriel de l'Insee construit pour ça. Il y en a deux, et ils ne sont pas composés de la même manière.

Cette différence de pondération n'a rien d'anecdotique. L'ILC a été réformé au quatrième trimestre 2021 : l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail, qui entrait auparavant dans son calcul, en a été retiré. Depuis, l'inflation y pèse les trois quarts, contre la moitié seulement dans l'ILAT. Un commerce et un immeuble de bureaux détenus par la même SCPI ne réagissent donc pas au même rythme à un choc de prix.

Troisième indice à connaître, l'ICC, indice du coût de la construction. Depuis la loi Pinel de 2014, il ne peut plus servir à indexer un bail commercial récent. Il reste pourtant présent dans les deux formules, à hauteur d'un quart, et c'est lui qui explique le paradoxe de la section suivante.

Le paradoxe de 2026 : l'inflation remonte, les indices de loyers reculent

Au premier trimestre 2026, les derniers publiés, la photographie est la suivante.

Un bailleur qui applique l'ILC à la lettre baisse donc son loyer. Ce n'est pas une erreur de lecture, c'est de l'arithmétique : le quart de la formule occupé par l'ICC recule de près de 3 % sur un an, ce qui suffit à annuler la contribution positive des prix à la consommation, alors très faibles au moment du calcul. L'ILAT, moins exposé à l'IPC mais soutenu par la composante PIB, se maintient tout juste à l'équilibre.

Ce qu'il faut en retenir tient en une phrase : au premier trimestre 2026, l'indexation ne protégeait quasiment rien. Le rebond de l'énergie, lui, ne commençait qu'à peine.

Le double décalage, la partie que presque personne ne regarde

Entre le baril et la quittance, il y a deux retards qui s'additionnent.

Le premier est statistique. L'Insee publie l'ILC et l'ILAT environ trois mois après la fin du trimestre concerné. L'indice du premier trimestre 2026 est sorti le 24 juin 2026. Celui du deuxième trimestre, qui intégrera le pic d'inflation d'avril et mai, ne sera connu que fin septembre 2026. Le choc énergétique de juillet, lui, ne se lira que dans l'indice du troisième trimestre, publié vers la fin décembre.

Le second est contractuel. Une société de gestion ne révise pas tous ses baux le même jour. Chaque contrat se réajuste à sa date anniversaire, en appliquant le dernier indice publié à ce moment-là. Un bail dont l'anniversaire tombe en février 2027 appliquera un indice arrêté au troisième trimestre 2026.

Mis bout à bout, cela donne un délai d'un an, parfois davantage, entre le mouvement de prix et le loyer effectivement encaissé. C'est long. C'est aussi ce qui explique qu'un porteur de parts qui attend une hausse de son dividende parce que l'inflation est remontée en juillet risque d'attendre un moment.

Ce que ça change pour le taux de distribution

L'indexation agit sur les revenus locatifs, donc sur le taux de distribution. C'est un canal lent et amortisseur, pas un levier de court terme.

Et il joue à contresens d'un autre mécanisme, plus rapide celui-là. Quand les taux longs montent, les valeurs d'expertise des immeubles sont revues à la baisse, ce qui pèse sur le prix de la part et donc sur la performance globale annuelle. D'un côté un effet valorisation, immédiat et négatif ; de l'autre un effet loyer, différé et potentiellement positif. Le premier se lit dans la baisse des prix de part entre 2023 et 2025.

Rien ne garantit que le second compense le premier. Cela dépend de la répartition des baux du fonds entre ILC et ILAT, de son exposition sectorielle, de la structure de sa dette. Deux SCPI exposées au même choc peuvent en sortir très différemment. Si la distinction entre taux de distribution et performance globale annuelle n'est pas familière, notre article sur la PGA explique ce que chaque indicateur mesure vraiment.

Les clauses planchers protègent, mais pas tout le monde

Beaucoup de baux commerciaux prévoient une clause dite plancher, qui empêche le loyer de baisser même quand l'indice de référence recule. Avec un ILC à −0,45 % sur un an, la clause n'est pas théorique : elle est ce qui évite à certaines SCPI de voir leurs recettes locatives reculer mécaniquement en 2026.

Deux réserves, cependant. Cette clause n'est pas systématique, elle dépend de la négociation initiale de chaque bail, et elle peut donc varier d'un immeuble à l'autre à l'intérieur d'un même portefeuille. Ensuite, sa validité s'apprécie contrat par contrat. Un investisseur ne peut pas présumer que l'ensemble des loyers de sa SCPI est protégé à la baisse sans avoir vérifié.

Ce qu'un porteur de parts peut réellement vérifier

Le rapport annuel et le bulletin trimestriel de chaque SCPI donnent de quoi répondre, sans avoir à deviner quoi que ce soit sur le pétrole.

• La répartition des baux entre ILC, ILAT et éventuels autres indices, qui détermine la sensibilité du fonds à l'inflation.
• La part du patrimoine en commerces par rapport aux bureaux et à la logistique, puisque l'ILC réagit davantage à l'IPC que l'ILAT.
• La présence de clauses planchers, à demander à la société de gestion si le rapport annuel reste muet.
• La durée moyenne des baux restant à courir, qui donne le rythme auquel les révisions vont effectivement s'appliquer.

Notre guide pour choisir vos SCPI et notre classement des SCPI donnent les points de comparaison. Vous pouvez aussi en parler à un consultant : l'accompagnement est gratuit pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.

FAQ