SCPI CRISTAL CARE

L'essentiel

Lancement 2026. CRISTAL Care est une société civile de placement immobilier à capital variable, gérée par Inter Gestion REIM. Elle a été constituée le 17 juin 2026, et son visa AMF, le n° 26-22, porte la date du 4 août 2026. Les souscriptions du public sont reçues depuis le 12 août. C'est le troisième fonds de la gamme CRISTAL, après CRISTAL Rente et CRISTAL Life.

Une part vaut 200 € : 120 € de valeur nominale et 80 € de prime d'émission, dont 24 € TTI de commission de souscription. Pendant la phase dite « sponsor », ce prix tombe à 176 €, soit 12 % de remise sur la prime, jusqu'au 31 mars 2027 ou 30 M€ de collecte. Une seule part suffit pour entrer. La valeur de retrait de droit commun s'établit elle aussi à 176 €, puisqu'elle correspond au prix de souscription diminué de la commission.

Le capital de constitution atteint 765 000 €, répartis en 6 375 parts entre 14 associés fondateurs. L'assemblée générale extraordinaire du 2 septembre 2026 a porté le capital statutaire maximum à 500 M€, ce qui donne la mesure de l'ambition de collecte. L'indicateur de risque est de 4 sur 7, pour une durée de détention recommandée de 10 ans au minimum.

Le visa de l'AMF n'implique ni approbation de l'opportunité de l'opération, ni authentification des éléments comptables et financiers présentés. L'intervention de l'AMF se limite à la délivrance de ce visa à la création du fonds : elle ne constitue pas un contrôle continu de la performance de la SCPI.

Performances et distribution

CRISTAL Care a été créée en 2026. Elle n'a donc versé aucun dividende et ne dispose d'aucun historique. Aucun taux de distribution ne peut être présenté à ce stade, et la réglementation interdit de communiquer sur la performance d'une SCPI de moins de douze mois.

Restent les objectifs indicatifs publiés dans la note d'information et le DIC :

• TRI (taux de rendement interne) : 7 % sur 10 ans.
• PGA (performance globale annuelle) : 7 % sur 10 ans.
• Taux de distribution cible : 6,7 % sur 10 ans.

Ce que recouvrent ces indicateurs. Le TRI mesure la performance annuelle globale à partir de tous les flux liés à l'investissement : la souscription, les distributions perçues, puis la valeur de retrait ou de cession, actualisés pour tenir compte du temps. Il est ici calculé sur 10 ans. La PGA additionne, sur une même année, les distributions versées et l'évolution de la valeur de la part. Le taux de distribution, lui, rapporte le dividende brut versé au titre d'un exercice au prix de souscription de référence. Il est net des frais de gestion, prélevés sur les loyers avant distribution, mais brut de la fiscalité supportée par l'associé. Pris isolément, il ne dit rien de l'évolution de la valeur de la part, d'où l'intérêt de le lire avec la PGA.

Ces objectifs ne constituent ni une promesse de rendement ni un engagement de la société de gestion. Ils reposent sur des hypothèses de marché, de niveaux d'occupation, de loyers, de valeurs immobilières et de conditions de financement. Ils peuvent évoluer, et ne préjugent pas des performances futures.

Les revenus prennent la forme d'acomptes sur dividendes, mensuels ou trimestriels selon le choix de l'associé. L'entrée en jouissance intervient le 1ᵉʳ jour du 6ᵉ mois suivant l'enregistrement de la souscription, soit 5 mois d'attente avant les premiers revenus potentiels. Un décalage à intégrer dans toute projection la première année.

L'effet des frais dans le temps. Le DIC chiffre l'incidence cumulée des coûts pour un investissement de 10 000 € : 1 651 € la première année (16,51 % par an), 5 881 € au bout de 5 ans (8,16 % par an), 12 008 € au bout de 10 ans (6,82 % par an). L'écart entre la première année et l'horizon recommandé dit l'essentiel. Une SCPI se juge sur la durée, parce que les frais d'entrée s'amortissent d'autant mieux que la détention est longue.

