SCPI REMAKE KROSS

L'essentiel

Accès anticipé dès le 28 septembre grâce à La Centrale des SCPI. Remake Kross est une société civile de placement immobilier à capital variable, gérée par Remake Asset Management. Constituée le 31 août 2026, elle a reçu le visa AMF SCPI n° 26-23 le 11 septembre. Ce visa porte sur la note d'information : il ne vaut ni approbation de l'opportunité d'investir, ni contrôle continu de la performance du fonds.

Après Remake Live et Remake UK 2025, c'est la troisième SCPI de la maison, et la première qui peut investir au-delà de l'Europe. Quatre zones lui sont ouvertes. L'Europe hors France d'abord, puis l'Amérique du Nord (États-Unis, Canada), l'Asie (Corée du Sud, Japon) et l'Océanie (Australie, Nouvelle-Zélande). Un pays n'entre dans le périmètre que s'il est lié à la France par une convention fiscale qui élimine la double imposition.

Une part vaut 100 € au prix de référence : 70 € de nominal et 30 € de prime d'émission. Pendant les phases sponsors, ce prix descend à 90 € puis à 95 €. La valeur de retrait s'établit à 90 €, soit le prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxes. Hors phases sponsors, la première souscription porte sur 50 parts au moins (5 000 €), sans minimum pour les suivantes.

Les 24 associés fondateurs ont réuni 1 062 500 €, prime d'émission incluse : 12 500 parts payées 85 €, qu'ils ne peuvent pas céder pendant trois ans. Parmi eux figurent Nicolas Kert et David Seksig, président et directeur général de Remake, au travers des sociétés ReBoot et Circus. L'indicateur de risque est de 3 sur 7 et la durée de placement recommandée de 10 ans au moins.

Les parts sponsors, tranche par tranche

Pour lancer la SCPI, Remake a prévu deux tranches de parts sponsors, vendues avec une remise sur la prime d'émission. La note d'information justifie cette remise par le risque pris sur un fonds encore vide et par le blocage temporaire des parts.

• Tranche sponsors 1 : 90 € la part. Au moins 60 parts (5 400 €) à la première souscription, inaliénables pendant deux ans. Ouverte au public le 5 octobre 2026, elle se clôt dès 21,375 M€ collectés, et au plus tard le 31 décembre 2026.
• Tranche sponsors 2 : 95 € la part. Même minimum de 60 parts (5 700 €), avec un an de blocage. Elle prend aussitôt le relais, jusqu'à 14,25 M€ collectés ou au plus tard le 31 mars 2027.
• Ensuite, prix de référence : 100 € la part, sans blocage, avec un minimum de 50 parts (5 000 €).

Ce que la remise change. À budget égal, 90 € au lieu de 100 € donnent 11 % de parts en plus : 10 000 € achètent 111 parts en première tranche, contre 100 au prix de référence. Le dividende se versant par part, l'écart accompagne le souscripteur pendant toute sa détention. Autre repère, 90 €, c'est aussi la valeur de retrait d'une part au prix de référence. À prix de part inchangé, la souscription vaut donc d'emblée ce qu'une part rapporte au retrait : la remise absorbe l'effet des frais d'entrée.

La contrepartie. Pendant leur période d'inaliénabilité, qui court à compter de la souscription, les parts sponsors ne peuvent être ni retirées ni cédées. Sur un placement pensé pour dix ans, la contrainte pèse peu. Pour le reste, elles donnent exactement les mêmes droits que les autres parts.

Performances et distribution

Remake Kross n'a encore acheté aucun immeuble ni versé de dividende : elle n'a donc aucun historique de performance, et aucun taux de distribution ne peut être présenté à ce stade. Restent ses objectifs. Ils figurent dans la note d'information et le DIC :

• TRI (taux de rendement interne) : 7,5 % net de tous frais, à horizon 10 ans ;
• dont un taux de distribution de 6,5 %.

