SCI à l'IS et SCPI : pourquoi l'amortissement des parts n'existe pas

Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés ne peut pas amortir des parts de SCPI détenues en pleine propriété. La raison tient en une ligne : ces parts sont une immobilisation financière, pas un actif corporel qui s'use. Seul l'usufruit temporaire de parts ouvre droit à un amortissement comptable.

L'avantage réel de la SCI à l'IS est ailleurs. Il tient au différentiel entre le taux d'impôt sur les sociétés, 15 % puis 25 %, et la tranche marginale du foyer, à la condition expresse de capitaliser les revenus au lieu de les distribuer chaque année. Voici ce que ça donne en euros.

D'où vient l'idée de l'amortissement

L'idée circule beaucoup : loger des SCPI dans une SCI à l'IS permettrait d'amortir les parts, exactement comme une SCI à l'IS amortit un immeuble détenu en direct. C'est le raccourci qui pose problème.

Un immeuble se déprécie par l'usage. Le bâti a une durée d'utilisation finie, on l'amortit sur trente ou quarante ans selon les composants, et cette charge vient chaque année réduire le résultat imposable. Des parts de SCPI, non. Elles ne sont pas un actif corporel mais des titres, inscrits au bilan en immobilisation financière.

Une immobilisation financière ne s'amortit pas. Elle peut faire l'objet d'une provision pour dépréciation si sa valeur de réalisation baisse durablement, ce qui est un mécanisme tout différent : la provision constate une perte de valeur constatée, elle ne produit pas une charge régulière et prévisible venant lisser l'impôt année après année.

Ce que dit vraiment la règle comptable

Le principe est posé par l'article 214-1 du Plan comptable général : seuls sont amortissables les actifs dont l'utilisation par l'entreprise est limitée dans le temps. C'est là que tout se joue.

Une SCPI est constituée pour une durée statutaire très longue, généralement 99 ans renouvelables, et les parts n'ont pas de terme prévisible. Aucune durée d'utilisation limitée, donc aucun amortissement possible. La distinction ne dépend ni de la taille de l'investissement, ni du nombre d'associés, ni de la rédaction des statuts de la SCI.

L'usufruit temporaire, lui, change complètement de catégorie. Quand la SCI n'acquiert que le droit de percevoir les revenus pour une durée déterminée, la nue-propriété étant détenue par ailleurs (souvent par les enfants, dans une logique de transmission), ce droit est un actif incorporel dont la durée de vie est connue à l'avance. Celui-là s'amortit, linéairement, sur la durée du démembrement.

Un autre article revient souvent dans les discussions sur ce montage, l'article 238 bis K du Code général des impôts. Il mérite d'être remis à sa place : il ne dit rien de l'amortissement. Il règle la façon dont se détermine la quote-part de résultat de la SCPI qui revient à un associé soumis à l'IS, en imposant les règles de l'impôt sur les sociétés plutôt que celles des revenus fonciers. C'est une règle d'assiette, pas une règle d'amortissement.

La configuration amortissable, plus lourde à mettre en place, fait l'objet d'un traitement séparé. Pour le mécanisme côté investisseur, voyez notre article sur l'usufruit temporaire de SCPI.

Ce qui reste déductible, et ce que ça pèse

Pas d'amortissement ne veut pas dire aucune charge. Une SCI à l'IS détenant des SCPI en pleine propriété conserve plusieurs postes déductibles de son résultat imposable :

• les frais de comptabilité et de tenue des comptes annuels ;
• les intérêts d'emprunt, si l'acquisition des parts est financée par un crédit contracté par la société, ou par un compte courant d'associé rémunéré ;
• les honoraires de conseil liés à la gestion du patrimoine de la société ;
• la cotisation foncière des entreprises, lorsqu'elle est due.

Ces charges réduisent le bénéfice imposable, mais sans commune mesure avec ce qu'aurait représenté un amortissement de l'actif lui-même. Sur un portefeuille de 200 000 €, un amortissement fictif de 2,5 % par an aurait effacé 5 000 € de base imposable chaque année. Les frais réels d'une petite structure tournent plutôt autour de 1 500 à 2 000 €, et ils sortent de la trésorerie. Ce n'est pas du tout le même levier.

Une précision utile pour bien lire ses comptes : la SCI est imposée sur sa quote-part du résultat de la SCPI, pas sur les sommes qu'elle encaisse effectivement. Distribuer ou non ne change rien à l'IS dû par la société. Le différé fiscal ne se joue pas là, il se joue au moment où la SCI reverse quelque chose à ses associés.

SCPI françaises ou européennes : la règle d'amortissement ne bouge pas

La nature comptable des parts est la même que la SCPI investisse à Roubaix ou à Madrid. Immobilisation financière, non amortissable en pleine propriété. La localisation des immeubles sous-jacents ne modifie pas le traitement du titre détenu par la SCI.

Ce qui diffère, c'est la fiscalité des revenus. Les loyers de source étrangère relèvent des conventions fiscales bilatérales signées par la France, avec selon les pays soit une exonération avec application du taux effectif, soit un crédit d'impôt, l'objectif étant d'éviter la double imposition. Ce point est développé dans notre guide sur la déclaration des revenus de SCPI.