Patrimoine et stratégie

Inter Gestion REIM la baptise « la SCPI de la santé globale ». Sa singularité tient à la définition qu'elle retient du mot santé : la note d'information l'entend « de manière large et transversale », bien au-delà des seuls usages médicaux. Le socle du patrimoine, ces actifs à dominante santé appelés à rester prépondérants, couvre ainsi :

• cliniques, établissements hospitaliers (médecine, chirurgie, obstétrique, psychiatrie), soins de réadaptation ;
• centres de santé spécialisés, structures pluridisciplinaires, soins ambulatoires, pôles et plateformes de santé ;
• immeubles tertiaires à usage médical ou paramédical, laboratoires, centres de recherche et d'analyse ;
• nutrition, diététique, compléments alimentaires ; prévention, remise en forme, rééducation, thermalisme ;
• éducation et formation liées aux écosystèmes de santé, logistique pharmaceutique ;
• hébergement des soignants, des étudiants et des aidants ; logement des seniors et médico-social.

S'y ajoute une poche de diversification en commerces, logistique, bureaux et résidentiel, que la note autorise à « représenter une part significative du patrimoine » sans remettre en cause la prépondérance de la santé.

Deux zones géographiques. La SCPI vise un patrimoine international, avec une orientation prioritaire vers l'Amérique du Nord, en particulier les États-Unis, et vers l'Europe géographique. Les investissements hors de France se limitent aux pays liés à la France par une convention fiscale. Les actifs américains sont détenus via des sociétés de droit local (LLC).

Un partenariat avec SPHERE Investments. Pour le sourcing, l'analyse et le suivi des actifs de santé, Inter Gestion REIM peut s'appuyer sur le groupe SPHERE Investments (pour Strategic Public Health Equity and Real Estate), fondé en 2004 en Floride sous le nom de Flagler Investments. Il gère aujourd'hui plus de 1,2 Md$ d'actifs, répartis sur 39 établissements de santé dans 15 États américains. La décision d'investissement et la responsabilité de la gestion restent celles de la société de gestion.

Financement et cadre extra-financier. L'endettement est plafonné à 50 % de la valeur d'expertise des actifs, majorée des fonds collectés non encore investis, pour une cible de gestion d'environ 30 %. La SCPI relève de l'article 8 du règlement SFDR : elle promeut des caractéristiques environnementales et sociales, sans objectif d'investissement durable, et son alignement sur la taxonomie européenne est nul. Elle n'est pas labellisée ISR.

Fonds de partage. CRISTAL Care s'engage à reverser jusqu'à 5 € par tranche de 1 000 € de résultat distribuable à la Croix-Rouge française. La société de gestion apprécie ce versement chaque année au regard de la situation financière du fonds, et son montant peut être nul. Le don étant réalisé par la SCPI, l'avantage fiscal bénéficie à la SCPI, donc collectivement aux associés.

Notre analyse

L'idée est défendable. L'immobilier de santé français est un marché étroit et disputé, où les rendements se sont comprimés ; élargir la thèse à la prévention, à la nutrition, au bien-être et à la formation ouvre bel et bien un univers d'investissement plus vaste. Y ajouter l'Amérique du Nord a du sens, car l'immobilier de santé y est une classe d'actifs mature et profonde. Le partenariat avec SPHERE Investments apporte au passage une compétence locale que peu de sociétés de gestion françaises peuvent revendiquer sur ce segment.

Reste que cette largeur de définition est aussi ce qu'il faut surveiller de plus près. La note d'information range sous « santé » aussi bien des laboratoires que des centres de formation, de la logistique pharmaceutique que des résidences étudiantes. Elle autorise en plus une poche de diversification « significative » en commerces, bureaux et logistique. La promesse thématique devient donc élastique. Qui souscrit pour de l'immobilier de santé au sens strict devra vérifier, bulletin après bulletin, ce que le portefeuille contient vraiment.

