ILC et ILAT : pourquoi les loyers des SCPI ne suivent pas l'inflation

Eurostat a publié le 1er septembre 2026 son estimation flash pour la zone euro : 3,3 % sur un an en août, après 2,9 % en juillet. C'est le niveau le plus élevé depuis septembre 2023. Réflexe naturel pour un porteur de parts de SCPI : si l'inflation remonte, les loyers indexés vont suivre. Sauf que les indices qui revalorisent réellement les baux commerciaux, l'ILC et l'ILAT, étaient encore quasi plats au premier trimestre 2026, et l'un des deux reculait même sur un an. Voici pourquoi, et à quelle échéance un choc de prix finit vraiment par se lire sur une quittance.

Ce que disent les chiffres d'août 2026

L'estimation flash d'Eurostat, publiée le 1er septembre 2026, donne une inflation annuelle de 3,3 % en zone euro pour le mois d'août, contre 2,9 % en juillet. Le moteur est identifié sans ambiguïté : l'énergie bondit à 14,3 % sur un an, après 10,3 % le mois précédent, sur fond de conflit au Moyen-Orient et de perturbations dans le détroit d'Ormuz.

Le reste de l'économie ne s'est pas emballé pour autant. Les services ralentissent, de 3,3 % à 3,0 %. Hors énergie et alimentation, la hausse des prix ressort à 2,4 % en août. Autrement dit, le choc reste logé dans l'énergie, et l'accélération d'août est un choc d'offre, pas une inflation généralisée de la demande. La distinction n'est pas académique : elle conditionne tout ce qui suit.

Deux précisions d'usage. Ces chiffres sont provisoires, les données détaillées d'Eurostat étant attendues le 17 septembre 2026. Et l'agrégat zone euro recouvre des situations très écartées : 1,3 % en Estonie, 5,8 % en Lituanie sur le même mois. Ce texte ne cherche pas à deviner le prix du baril. Il décrit ce qui se passe, mécaniquement, quand un choc de prix se produit.

Les loyers des SCPI ne sont pas indexés sur l'inflation

C'est le point que la plupart des raccourcis écrasent. Un bail commercial ne se revalorise pas sur l'indice des prix à la consommation, mais sur un indice trimestriel de l'Insee construit pour ça. Il y en a deux, et ils ne sont pas composés de la même manière.

Cette différence de pondération n'a rien d'anecdotique. L'ILC a été réformé au quatrième trimestre 2021 : l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail, qui entrait auparavant dans son calcul, en a été retiré. Depuis, l'inflation y pèse les trois quarts, contre la moitié seulement dans l'ILAT. Un commerce et un immeuble de bureaux détenus par la même SCPI ne réagissent donc pas au même rythme à un choc de prix.

Troisième indice à connaître, l'ICC, indice du coût de la construction. Depuis la loi Pinel de 2014, il ne peut plus servir à indexer un bail commercial récent. Il reste pourtant présent dans les deux formules, à hauteur d'un quart, et c'est lui qui explique le paradoxe de la section suivante.

Dernier point de mécanique, souvent oublié : la révision n'a rien d'automatique. Elle suppose une clause d'indexation dans le bail, et elle doit être demandée. Un bailleur qui laisse passer l'échéance perd la hausse de l'année, sans rattrapage possible.

Le paradoxe de 2026 : l'inflation remonte, les indices de loyers reculent

Au premier trimestre 2026, les derniers publiés, la photographie est la suivante.

Un bailleur qui applique l'ILC à la lettre baisse donc son loyer. Ce n'est pas une erreur de lecture, c'est de l'arithmétique : le quart de la formule occupé par l'ICC recule de près de 3 % sur un an, ce qui suffit à annuler la contribution positive des prix à la consommation, alors très faibles au moment du calcul. L'ILAT, moins exposé à l'IPC mais soutenu par la composante PIB, se maintient tout juste à l'équilibre.

Ce qu'il faut en retenir tient en une phrase : au premier trimestre 2026, l'indexation ne protégeait quasiment rien. Le rebond de l'énergie, lui, ne commençait qu'à peine.

Le double décalage, la partie que presque personne ne regarde

Entre le baril et la quittance, il y a deux retards qui s'additionnent.

Le premier est statistique. L'Insee publie l'ILC et l'ILAT environ trois mois après la fin du trimestre concerné. L'indice du premier trimestre 2026 est sorti le 24 juin 2026. Celui du deuxième trimestre est attendu fin septembre 2026, et c'est lui qui dira si un rattrapage s'amorce. Le choc énergétique de l'été, lui, ne se lira que dans l'indice du troisième trimestre, publié vers la fin décembre.

Le second est contractuel. Une société de gestion ne révise pas tous ses baux le même jour. Chaque contrat se réajuste à sa date anniversaire, en appliquant le dernier indice publié à ce moment-là. Un bail dont l'anniversaire tombe en février 2027 appliquera un indice arrêté au troisième trimestre 2026.

Mis bout à bout, cela donne un délai d'un an, parfois davantage, entre le mouvement de prix et le loyer effectivement encaissé. C'est long. C'est aussi ce qui explique qu'un porteur de parts qui attend une hausse de son dividende parce que l'inflation est remontée en août risque d'attendre un moment.