La question de l'amortissement, elle, se pose et se règle de la même manière quelle que soit l'origine géographique du patrimoine.

Le vrai calcul : le différentiel de taux

Sans amortissement, l'intérêt de la SCI à l'IS repose sur autre chose : l'écart entre le taux d'IS et la fiscalité personnelle des associés, doublé d'un effet de différé si les revenus restent dans la société.

Prenons un cas chiffré. Un investissement de 200 000 € en parts de SCPI, avec un taux de distribution de 4,91 % (moyenne du marché 2025 pondérée par la capitalisation, source ASPIM), génère environ 9 820 € de revenus bruts annuels.

En détention directe, ou via une SCI à l'impôt sur le revenu, ces revenus sont imposés comme des revenus fonciers : barème de l'IR au taux marginal du foyer, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le taux réduit d'IS de 15 % s'applique sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, sous conditions PME : chiffre d'affaires inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré, et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Notre bénéfice de 9 820 € reste largement sous le plafond, l'IS ressort donc à environ 1 473 €. Le solde, 8 347 €, demeure dans la société sans imposition personnelle supplémentaire tant qu'il n'est pas distribué.

Retirez les frais fixes de structure, comptabilité et CFE, de l'ordre de 1 500 à 2 000 € par an selon le cabinet. Le gain net capitalisé se situe autour de 6 350 à 6 850 € par an.

L'écart avec la détention directe saute aux yeux pour les tranches hautes. À 45 %, on parle de près de 3 000 € d'écart annuel sur un seul portefeuille de 200 000 €. À 30 %, l'avantage se réduit nettement une fois les frais de structure déduits. En dessous, il peut même s'inverser. D'où l'intérêt de chiffrer votre situation plutôt que d'appliquer une règle générale trouvée en ligne. Un échange avec un consultant permet de poser le calcul sur vos propres chiffres, gratuitement.

Les deux points que le calcul oublie souvent

La sortie des fonds. L'avantage décrit plus haut est un différé, pas une exonération. Si les bénéfices sont distribués aux associés sous forme de dividendes, ils subissent une seconde imposition, au prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou sur option au barème. La charge fiscale totale se rapproche alors de celle d'une détention directe, et peut la dépasser selon la tranche. La SCI à l'IS suppose donc un horizon de capitalisation. Elle est mal adaptée à quelqu'un qui a besoin d'un revenu complémentaire tout de suite.

La plus-value de cession. À l'IS, la plus-value se calcule par rapport à la valeur nette comptable des parts, sans aucun abattement pour durée de détention. Un particulier qui détient ses parts en direct bénéficie au contraire du régime des plus-values immobilières, avec un abattement croissant et une exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans. C'est la contrepartie structurelle de l'IS, rarement mise en avant, et elle pèse lourd sur les détentions très longues.

Et le risque, dans tout ça. Un raisonnement fiscal fait vite oublier l'actif qu'il y a derrière. Le taux de distribution de 4,91 % n'est pas un taux garanti : il varie chaque année, à la hausse comme à la baisse, et le capital investi n'est pas garanti non plus, le prix de part pouvant reculer comme l'ont montré les corrections de 2023 à 2025. S'ajoute un risque de liquidité, la revente des parts n'étant ni immédiate ni assurée. La durée de placement recommandée reste longue, généralement au-delà de huit ans, ce qui tombe plutôt bien avec la logique de capitalisation décrite plus haut. Mais l'ordre des priorités compte : on choisit d'abord un actif qu'on veut détenir dix ans, on choisit ensuite l'enveloppe.

Ces chiffres sont donnés à titre d'illustration, à partir d'hypothèses simplifiées. Le seuil réel dépend de la situation fiscale de chaque associé et se vérifie avec un expert-comptable ou un conseiller en investissements financiers avant toute décision.

Le seul cas où l'amortissement s'applique vraiment

Reste la configuration où l'amortissement existe pour de bon : l'usufruit temporaire de parts de SCPI porté par la SCI à l'IS, la nue-propriété étant détenue séparément.

La logique n'est plus la même. On ne cherche plus à optimiser le rendement d'un capital, on organise une transmission, ou on place une trésorerie sur une durée connue à l'avance. Le montage est plus complexe, il suppose une structuration dès l'origine, et il est encadré par un dispositif anti-abus strict que beaucoup de présentations passent sous silence.

Nous lui consacrons un article dédié, publié dans les jours qui suivent celui-ci.

Pour le reste, si votre question est simplement de savoir s'il vaut mieux détenir vos SCPI en direct ou via une société, deux lectures complètent celle-ci : pourquoi investir en SCPI avec une SCI à l'IS et notre comparatif direct ou SCI au-delà de 250 000 €. Pour une trésorerie d'entreprise, c'est plutôt ce comparatif CAT, OPCVM monétaires et SCPI qu'il faut ouvrir.

La Centrale des SCPI est un cabinet de conseil en investissements financiers agréé, immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 13000729, qui accompagne les investisseurs sur l'ensemble du marché, plus de 180 SCPI. L'étude est gratuite pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.

FAQ