Deux clauses méritent une lecture attentive. La première porte sur la rémunération des plus-values : la société de gestion perçoit 20 % de la plus-value nette de chaque cession, plafonnée à 8 % du prix de cession. La note d'information avertit elle-même qu'elle « est susceptible de percevoir une commission d'arbitrage même en cas de baisse de la valeur de votre part », dès lors qu'une cession isolée dégage une plus-value. La seconde tient aux frais majorés en Amérique du Nord : gestion à 14,50 % TTC contre 13,20 % en Europe, acquisition à 2 % contre 1,50 %, pilotage des travaux à 5 % contre 2,50 %. La zone présentée comme prioritaire est donc la plus chargée en frais.

Points forts : une thèse lisible, adossée à une tendance démographique durable ; la diversification sur deux cycles immobiliers distincts ; l'expertise sectorielle américaine apportée par SPHERE ; un prix d'entrée ramené à 176 € pendant la phase sponsor ; la dimension solidaire avec la Croix-Rouge française. S'y ajoute une société de gestion installée depuis 35 ans, dont les deux SCPI existantes affichent un bilan solide.

Points de vigilance : un fonds en amorçage, sans patrimoine ni historique de cycle ; des objectifs de 7 % de TRI et 6,7 % de distribution qui ne sont pas garantis ; un risque de change pouvant atteindre 100 % de l'actif, sans couverture systématique ; les frais majorés sur la zone nord-américaine ; une commission de surperformance due même si la valeur de la part baisse ; une définition très extensive de la thématique santé ; une commission de retrait spécifique en cas de sortie avant 5 ans sur les parts sponsors ; une liquidité non garantie.

Dans une allocation, CRISTAL Care relève d'une poche de diversification thématique et internationale, en proportion mesurée, aux côtés de SCPI plus établies et déjà investies. Comme pour tout fonds en lancement, l'intérêt de la phase sponsor se pèse face à l'incertitude d'un portefeuille qui reste à construire. Pour estimer un investissement, utilisez notre simulateur SCPI.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les objectifs de rendement ne constituent ni une garantie ni une promesse. Investissement à horizon de 10 ans minimum ; capital, revenus et liquidité non garantis. Consultez le DIC et la note d'information avant toute souscription.

Fiscalité

La SCPI est fiscalement transparente : chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part de résultat, que celui-ci soit distribué ou non. Le patrimoine étant destiné à être majoritairement situé hors de France, la fiscalité applicable diffère sensiblement de celle d'une SCPI franco-française.

Revenus de source américaine. Ils sont imposés aux États-Unis au niveau de la SCPI : impôt fédéral sur les sociétés de 21 %, auquel s'ajoutent les impôts fédérés selon l'État, puis une branch profits tax généralement ramenée à 5 % par la convention franco-américaine. En France, l'associé bénéficie d'un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant : ces revenus ne supportent aucune imposition supplémentaire en France ni prélèvements sociaux, mais sont retenus pour la détermination du taux effectif d'imposition applicable à ses autres revenus.

Revenus de source européenne (hors France). Les conventions fiscales bilatérales les rendent imposables dans l'État de situation de l'immeuble ; ils sont généralement exonérés d'impôt français et de prélèvements sociaux, sous réserve de la règle du taux effectif ou du crédit d'impôt généralisé. La SCPI acquitte directement l'impôt étranger : l'associé n'a aucune obligation déclarative à l'étranger à ce titre.

Revenus de source française. Les revenus fonciers relèvent du barème progressif de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les revenus financiers, issus du placement de la trésorerie, relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % (ou du barème, sur option globale et irrévocable), augmenté des prélèvements sociaux de 18,6 %.

Plus-values. La cession de parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux, avec exonération d'IR après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, et une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 €. Pour les cessions d'immeubles situés aux États-Unis, un complément d'impôt reste dû en France après imputation du crédit d'impôt.

IFI. Les parts sont à déclarer à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers, pour la valeur communiquée chaque année par la société de gestion.

La fiscalité dépend de la situation personnelle de chaque associé et est susceptible d'évoluer. Ces éléments ne se substituent pas à un conseil fiscal individualisé.

