La Société Civile Immobilière soumise à l'Impôt sur les Sociétés (SCI à l'IS) séduit de plus en plus d'investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier de manière efficace. Associée aux SCPI, elle permet de bénéficier d'une structure souple pour investir, réinvestir les revenus et préparer l'avenir.
Mais quels sont les véritables avantages de cette stratégie ?
Une fiscalité avantageuse
Lorsque des parts de SCPI sont détenues en direct, les revenus perçus sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Pour les contribuables fortement fiscalisés, cela peut réduire significativement le rendement réellement conservé
Pour les contribuables fortement fiscalisés, la pression fiscale peut rapidement dépasser 45 %, voire 50 %.
Avec une SCI à l'IS, les revenus perçus par la société sont imposés à l'impôt sur les sociétés. Le taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à certains seuils de bénéfices puis le taux normal de l'IS prend le relais..
Avec une SCI à l'IS, les revenus sont imposés directement au niveau de la société. L'objectif n'est pas forcément de distribuer immédiatement les loyers aux associés, mais plutôt de les conserver pour les réinvestir. Cette approche permet souvent d'accélérer la constitution du patrimoine sur le long terme.
Réinvestir les revenus et profiter des intérêts composés
C'est l'un des principaux atouts de la SCI à l'IS.
Les revenus versés par les SCPI peuvent rester dans la société et être utilisés pour acquérir de nouvelles parts de SCPI, investir dans d'autres actifs ou constituer une trésorerie.
Au fil des années, les revenus produisent eux-mêmes de nouveaux revenus. Cette mécanique d'intérêts composés peut avoir un impact considérable sur la valorisation du patrimoine à long terme.
Cette stratégie est particulièrement adaptée aux investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats.
Utiliser le levier du crédit
La SCI à l'IS est également fréquemment utilisée pour financer des investissements en SCPI à crédit.
Les intérêts d'emprunt constituent une charge déductible pour la société, ce qui peut réduire le résultat imposable. Cette combinaison entre crédit et réinvestissement des revenus permet parfois d'accélérer significativement la création de patrimoine.
De nombreux investisseurs utilisent ainsi la SCI à l'IS comme un véritable outil de développement patrimonial sur 10, 15 ou 20 ans.
Un excellent outil de transmission
Au-delà de la fiscalité, la SCI est également reconnue pour sa souplesse en matière de transmission.
Les parents peuvent progressivement transmettre des parts sociales à leurs enfants tout en conservant la maîtrise de la gestion du patrimoine. Cette organisation permet souvent d'anticiper la succession dans de meilleures conditions et de faciliter la transmission familiale.
Quelles SCPI privilégier dans une SCI à l'IS ?
Les SCPI européennes sont souvent étudiées dans ce type de montage grâce à leur diversification géographique et à leur fiscalité plus attractive.
Des SCPI comme Transitions Europe, Iroko Zen, Remake Live, Comète ou encore EDR Europa figurent régulièrement parmi les solutions analysées par les investisseurs souhaitant investir via une SCI à l'IS.
Le choix des SCPI dépend toutefois de nombreux critères : horizon d'investissement, besoin de revenus, recours au crédit, stratégie patrimoniale globale ou encore objectifs de transmission.
La SCI à l'IS n'est pas uniquement un outil d'optimisation fiscale. C'est avant tout une structure permettant de développer un patrimoine immobilier dans une logique de long terme, de réinvestir les revenus générés et d'organiser plus facilement la transmission future.
Associée à une sélection de SCPI adaptée, elle peut constituer une solution particulièrement pertinente pour les investisseurs qui souhaitent faire croître leur patrimoine de manière progressive et structurée.
Les experts de La Centrale des SCPI accompagnent quotidiennement les investisseurs dans la mise en place de stratégies en SCI à l'IS. Pour obtenir une étude personnalisée, rendez-vous sur www.centraledesscpi.com ou contactez un conseiller au 01 44 56 00 23.
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