Ce que mesurent ces indicateurs. Le TRI suit tout le parcours de l'associé : le prix payé à l'entrée, les revenus perçus pendant dix ans, puis la valeur de retrait à la sortie, frais compris. Le taux de distribution rapporte le dividende brut versé au titre d'une année au prix de souscription du 1er janvier. Net des frais de gestion, il reste brut de fiscalité, y compris de l'impôt que la SCPI acquitte à l'étranger pour le compte de ses associés. Seul, il ne dit rien de l'évolution du prix de la part, d'où l'intérêt de le lire avec le TRI.

Ces objectifs reposent sur des simulations de la société de gestion. Ils ne sont pas garantis et peuvent ne pas être atteints.

Les revenus potentiels seront versés chaque mois, sous forme d'acomptes mis en paiement environ 25 jours après la fin du mois. Une part entre en jouissance le premier jour du sixième mois qui suit l'enregistrement de la souscription, ce qui fait environ cinq mois sans revenus : un décalage à intégrer dans toute projection de première année.

L'effet des frais dans le temps. Le DIC chiffre le coût cumulé d'un investissement de 10 000 € dans son scénario intermédiaire. En cas de sortie après un an, il atteint 1 227 €, soit 13,17 % par an. Après cinq ans : 3 055 € (4,70 % par an). Après dix ans, 6 786 €, ou 3,59 % par an, car les frais d'entrée s'amortissent avec la durée. D'où l'horizon de dix ans recommandé.

Patrimoine et stratégie

Une stratégie opportuniste. Remake Kross ne se spécialise ni sur un secteur ni sur un pays. La note d'information lui ouvre l'immobilier d'entreprise sous toutes ses formes (bureaux, commerces, locaux d'activités, hébergement géré, loisirs, santé, éducation) ainsi que le résidentiel ; la plaquette y ajoute l'industriel et la logistique. Chaque typologie se choisit selon le point de cycle de son marché. Un pays ou un secteur peut donc peser lourd une année, puis être ramené à zéro.

L'Europe d'abord. C'est le socle historique de Remake, et la société de gestion y prévoit une allocation majoritaire. L'Amérique du Nord, premier marché mondial de l'immobilier commercial, sera abordée de façon tactique et sélective. La Corée du Sud et le Japon suivent des cycles distincts de ceux de l'Europe et de l'Amérique du Nord. L'Australie et la Nouvelle-Zélande offrent des marchés profonds et très institutionnalisés.

Une gestion qui part des loyers. Remake cherche d'abord des immeubles occupés, avec des baux fermes et des locataires solides. Le portefeuille se construira par étapes, sur plusieurs pays et plusieurs typologies. La société de gestion prévoit aussi d'arbitrer : céder des actifs quand le cycle local s'y prête, pour réinvestir là où le couple rendement/risque lui paraît plus favorable.

Change et dette, sous plafond. L'exposition aux devises autres que l'euro ne peut pas dépasser 50 % de l'actif. La SCPI peut se couvrir contre les risques de change et de taux, sans le faire systématiquement ; ces couvertures ont un coût, qu'elle supporte. L'endettement est autorisé jusqu'à 40 % de la valeur des actifs, pour une cible d'environ 25 %.

Cadre extra-financier. La SCPI relève de l'article 8 du règlement SFDR. Elle vise à aligner son parc sur une trajectoire de décarbonation compatible avec l'Accord de Paris, mesurée avec l'outil CRREM, et exclut les actifs liés aux énergies fossiles. Son engagement minimum d'alignement sur la taxonomie européenne est de 0 %. Elle n'est pas labellisée ISR.

Qui fait quoi. Remake pilote la SCPI : ses équipes gèrent près d'un milliard d'euros d'immobilier en Europe, dans neuf pays (chiffres de la société au 31 décembre 2025). Société Générale en est le dépositaire, KPMG le commissaire aux comptes et CBRE l'expert immobilier externe.

