Un récit circule depuis quelques mois : le télétravail reculerait, les entreprises rappelleraient leurs salariés, et la crise des SCPI de bureaux toucherait à sa fin. C'est une thèse d'investissement séduisante. Les chiffres français de 2026 ne la confirment pas. Ce qui explique la trajectoire du marché du bureau, et donc le risque que porte réellement un épargnant, se joue ailleurs.
Le télétravail recule-t-il vraiment en France en 2026 ?
Non. Les données disponibles disent même l'inverse d'un reflux.
L'étude Apec publiée en mars 2026, menée auprès de 2 000 cadres et 1 000 entreprises, donne le chiffre le plus net : 94 % des entreprises françaises n'envisagent aucune évolution de leur politique de télétravail dans les douze prochains mois. Sur 2025, seules 9 % l'avaient réduite ou supprimée, et ce sont surtout les TPE et PME, pas les grands groupes.
L'Observatoire du télétravail 2025 de l'Ugict-CGT va dans le même sens : 77 % des salariés concernés déclarent que le télétravail n'a pas été supprimé dans leur entreprise, contre 7 % qui évoquent une suppression totale ou partielle.
Le volume pratiqué, lui, s'est stabilisé entre 1,7 et 2,3 jours par semaine selon les sources (Dares, groupe Alpha). Loin des pics de 2021, mais sans commune mesure avec 2019, où à peine 1 % des salariés télétravaillaient trois jours ou plus par semaine selon l'Insee.
Le télétravail n'est pas en recul. Il s'est installé à un palier durablement plus haut qu'avant la crise sanitaire.
Pourquoi le narratif du « retour au bureau » vient des États-Unis
Les annonces qui nourrissent l'idée d'un retour massif au bureau sont presque toutes américaines. Amazon a rappelé ses équipes. Tesla a largement supprimé le télétravail. Google a imposé au printemps 2025 trois jours de présence hebdomadaire à certaines équipes, assortis d'un dispositif de départ volontaire en cas de refus. JPMorgan a suivi une trajectoire comparable.
En France, les équivalents restent rares. Ubisoft a imposé un retour partiel, Stellantis a resserré sa politique. Mais Publicis, BNP Paribas ou la Société Générale maintiennent l'hybride, avec des règles de présence plus encadrées plutôt qu'une suppression.
Le droit du travail français, le poids des accords d'entreprise et l'attachement des salariés à ce mode d'organisation rendent la transposition du modèle américain peu probable à court terme. Bâtir une thèse d'investissement sur « la fin du télétravail en France » revient à importer un phénomène qui ne se vérifie pas dans les chiffres nationaux.
Ce qui explique vraiment la crise du bureau
Le sujet n'est pas la désertion des bureaux. C'est la sélectivité.
En Île-de-France, le taux de vacance a atteint 11,2 % fin 2025 puis 11,4 % au premier trimestre 2026, contre 5,5 % en 2019, selon BNP Paribas Real Estate. Un niveau historiquement élevé. Dans le même temps, le loyer prime du Quartier central des affaires parisien tient à 1 250 euros du mètre carré par an. Deux chiffres qui coexistent, et qui disent la même chose : la crise est géographique et qualitative avant d'être générale.
Le décret tertiaire accélère ce tri. En imposant une baisse de 40 % de la consommation énergétique d'ici 2030 aux immeubles de plus de 1 000 mètres carrés, il fait décrocher les actifs anciens et périphériques tout en épargnant le parc récent aux normes. Nous avons détaillé cette mécanique dans notre article sur le décret tertiaire.
Les SCPI et les investisseurs privés restent parmi les acheteurs les plus actifs sur ce marché, mais de façon très sélective, sur les actifs prime. Notre analyse sur la correction cyclique et structurelle du bureau détaille ce mécanisme de tri entre un actif décoté et un actif obsolète, deux situations que le prix ne suffit pas à distinguer.
Taux de distribution ou performance globale : ce que dit la baisse du prix de part
Deux indicateurs sont régulièrement confondus, et cette confusion coûte cher au moment d'arbitrer.
