La SCPI Ficommerce : une affaire de fusions

Gérée par Fiducial Gérance, l'un des principaux acteurs du marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) avec 1,7 milliard d’euros d’actifs sous gestion répartis entre 12 SCPI et 6 groupements forestiers. La SCPI Ficommerce est issue de la fusion en 2013 des SCPI Cifocoma 3, Cifocoma 4 et Ficoma. C'est Cifocoma 3, créée en 1986, qui a absorbé ses consœurs.

Comme son nom l'indique, Ficommerce est une SCPI de type commerces, principalement investie en murs de boutiques de centre-ville et de périphérie dont la capitalisation était supérieure à 552 M€ au 31 décembre dernier.

Cette SCPI Ficommerce a offert un rendement de 5,04 % en 2015 (11,50 € de dividendes par part), supérieur de près de 20 points de base à la moyenne des SCPI du marché. Le report à nouveau a progressé, passant de 0,68 € à 1,20 € par part au cours de l'année 2015.

Le prix de la part de la SCPI Ficommerce est de 228,00 € et il suffit d'en acheter 10 pour devenir associé comme l'ont fait près de 7 400 personnes. Ce prix est inférieur à la valeur de reconstitution qui représentait 239,48 € au 31 décembre dernier. Concrètement, un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution peut, toutes choses égales par ailleurs, représenter une opportunité d’achat. Nous vous proposerons prochainement une actualité spécifique à la notion de valeur dans le monde des SCPI.

Le parc immobilier de la SCPI Ficommerce est très majoritairement composé de commerces, à hauteur de 82 %. Les bureaux (15 %) et les locaux d'activités (3 %) complètent le patrimoine.

D'un point de vue géographique, le patrimoine est essentiellement situé en province pour 58 %, le solde étant réparti entre Paris (16 %) et la région parisienne (26 %). Il représentait près de 300 000 m² au 31 décembre 2015 et comptait 530 locataires. Le taux d'occupation financier était supérieur à 90,00 % (90,46 %) soit légèrement supérieur aux 90,00 % communément jugés comme acceptables.

Afin de poursuivre sa stratégie de fusions et de constituer une SCPI de taille supérieure, la société de gestion envisage de faire absorber la SCPI BTP Immobilier, l’autre SCPI à capital variable de Fiducial Gérance, par la SCPI Ficommerce en 2017. Le nouvel ensemble capitaliserait 600 M€ et regrouperait 8 300 associés. En tout état de cause, le monde des SCPI est un univers qui bouge et se réorganise en permanence.

Fusionner deux SCPI permet à la fois de générer des économies d’échelle pour les associés et de disposer d’une capacité d’investissement plus importante. Cela permet aussi de mutualiser toujours plus les risques en limitant la part de chaque bien immobilier dans le parc constitué.

En vue de cette fusion, la SCPI Ficommerce va poursuivre sa politique d’arbitrages et il est prévu de céder cinq actifs en 2016 en vue de rationaliser le patrimoine. Dans le même ordre d’idées, en mars dernier, Fiducial a réalisé une opération de refinancement de la dette de la SCPI Ficommerce en profitant de conditions de taux attractives. Elle a ainsi négocié un nouveau contrat de crédit pour refinancer sa dette in fine constituée de quatre emprunts hypothécaires totalisant 46 M€, à échéance 2016 et 2019.

La dette de la SCPI Ficommerce est désormais constituée d’un emprunt hypothécaire in fine de 47 M€ souscrit auprès d’un seul établissement bancaire, à échéance 2026. Cet encours de crédit est particulièrement raisonnable puisqu’il représente moins de 10 % de la capitalisation de Ficommerce.

L’actualité des prochains mois nous donnera l’occasion de reparler de l’avancée de l’ensemble des dossiers qui touchent la SCPI Ficommerce.

À la Centrale des SCPI, nos consultants fusionnent aussi toutes leurs idées d’investissements afin de vous en faire profiter. Nous savons qu’il n’existe pas une seule vérité mais que la réussite repose sur la mise en perspective du plus grand nombre d’informations possibles. Notre but demeure extrêmement simple : trouver pour vous les meilleures SCPI du marché, et ce en toute indépendance.

Nous avons simplement besoin de savoir quelles sont vos attentes et comment vous appréhendez votre investissement. C’est pour cela que nous vous proposons de vous rencontrer autour d’un café afin de vous écouter. Notre boutique, la première du genre consacrée à la distribution exclusive des SCPI vous est ouverte au 15 rue Saint Roch, dans le 1er arrondissement de Paris.

Vous pouvez également nous téléphoner pour toute question qui vous semblerait utile de nous poser. Enfin, n’hésitez pas à visiter notre site Internet dédié : www.centraledesscpi.com pour mieux nous connaître, voire pour réaliser votre investissement.

En fusionnant notre savoir-faire et votre désir de vous construire un patrimoine immobilier, nul doute que nous parviendrons à un résultat qui vous satisfera