Notre analyse

Remake Kross ouvre un terrain qu'un particulier atteint difficilement en direct : l'immobilier locatif d'Asie et d'Océanie, en plus de l'Europe et de l'Amérique du Nord. L'exclusion totale de la France a un autre effet, fiscal celui-là. Ses loyers sont tous de source étrangère, et les conventions fiscales neutralisent en général l'impôt français, prélèvements sociaux compris, sous réserve de la règle du taux effectif. Pour un contribuable fortement imposé, c'est souvent l'argument qui fait la différence.

Le lancement est bien construit pour les premiers entrants. À 90 €, la part de première tranche donne 11 % de parts en plus à budget égal et correspond à la valeur de retrait au prix de référence. Le blocage de deux ans reste compatible avec l'horizon recommandé. Remake arrive avec près d'un milliard d'euros d'immobilier géré en Europe, et ses deux dirigeants figurent parmi les associés fondateurs.

Comme tout fonds en lancement, Remake Kross démarre sans immeuble. Son mandat, très large, confie l'essentiel des choix à la société de gestion : secteurs, pays, calendrier des achats et des ventes. L'Amérique du Nord, l'Asie et l'Océanie seront des terrains nouveaux pour Remake, dont les SCPI ont jusqu'ici investi en Europe ; ses équipes s'appuient pour cela sur un réseau de partenaires locaux dans les principaux pays cibles. Les bulletins trimestriels permettront de suivre la constitution du portefeuille.

Points forts : un périmètre ouvert à quatre continents et filtré par les conventions fiscales ; des loyers entièrement de source étrangère ; des parts sponsors à 90 €, soit la valeur de retrait au prix de référence ; un risque de change plafonné à 50 % de l'actif ; une société de gestion déjà installée en Europe, dont les dirigeants figurent parmi les fondateurs.

Points de vigilance : un fonds sans patrimoine ni historique ; des objectifs non garantis ; une allocation laissée à la discrétion de la société de gestion ; des marchés lointains, aux règles juridiques et fiscales propres ; des parts sponsors bloquées un ou deux ans ; une liquidité qui dépend des souscriptions nouvelles.

Dans une allocation, Remake Kross joue le rôle d'une brique de diversification internationale, en complément de SCPI européennes ou françaises déjà investies. Pour estimer un montant, utilisez notre simulateur SCPI.

Fiscalité

La SCPI est fiscalement transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, qu'elle soit distribuée ou non. Comme Remake Kross n'investit qu'hors de France, ses loyers et les plus-values de ses immeubles sont de source étrangère. C'est ce qui sépare sa fiscalité de celle d'une SCPI investie en France.

Les loyers sont imposés dans le pays où se trouve l'immeuble. En France, le traitement dépend de la convention applicable. Soit le revenu est exonéré d'impôt français et sert seulement à calculer le taux effectif appliqué aux autres revenus du foyer, auquel cas il échappe aussi aux prélèvements sociaux. Soit il est imposé en France avec un crédit d'impôt : égal à l'impôt français, ce crédit efface aussi les prélèvements sociaux de 17,2 %, que la France assimile à l'impôt sur le revenu pour l'application des conventions. Certaines conventions limitent toutefois le crédit à l'impôt payé à l'étranger, et un complément peut alors rester dû. Notre article sur la fiscalité des SCPI européennes détaille ces mécanismes.

Les produits financiers tirés du placement de la trésorerie relèvent du prélèvement forfaitaire unique : 12,8 % d'impôt, plus 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème.

Les plus-values. Celles que la SCPI réalise en vendant ses immeubles sont généralement imposées dans le pays de situation, puis traitées en France comme les loyers. La revente de parts relève du régime français des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération d'impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Déclarations et IFI. La société de gestion adresse chaque année aux associés les montants à reporter sur leur déclaration de revenus, et s'engage à fournir les documents utiles si un pays exige une déclaration de l'associé lui-même. Côté IFI, rien de particulier. Les parts se déclarent pour la fraction de leur valeur représentative d'immeubles, où qu'ils se situent.

