La SCPI Élysées Pierre devient moins élitiste

La SCPI Élysées Pierre est une SCPI de rendement à capital variable créée et gérée depuis 1986 par HSBC REIM (France). C'est donc un véhicule d'épargne immobilière assistée ancien qui fait partie des plus importantes capitalisations de la place. Ainsi, au 31 mars dernier, Élysées Pierre capitalisait 2,08 milliards d'euros répartis entre 12 679 associés.

Cette société civile de placement immobilier est considérée comme élitiste puisqu'il fallait en acheter 100 parts, correspondant à 80 000,00 euros pour en devenir associé. Toutefois, depuis le 2 mai dernier, le nombre de parts minimal à acheter pour faire partie du cercle de ses investisseurs a été divisé par deux à 50 parts. Il est donc désormais possible de n'investir que 40 000,00 euros pour percevoir les dividendes versés par Élysées Pierre. Bien que cette somme soit moitié moindre qu'au préalable, l'achat de parts d'Élysées Pierre demeure réservé à des portefeuilles relativement consistants. Notons toutefois que les frais de souscription qui sont, nous vous le rappelons, déjà inclus dans le prix de la part, demeurent limités à 6 % TTC, soit l'un des taux les plus bas du marché des SCPI.

Comme bon nombre de SCPI, Élysées Pierre a vu son délai de jouissance des parts être allongé. En effet, depuis le 2 juillet dernier, les parts achetées portent jouissance à compter du premier jour du 2ème trimestre qui suit le trimestre qui a vu la souscription se concrétiser. En fonction de la date d'achat des parts, le délai de jouissance oscille donc entre trois mois et un jour et six mois moins un jour.

La SCPI Élysées Pierre est une SCPI de bureaux quasi-exclusivement investie en Île-de-France (96 % du patrimoine contre 4 % en régions) dont les 123 actifs développant plus de 472 000 m² sont loués à 335 locataires de premier plan. Précisons que l'un des points faibles de ce véhicule d'investissement réside dans son taux d'occupation. Ce dernier n'est en effet que de 82,35 %, très loin des 90,00 % nécessaires au versement d'un dividende satisfaisant. Il en a découlé pour 2017 un rendement de 3,75 %, en deçà de la moyenne des rendements versés par les SCPI de rendement (4,43 %). Depuis 2013, le taux de rendement offert aux associés recule : 5,08 % en 2013 et en 2014, 4,72 % en 2015, 4,20 % en 2016 et, comme indiqué, 3,75 % l'an dernier.

Cependant, à fin décembre 2017, Élysées Pierre offrait des taux de rendement interne (TRI) séduisants de 9 % sur 10 ans et de 12,15 % sur 15 ans. Ces résultats sont toutefois davantage la conséquence de l'appréciation du patrimoine que celle de la solidité des rendements. Comme il est fort probable que la valorisation de l'immobilier de bureaux francilien ne suivra pas la même pente au cours des 10 et des 15 prochaines années, nous adoptons une opinion prudente à La Centrale des SCPI vis-à-vis d'Élysées Pierre.

Au cours du premier trimestre, Élysées Pierre a acquis un immeuble en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) développant une surface de 17 529 m² à Villejuif (94). Celui-ci devrait être livré fin 2019. La société de gestion a également acquis pour le compte des associés au début du deuxième trimestre un immeuble de 13 500 m² à Vélizy (78) pour la somme de 28 millions d'euros et loué à Engie.

Dans le cadre de sa politique d'arbitrage, Élysées Pierre a cédé avec une plus-value nette fiscale de 47,3 millions d'euros un immeuble à Courbevoie (92) et près de 1 000 m² de bureaux et d'archives situés dans une copropriété de Neuilly-sur-Seine (92). Ces plus-values vont venir accroître les réserves distribuables, ce qui devrait permettre d'accroître les dividendes versés, donc le rendement de cette SCPI.

De manière générale, et comme indiqué plus haut, les consultants de La Centrale des SCPI demeurent circonspects quant aux perspectives d'Élysées Pierre comparativement à d'autres SCPI, notamment celles investissant en zone euro.

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