Pendant des années, le taux de distribution (TD) a régné en maître absolu sur les classements de SCPI. Mais depuis les exercices 2024 et 2025, un nouvel indicateur s'impose dans les publications des sociétés de gestion et de l'ASPIM : la Performance Globale Annuelle, ou PGA. Et elle change profondément la manière d'évaluer un placement en pierre-papier.
Qu'est-ce que la PGA d'une SCPI ?
La Performance Globale Annuelle (PGA) mesure la performance complète d'une SCPI sur un exercice. Elle additionne le taux de distribution — les revenus versés aux associés — et la variation du prix de part sur l'année. Une SCPI qui distribue 5 % et revalorise son prix de part de 2 % affiche ainsi une PGA de 7 % ; à l'inverse, une SCPI qui distribue 5 % mais baisse son prix de part de 4 % ne délivre en réalité que 1 % de performance globale.
Cet indicateur, promu par l'ASPIM, répond à une critique ancienne : le taux de distribution seul ne dit rien de l'évolution du capital investi. Les corrections de valeurs intervenues en 2023 et 2024 sur certains patrimoines de bureaux ont rendu cette lacune flagrante.
Ce que révèle la PGA sur l'exercice 2025
Les chiffres parlent d'eux-mêmes. En 2025, le taux de distribution moyen du marché s'établit à 4,91 %, en progression par rapport aux 4,72 % de 2024. Mais la PGA moyenne du marché ressort autour de 1,5 % seulement, selon les données ASPIM. L'écart — plus de 3 points — correspond aux baisses de prix de part qui ont continué d'affecter une partie du marché.
Autrement dit : en moyenne, les épargnants ont bien perçu leurs revenus, mais une fraction du marché a vu la valeur de ses parts reculer. La PGA fait apparaître ce que le taux de distribution masquait.
Un outil qui révèle les vraies trajectoires
L'intérêt de la PGA est de distinguer trois profils de SCPI que le taux de distribution confondait.
Les SCPI dont la PGA dépasse le TD ont revalorisé leur prix de part. C'est le cas en 2025 de Sofidynamic (TD de 9,04 % mais PGA de 14,04 % grâce à la hausse de son prix de souscription) ou de Transitions Europe. Ces véhicules créent de la valeur à la fois par le revenu et par le capital.
Les SCPI dont la PGA égale le TD ont maintenu un prix de part stable. Wemo One illustre ce profil en 2025 avec un TD et une PGA identiques à 15,27 %, signe d'une distribution élevée sans érosion du capital.
Les SCPI dont la PGA est inférieure au TD — voire négative — ont baissé leur prix de part. Un TD honorable peut alors masquer une performance globale décevante, en particulier sur certains véhicules exposés au bureau.
Comment utiliser la PGA dans sa sélection ?
La PGA ne remplace pas l'analyse : elle l'enrichit. Trois réflexes s'imposent. D'abord, toujours regarder le couple TD/PGA plutôt que le TD isolé : un écart négatif persistant doit alerter. Ensuite, replacer la PGA dans la durée : une année de revalorisation ne fait pas une tendance, et les jeunes SCPI bénéficient mécaniquement d'effets de lancement. Enfin, croiser la PGA avec les fondamentaux — taux d'occupation financier, écart entre prix de part et valeur de reconstitution, niveau d'endettement — qui annoncent les évolutions futures du prix de part.
Pour l'épargnant, la généralisation de la PGA est une excellente nouvelle : elle pousse le marché vers davantage de transparence et complique la vie des classements trompeurs fondés sur le seul rendement distribué. Notre classement des SCPI intègre cette lecture, et nos conseillers peuvent vous aider à choisir vos SCPI sur des critères solides.
FAQ
Comment se calcule la PGA d'une SCPI ?
Quelle a été la PGA moyenne des SCPI en 2025 ?
Faut-il préférer la PGA au taux de distribution ?
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