Baisse du prix de part des SCPI : l'évolution réelle de Primopierre, Accimmo Pierre, Laffitte Pierre et Épargne Foncière (2023-2025)

Entre 2023 et 2025, une partie du marché des SCPI a vu son prix de part reculer. Pas de quelques dixièmes : jusqu'à 44 % pour la plus touchée des grandes SCPI de bureaux. Le sujet est peu traité, parce qu'il est plus confortable de commenter les revalorisations. Voici les chiffres, SCPI par SCPI, avec leur source.

Cet article documente ce qui s'est passé. Si vous cherchez d'abord à comprendre la nature des risques d'une SCPI (perte en capital, liquidité, durée de détention), le chapitre risques d'un investissement en SCPI traite la question de fond.

Combien de SCPI ont baissé leur prix de part, et de combien

En 2023, une vingtaine de SCPI sur les 215 recensées ont revu leur prix à la baisse (23 selon le décompte de l'ASPIM), avec une baisse moyenne autour de 11 % et un maximum de 17 %. Pondérée par la capitalisation du marché, la variation du prix moyen ressort à -4,9 % sur l'année. En 2024, le prix moyen des SCPI de bureaux recule encore d'environ 9,5 %. Et en 2025, 14 SCPI ont baissé leur prix.

Un point mérite d'être posé clairement, parce qu'il est souvent mal lu. Pour 2025, l'ASPIM et l'IEIF publient un taux de distribution moyen de 4,91 % et une performance globale annuelle (PGA) moyenne de +1,46 %. Or la PGA n'est pas la variation du prix de part : c'est la somme du taux de distribution et de la variation de prix. Faites la soustraction, 4,91 - 3,45 = 1,46. Autrement dit, la variation du prix moyen pondérée du marché en 2025 est de -3,45 %. Elle est négative. Le dividende a compensé cette baisse et un peu plus, d'où une PGA positive. Confondre les deux revient à dire que les prix ont monté alors qu'ils ont baissé.

Les quatre baisses les plus marquées

Primopierre : le cas le plus avancé

Le prix de souscription est passé de 208 € en 2022 à 115 € en janvier 2025, après quatre baisses successives. À fin 2025, la valeur de reconstitution s'établit à 91,95 € par part, la valeur de retrait à 105,51 €, et le taux de distribution 2025 à 3,62 %.

Le chiffre qui interpelle est ailleurs. Le 7 janvier 2026, une assemblée générale extraordinaire a suspendu la variabilité du capital de la SCPI pour deux ans, prorogeable. Concrètement, Primopierre n'accepte plus de souscriptions ni de retraits : les parts s'échangent désormais sur un marché secondaire, par confrontation des ordres une fois par mois.

La première confrontation a eu lieu le 26 mars 2026. Prix d'exécution : 45 € net vendeur (49,41 € frais compris), pour 171 parts échangées. Soit 61 % sous le prix officiel de 115 €.

Ce chiffre demande de la prudence, et les sources qui l'ont publié le disent elles-mêmes : 171 parts, c'est un volume d'amorçage, et ce prix traduit la première rencontre entre des ordres sur un marché qui vient d'ouvrir, pas une expertise du patrimoine. Il n'en reste pas moins que c'est le seul prix auquel une part a réellement changé de mains.

Retenez surtout ceci : le « 115 € » n'est plus un prix auquel on peut acheter ou vendre. C'est le dernier prix de souscription d'un régime que la SCPI a quitté.

Laffitte Pierre : quatre ajustements en dix-huit mois

De 450 € à 295 €, soit -34,4 % cumulés. La première baisse intervient au printemps 2023 (450 € → 412 €), la dernière le 16 septembre 2024, la plus lourde avec -19,62 %. Avant cet ajustement, le prix affichait une surcote de 13,62 % sur une valeur de reconstitution de 323,02 €. La SCPI est exposée aux bureaux à hauteur d'environ 70 % de son patrimoine.

Accimmo Pierre : deux baisses de 17 %

Le prix passe de 205 € fin 2022 à 170 € en juillet 2023 (-17,07 %), puis à 141 € (-17,06 %). Cumul : -31,2 %.

Le point de vigilance est ici la liquidité. BNP Paribas REIM a créé un fonds de remboursement de 20 M€ pour traiter des demandes de retrait en attente représentant 2,6 % de la capitalisation. À mi-avril 2025, 16,7 M€ avaient été employés, à un prix de retrait temporaire de 104,80 € par part. Ce mécanisme est prévu par la réglementation et sert précisément à ces situations. Mais son existence signale que la collecte ne couvre plus les sorties.

Épargne Foncière : une baisse, mais une seule

835 € → 670 € au 1er janvier 2025, soit -19,8 %. Contrairement aux trois précédentes, ce n'est pas une dérive étalée sur trois ans : c'est un ajustement unique. Sa cause est mécanique, et elle est instructive : à 835 €, le prix affichait une surcote de +12,37 % sur la valeur de reconstitution. Au-delà de 10 %, la société de gestion n'a pas le choix. Après la baisse, le prix ressort en décote de 9,83 %.

Pourquoi un prix de part baisse : le corridor des ±10 %

Le prix de part d'une SCPI n'est pas fixé librement. Il suit la valeur de reconstitution, établie par des experts immobiliers indépendants : la valeur du patrimoine augmentée des frais qu'il faudrait engager pour le reconstituer à l'identique. La réglementation impose que le prix de souscription reste dans une fourchette de ±10 % autour de cette valeur. En sortir oblige la société de gestion à ajuster le prix, et tout écart doit être justifié auprès de l'AMF.