Le plafond de 3,5 % n'existe plus, une clause négociée l'a remplacé

Beaucoup de contenus encore en ligne présentent le plafonnement de l'ILC à 3,5 % comme une règle active. Elle ne l'est plus depuis plus de deux ans. Ce bouclier, créé par l'article 14 de la loi du 16 août 2022 puis prorogé en juillet 2023, protégeait les PME contre les révisions les plus fortes. Le dernier trimestre concerné est le premier trimestre 2024. Aucune révision de 2026 n'y est soumise.

À la place, la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a créé l'article L. 145-38-1 du code de commerce, entré en vigueur le 28 mai. Il sécurise ce qu'on appelle la clause tunnel : un encadrement de la variation annuelle de l'ILC dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, par exemple entre −5 % et +5 %. La symétrie est la condition de validité. Une clause qui ne bornerait que les hausses, ou que les baisses, sort du dispositif.

Trois différences comptent, pour un investisseur qui essaie de savoir ce qui s'applique à son fonds. La clause n'a rien d'automatique, contrairement à l'ancien plafond légal : elle se négocie et s'inscrit dans le contrat. Elle ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés après le 28 mai 2026, un bail en cours ne pouvant l'intégrer que par avenant signé des deux parties. Enfin, le texte vise l'indice des loyers commerciaux. Autant dire que son effet sur le patrimoine d'une SCPI constituée avant 2026 sera lent, et qu'il se lira bail par bail.

Ce que ça change pour le taux de distribution

L'indexation agit sur les revenus locatifs, donc sur le taux de distribution. C'est un canal lent et amortisseur, pas un levier de court terme.

Et il joue à contresens d'un autre mécanisme, plus rapide celui-là. Quand les taux longs montent, les valeurs d'expertise des immeubles sont revues à la baisse, ce qui pèse sur le prix de la part et donc sur la performance globale annuelle. D'un côté un effet valorisation, immédiat et négatif ; de l'autre un effet loyer, différé et potentiellement positif. Nous avons détaillé ce canal des taux dans notre article sur l'OAT à 10 ans et les SCPI, et le premier se lit dans la baisse des prix de part entre 2023 et 2025.

Rien ne garantit que le second compense le premier. Cela dépend de la répartition des baux du fonds entre ILC et ILAT, de son exposition sectorielle, de la structure de sa dette. Deux SCPI exposées au même choc peuvent en sortir très différemment. Si la distinction entre taux de distribution et performance globale annuelle n'est pas familière, notre article sur la PGA explique ce que chaque indicateur mesure vraiment.

Les clauses planchers protègent, mais pas tout le monde

Beaucoup de baux commerciaux prévoient une clause dite plancher, qui empêche le loyer de baisser même quand l'indice de référence recule. Avec un ILC à −0,45 % sur un an, la clause n'est pas théorique : elle est ce qui évite à certaines SCPI de voir leurs recettes locatives reculer mécaniquement en 2026.

Deux réserves, cependant. Cette clause n'est pas systématique, elle dépend de la négociation initiale de chaque bail, et elle peut donc varier d'un immeuble à l'autre à l'intérieur d'un même portefeuille. Ensuite, sa validité s'apprécie contrat par contrat. Un investisseur ne peut pas présumer que l'ensemble des loyers de sa SCPI est protégé à la baisse sans avoir vérifié.

Une SCPI européenne n'est pas indexée sur l'inflation de la zone euro

Le raisonnement qui précède décrit le droit français. Il ne se transpose pas tel quel à un portefeuille paneuropéen, et c'est une confusion fréquente depuis que les SCPI investissent massivement hors de France.

Un immeuble situé à Madrid, à Rotterdam ou à Berlin ne se revalorise ni sur l'ILC ni sur l'ILAT. Chaque juridiction a son propre régime d'indexation commerciale, avec ses références, ses périodicités et ses usages de négociation. Le chiffre publié par Eurostat est un agrégat statistique construit sur vingt économies dont les trajectoires divergent fortement : 1,3 % d'un côté, 5,8 % de l'autre, le même mois. Il n'existe aucun mécanisme contractuel qui transformerait cette moyenne en révision de loyer.

Dire que les loyers des SCPI européennes vont suivre l'inflation de la zone euro suppose donc une homogénéité qui n'existe pas juridiquement. La bonne question à poser à une société de gestion est plus terre à terre : sur quels indices ses baux étrangers sont-ils indexés, pays par pays, et quelle part du patrimoine cela représente.

Ce qu'un porteur de parts peut réellement vérifier

Le rapport annuel et le bulletin trimestriel de chaque SCPI donnent de quoi répondre, sans avoir à deviner quoi que ce soit sur le pétrole. Cinq points suffisent.

• La répartition des baux entre ILC, ILAT et éventuels autres indices, qui détermine la sensibilité du fonds à l'inflation.
• La part du patrimoine en commerces par rapport aux bureaux et à la logistique, puisque l'ILC réagit davantage à l'IPC que l'ILAT.
• La présence de clauses planchers, à demander à la société de gestion si le rapport annuel reste muet.
• Pour un fonds investi hors de France, les régimes d'indexation applicables aux baux étrangers et le poids de chaque pays.
• La durée moyenne des baux restant à courir, qui donne le rythme auquel les révisions vont effectivement s'appliquer.

Notre guide pour choisir vos SCPI et notre classement des SCPI donnent les points de comparaison. Vous pouvez aussi en parler à un consultant : l'accompagnement est gratuit pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.

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