Risques et horizon de placement

L'indicateur synthétique de risque est de 4 sur 7, soit une classe de risque moyenne, établie pour une détention de 10 ans au minimum. Le DIC précise qu'en scénario défavorable, un investissement de 10 000 € ne restituerait que 8 240 € au bout de 10 ans, et 6 230 € en scénario de tensions.

Les principaux risques sont les suivants :

• Risque de perte en capital : le capital investi n'est pas garanti ; la valeur de la part dépend de marchés immobiliers cycliques par nature.
• Risque de liquidité : la sortie n'est possible que s'il existe une contrepartie. En l'absence de souscriptions nouvelles, une demande de retrait peut rester en attente, être satisfaite avec décote via un éventuel fonds de remboursement, ou nécessiter une cession sur le marché secondaire à un prix d'exécution potentiellement inférieur.
• Risque de change : les investissements hors zone euro peuvent représenter jusqu'à 100 % de l'actif. La société de gestion ne met pas en œuvre de couverture systématique ; elle peut y recourir ponctuellement.
• Risques liés aux actifs situés aux États-Unis : environnement juridique, fiscal et réglementaire spécifique et évolutif, conditions locales pouvant différer sensiblement des marchés européens, risques opérationnels accrus liés à l'éloignement.
• Risque lié à l'endettement : jusqu'à 50 % de la valeur d'expertise des actifs ; l'effet de levier amplifie les variations à la hausse comme à la baisse.
• Risque lié à la gestion discrétionnaire, risque de contrepartie, risque fiscal et risque de durabilité, détaillés dans la note d'information.

Commission de retrait spécifique. Les parts souscrites en phase sponsor (176 €) supportent, en cas de retrait avant 5 ans, une commission destinée à neutraliser l'avantage initial : elle correspond à la différence entre la valeur de retrait et 154,88 €, dans la limite de 21,12 €. Au-delà de 5 ans, les parts relèvent du régime de droit commun.

Garantie bancaire. Conformément à l'article L. 214-86 du Code monétaire et financier, une garantie de 220 704 € délivrée par BNP Paribas le 23 juillet 2026 couvre le remboursement des associés si 15 % du capital statutaire initial n'était pas souscrit dans l'année suivant l'ouverture au public.

CRISTAL Care face à ses comparables

Les SCPI de santé constituent un segment installé du marché français, historiquement dominé par des fonds investis en établissements médicaux et médico-sociaux en France et en zone euro. CRISTAL Care s'en écarte sur deux points. D'abord une définition de la santé volontairement élargie à la prévention, à la nutrition, au bien-être et à la formation. Ensuite une exposition nord-américaine assumée, rare parmi les SCPI santé accessibles aux particuliers, qui introduit un risque de change absent des fonds strictement européens.

Au sein de la gamme Inter Gestion REIM, elle complète CRISTAL Rente, centrée sur les commerces de grandes enseignes, et CRISTAL Life, diversifiée sur les « besoins essentiels » et déjà exposée à la santé. Ses deux aînées affichent plusieurs années de distribution ; CRISTAL Care, elle, se juge pour l'instant sur sa seule stratégie annoncée. Notre classement des SCPI et notre sélection de SCPI permettent de la situer parmi les autres fonds du marché.

En résumé

CRISTAL Care est la SCPI « santé globale » d'Inter Gestion REIM. Lancée en 2026 sous le visa AMF n° 26-22, elle investit en Europe et en Amérique du Nord, sur un spectre volontairement large : soins, prévention, nutrition, recherche, formation, bien-être. Elle est accessible dès 200 €, ou 176 € pendant la phase sponsor jusqu'au 31 mars 2027. Ses objectifs, non garantis, sont un TRI de 7 % et une distribution de 6,7 % sur 10 ans.

C'est un fonds en amorçage, sans patrimoine constitué ni historique. Il est exposé au risque de change et supporte des frais majorés sur sa zone nord-américaine. À ce titre, il relève d'une poche de diversification, en proportion mesurée. Indicateur de risque 4 sur 7, durée de placement recommandée 10 ans minimum, capital et revenus non garantis.

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