C'est pour cela que la baisse s'impose à tous les associés, quelle qu'ait été la qualité de leur analyse au départ. Quand les expertises reculent, le prix suit.

Trois facteurs se sont additionnés sur les bureaux depuis 2022 : le télétravail, qui a réduit la demande locative ; la remontée des taux, qui pèse sur les valeurs d'expertise ; les exigences ESG, qui rendent une partie du parc ancien difficile à relouer, en Île-de-France notamment.

Ce corridor éclaire aussi le cas Primopierre. À 115 € pour une valeur de reconstitution de 91,95 €, l'écart atteint +25 %, très au-delà de la limite. Mais la règle s'applique au prix de souscription d'une SCPI à capital variable : en suspendant la variabilité de son capital, la SCPI est sortie du régime dans lequel ce prix existait. Il n'y a plus de prix de souscription à contraindre. Les deux constats, un écart de 25 % et une règle des 10 %, ne se contredisent pas : le second explique le premier.

Celles qui n'ont pas baissé

Toutes les SCPI n'ont pas suivi cette trajectoire, et c'est la partie la plus utile du dossier. Elle montre que la correction n'est pas une propriété du produit SCPI, mais la conséquence d'une exposition.

Corum Origin affiche un prix de souscription inchangé à 1 135 € depuis le 1er avril 2022 (la précédente évolution était une hausse de 4,10 %). Au 1er janvier 2026, sa valeur de reconstitution atteint 1 175,66 €, ce qui place le prix en décote d'environ 3,5 %. Son taux de distribution a fait 7,03 % en 2021, 6,05 % en 2024, 6,50 % en 2025 (non garanti). La SCPI est investie dans 13 pays, à 97 % hors de France, ce qui l'a tenue à l'écart de la concentration bureau francilienne.

Activimmo est restée à 610 € de sa création en 2019 jusqu'à juin 2026. Au 1er juillet 2026, Alderan a revalorisé la part à 613,50 € (+0,57 %), première hausse depuis le lancement, après une valeur de reconstitution en progression de 1,15 % sur 2025. Son taux de distribution est resté dans un mouchoir de poche : 5,50 % en 2022, 5,52 % en 2023, 5,50 % en 2024, 5,49 % en 2025. Positionnement logistique et locaux d'activité.

Épargne Pierre n'a baissé ni son dividende ni son prix de part sur 2023-2024, avec 10,98 € distribués par part chaque année depuis 2020, soit 5,28 % en 2025. Endettement plafonné à 20 % par la politique de gestion (les statuts autorisent 25 %), pour un niveau effectif autour de 11 % à mi-2024. À noter tout de même : 47 % de son patrimoine est en bureaux. Ce n'est pas l'absence de bureaux qui l'a protégée, mais leur localisation en régions et le poids des autres classes d'actifs.

Ce que le contraste dit, et ce qu'il ne dit pas

Les SCPI qui ont fortement corrigé partagent un profil : concentration sur le bureau, exposition centrée sur l'Île-de-France, patrimoine plutôt ancien. Celles qui ont tenu présentent l'inverse.

Ce contraste ne se lisait pas dans le taux de distribution au moment de souscrire. Il se lisait dans le patrimoine sous-jacent, le taux d'endettement, la concentration sectorielle et géographique. Ces informations sont publiques : bulletins trimestriels et rapports annuels de chaque société de gestion.

Une nuance honnête s'impose. Personne n'avait prédit en 2021 l'ampleur de ce qui allait arriver aux bureaux franciliens. Ce qui était visible, en revanche, c'était le degré de concentration de chaque véhicule. Une SCPI investie à 100 % sur une classe d'actifs et une zone géographique concentre le risque sur ce pari, quelle que soit sa taille ou son ancienneté. C'est vrai des bureaux hier, ce sera vrai d'autre chose demain. D'où le principe : diversifier par société de gestion, par secteur et par géographie, plutôt que de concentrer une allocation sur un seul véhicule.

Que faire si vous détenez une de ces SCPI

Ne confondez pas baisse de prix et perte réalisée. Tant que vous ne vendez pas, la moins-value reste latente. Cela ne la rend pas indolore, mais la question à trancher est prospective : ce patrimoine, aux valeurs d'aujourd'hui, a-t-il un sens dans les dix ans qui viennent ?

Vérifiez ensuite si votre SCPI verse encore. Une SCPI peut avoir baissé son prix tout en continuant de distribuer : Primopierre a servi 3,62 % en 2025.

Regardez enfin la liquidité avant le prix affiché. C'est la leçon la plus dure de la période. Sur une SCPI à capital variable, le retrait n'est pas garanti ; quand la collecte ralentit, les demandes s'empilent en file d'attente, et le prix officiel peut rester très au-dessus du prix auquel une part s'échange réellement.

Sur ces arbitrages, un regard extérieur aide. La Centrale des SCPI n'est adossée à aucune société de gestion et distribue toutes les SCPI du marché : nos consultants comparent les indicateurs publiés par chaque gérant plutôt que de raisonner sur un catalogue restreint. Nous sommes agréés CIF, enregistrés à l'ORIAS sous le numéro 13000729, et nous exerçons depuis 2010.

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