Le taux de distribution mesure le rendement versé rapporté au prix de la part. La performance globale annuelle y ajoute la variation de ce prix sur l'année. Sur 2025, le marché des SCPI affiche en moyenne un taux de distribution de 4,91 %, une performance globale de +1,46 % et une baisse moyenne du prix de part de 3,45 %, selon l'ASPIM et l'IEIF.
Pour les seules SCPI à prépondérance bureaux, la performance globale 2025 ressort à −0,2 %, quand les diversifiées atteignent +6,3 %. L'écart de dix-huit mois de marché tient entièrement dans ces deux chiffres.
Une baisse du prix de part n'est pas une perte réalisée tant que les parts ne sont pas revendues, et les loyers continuent d'être distribués pendant ce temps. Elle reste une perte en capital latente, bien réelle, et le risque de liquidité s'y ajoute : sur ce segment, la revente des parts dépend aujourd'hui d'un équilibre entre retraits et collecte qui n'est plus acquis, ce qui plaide pour un horizon d'au moins huit à dix ans. Mais la distinction compte particulièrement sur le bureau, où la baisse peut être cyclique, liée aux taux et réversible avec leur détente, ou structurelle, liée à l'obsolescence de l'actif, auquel cas elle ne se rattrape pas. Confondre les deux conduit à mal évaluer le risque, dans un sens comme dans l'autre.
Un dernier chiffre situe la tension : au 31 décembre 2025, le stock de parts en attente de rachat atteignait 2,8 milliards d'euros, soit 3,1 % de la capitalisation du marché. Très concentré, puisque 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion en regroupent environ les trois quarts, et majoritairement des SCPI à prépondérance bureaux.
Comment repérer une SCPI de bureaux exposée à l'obsolescence
Quatre critères permettent de trier un portefeuille : la localisation et la desserte, la conformité énergétique (diagnostic de performance énergétique, exposition au décret tertiaire), la qualité et la durée des baux, et la part de bureaux prime face aux bureaux de seconde main.
Le mécanisme du risque mal maîtrisé est toujours le même. Un patrimoine concentré sur des actifs anciens ou périphériques, une base locative étroite, et le départ de quelques locataires importants suffit à amputer les loyers dans des proportions qui obligent à réduire la distribution, parfois fortement. Quand s'y ajoute une valeur d'expertise en repli, le prix de part décroche à son tour. Ce n'est pas le télétravail qui produit cet enchaînement, c'est la composition du portefeuille.
À l'inverse, les SCPI diversifiées limitent volontairement leur exposition. Chez Iroko Atlas, les bureaux ne pesaient que 9 à 11 % du patrimoine fin 2025, loin derrière les commerces. La composition réelle du portefeuille pèse plus lourd que l'étiquette « SCPI de bureaux ».
Faut-il encore investir en SCPI de bureaux en 2026 ?
La réponse dépend de la composition du fonds, pas de l'évolution du télétravail.
Une SCPI concentrée sur des bureaux anciens et périphériques reste exposée à une décote durable que la baisse des taux ne corrigera pas. Une SCPI diversifiée, avec une allocation limitée et sélective aux bureaux prime, profite au contraire du repositionnement du marché vers la qualité.
Le mouvement de fond est visible dans la collecte : sur les 5,5 milliards d'euros souscrits en 2025, les SCPI diversifiées ont capté 65 % des montants, contre 24 % pour les SCPI à prépondérance bureaux. Les épargnants ont déjà arbitré.
Avant d'investir, la vérification porte donc sur la valeur de reconstitution, le taux d'occupation financier et la part réelle de bureaux obsolètes dans le patrimoine. Pas sur des prévisions de retour au bureau. Si vous détenez déjà une SCPI de bureaux et que vous voulez savoir où elle se situe, nos consultants regardent la composition avec vous.
FAQ
Le télétravail va-t-il disparaître en France ?
Pourquoi les SCPI de bureaux ont-elles autant baissé si le télétravail n'explique pas tout ?
Une SCPI de bureaux diversifiée est-elle plus sûre qu'une SCPI 100 % bureaux ?
Le mouvement de retour au bureau américain va-t-il se propager en France ?
Quels indicateurs regarder avant d'acheter une SCPI exposée aux bureaux ?
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