La fiscalité dépend de la situation de chaque associé et peut évoluer. Ces éléments ne remplacent pas un conseil fiscal personnalisé.

Risques et horizon de placement

L'indicateur synthétique de risque est de 3 sur 7, une classe que le DIC qualifie de modérée, calculée pour une détention de 10 ans. Les principaux risques sont les suivants.

• Perte en capital : le capital investi n'est pas garanti. La valeur des parts dépend des marchés immobiliers des pays où la SCPI investit, et ces marchés peuvent reculer ensemble.
• Liquidité : un retrait suppose des souscriptions en face. Les ordres sont compensés le dernier jour ouvré de chaque mois et réglés sous trois jours ; sans contrepartie, la demande attend sur un registre. La cession de gré à gré reste possible, avec l'agrément de la société de gestion et 5 % de droits d'enregistrement. Dans les douze mois qui suivent un changement de prix de souscription, ce qui sera le cas à la fin de chaque tranche sponsors, un retrait s'exécute sur la base du prix le plus bas de la période, commission déduite.
• Change : jusqu'à 50 % de l'actif peut être libellé dans une devise autre que l'euro. La SCPI peut se couvrir, sans obligation de le faire.
• Marchés étrangers : chaque pays a son droit, sa fiscalité et son marché locatif. Les conventions fiscales elles-mêmes peuvent évoluer.
• Endettement et taux : la dette peut atteindre 40 % de la valeur des actifs, éventuellement à taux variable. L'effet de levier amplifie les variations, à la hausse comme à la baisse.
• Gestion discrétionnaire : la performance dépend des marchés et des immeubles choisis par la société de gestion, et peut rester en deçà de l'objectif.

Les risques de contrepartie et de durabilité, ceux liés aux sociétés non cotées et aux acquisitions en état futur d'achèvement sont détaillés dans la note d'information.

Garantie de lancement. Le public doit souscrire au moins 15 % du capital statutaire maximum, soit 2 625 000 €, dans l'année qui suit l'ouverture des souscriptions. À défaut, la SCPI serait dissoute et ses souscripteurs remboursés, un remboursement que couvre une garantie bancaire délivrée par la Banque Palatine le 28 août 2026.

Remake Kross face à ses comparables

Les SCPI investies hors de France forment une famille à part : leurs revenus relèvent des conventions fiscales, et leurs patrimoines suivent d'autres cycles que le marché français. Remake Kross s'y distingue par l'étendue de son périmètre. Iroko Atlas, elle aussi investie à 100 % hors de France, reste européenne. Corum XL va chercher des marchés hors zone euro, du Royaume-Uni au Canada, et Principal Inside s'est surtout tournée vers les États-Unis. Kross inscrit d'emblée l'Asie et l'Océanie dans son terrain de jeu, avec un risque de change plafonné à la moitié de l'actif.

Dans la gamme Remake, elle complète Remake Live, SCPI européenne sans frais de souscription dont environ un quart du patrimoine est en France, et Remake UK 2025, SCPI à capital fixe et à durée limitée, investie au seul Royaume-Uni. Kross adopte le format le plus classique des trois : capital variable, commission de souscription, horizon de dix ans. C'est aussi celle dont le terrain est le plus vaste.

Notre classement des SCPI et notre sélection permettent de la comparer au reste du marché.

En résumé

Remake Kross est la SCPI internationale de Remake. Lancée en 2026 sous le visa AMF n° 26-23, elle investit exclusivement hors de France, sur quatre continents, avec un risque de change plafonné à 50 % de l'actif. Ses objectifs, non garantis, sont un TRI de 7,5 % sur 10 ans, dont 6,5 % de distribution.

Les premiers associés entrent à 90 € au lieu de 100 €, dès 60 parts, en acceptant deux ans de blocage. Le fonds démarre sans patrimoine ni historique : indicateur de risque 3 sur 7, durée recommandée 10 ans, capital non garanti.

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