Décret tertiaire et SCPI : ce que la provision pour gros entretien révèle

Le décret tertiaire impose une trajectoire de réduction de la consommation énergétique de 40 % d'ici 2030, puis 50 % en 2040 et 60 % en 2050, à tout bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m². Une large part du patrimoine des SCPI de rendement est directement concernée. Ce calendrier réglementaire a une contrepartie comptable, discrète et rarement commentée : la provision pour gros entretien, la PGE, qui a remplacé l'ancienne provision pour grosses réparations en 2017. Voici comment lire cette ligne du rapport annuel à la lumière des échéances qui arrivent.

Un calendrier qui s'impose à une large part du patrimoine SCPI

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire est issu du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019. Il impose à tout bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m² une réduction de sa consommation d'énergie finale de 40 % d'ici 2030, 50 % d'ici 2040 et 60 % d'ici 2050, par rapport à une année de référence que le propriétaire choisit entre 2010 et 2022. Une voie alternative existe : atteindre un seuil de consommation absolue fixé par arrêté selon la catégorie du bâtiment et sa zone géographique.

L'ordre de grandeur du parc concerné donne la mesure de l'enjeu. Selon l'Ademe, le tertiaire français représente environ 1,2 milliard de mètres carrés et près de 17 % de la consommation énergétique nationale.

Bureaux, commerces et plateformes logistiques de plus de 1 000 m² composent une part significative des actifs des SCPI de rendement. Ils entrent donc directement dans le champ du dispositif, dont le suivi passe par la plateforme OPERAT, gérée par l'Ademe.

Ce qui change concrètement en 2026

Plusieurs échéances s'enchaînent cette année, et 2026 marque la fin d'une période de tolérance.

La déclaration des consommations 2025 sur OPERAT doit être effectuée avant le 30 septembre 2026.

Depuis le 1er juillet 2026, l'attestation numérique délivrée par la plateforme est devenue obligatoire, en application d'un arrêté du 1er août 2025 qui a également actualisé le modèle d'attestation et les typologies d'activités déclarables. Cette attestation doit être visible dans le bâtiment et communiquée à l'acquéreur ou au locataire lors d'une transaction. La période transitoire ouverte en 2021 est close.

Le dispositif prévoit par ailleurs une possibilité de modulation des objectifs en cas de contraintes techniques, patrimoniales, ou de coûts manifestement disproportionnés, sur dépôt d'un dossier technique. Pour l'échéance 2030, ce dossier serait à déposer avant le 30 septembre 2027.

Pour un porteur de parts, la conséquence est simple : les prochains rapports annuels vont contenir des données de conformité plus précises et plus contraignantes qu'auparavant. Ce qui relevait de l'intention devient documenté.

Le vrai risque n'est pas l'amende, c'est la valeur de l'actif

L'amende administrative encourue en cas de non-conformité peut atteindre 7 500 euros par bâtiment et par personne morale. Rapportée à la valeur d'un immeuble tertiaire, elle reste modeste. Se rassurer là-dessus serait passer à côté du sujet.

Le risque réel se situe ailleurs. Un bâtiment sans trajectoire crédible vers les objectifs 2030 devient plus difficile à valoriser, et surtout plus difficile à céder. Les acquéreurs institutionnels appliquent des critères environnementaux de plus en plus filtrants, les labels environnementaux se ferment, et les SCPI elles-mêmes écartent progressivement ces actifs de leur marché d'acquisition.

Autrement dit, la sanction ne vient pas de l'administration. Elle vient du marché, sous forme de dépréciation et d'illiquidité. C'est cela qui doit intéresser un porteur de parts, bien plus que le montant de l'amende.

La logique est proche de celle qui joue sur le résidentiel avec le DPE, sans se confondre avec elle : deux réglementations distinctes, deux calendriers, deux périmètres. Nous avons traité le volet résidentiel dans notre article sur le DPE F et l'interdiction de louer. Le même mouvement se retrouve du côté du risque physique, où l'extension de la carte des zones à risque d'incendie pèse désormais sur les charges d'assurance : nous l'avons documenté dans notre article sur le risque incendie et l'assurabilité du patrimoine tertiaire.

De la PGR à la PGE : le changement comptable qui a rendu le risque visible

Jusqu'en 2016, les SCPI constituaient une provision pour grosses réparations, la PGR, calculée comme un pourcentage global des loyers facturés. Aucune distinction n'était faite entre un immeuble neuf et un immeuble à bout de souffle : la moyenne du portefeuille absorbait tout.

Le règlement n° 2016-03 de l'Autorité des normes comptables, applicable depuis le 1er janvier 2017, a changé la méthode. La provision pour gros entretien, la PGE, évalue désormais chaque immeuble individuellement, dans le cadre d'un plan pluriannuel de travaux portant sur cinq années glissantes et mis à jour chaque année.

Cette réforme est antérieure au décret tertiaire, mais ses effets se complètent. Il est en principe plus difficile de dissimuler un sous-provisionnement sur un immeuble énergivore derrière la moyenne du portefeuille. En pratique, le niveau de détail publié varie encore beaucoup d'un rapport annuel à l'autre.

Une précision de vocabulaire, au passage. Si vous croisez encore le terme « PGR » dans une documentation, un comparatif ou un article, sachez qu'il est obsolète depuis 2017. Le terme exact est PGE.

Comment lire la PGE d'une SCPI à l'aune du décret tertiaire

Trois éléments méritent d'être croisés dans l'annexe financière du rapport annuel. Aucun ne se suffit à lui-même.

Le premier est le taux de PGE rapporté aux loyers ou à la valeur du patrimoine, et surtout son évolution sur plusieurs exercices. Une provision qui stagne sur un patrimoine vieillissant est un signal à interroger. Pas une conclusion.

Le deuxième est la part du patrimoine soumise au décret tertiaire, c'est-à-dire les bâtiments de plus de 1 000 m², et le nombre de dossiers de modulation déposés. Cette information reste rarement détaillée, mais les investisseurs institutionnels la demandent de plus en plus.

Le troisième est le croisement avec le DPE des immeubles, lorsqu'il est communiqué.

Ce sont des questions qu'un porteur de parts peut légitimement poser à sa société de gestion ou à son consultant, plutôt que de lire un chiffre isolé comme un verdict.

Pourquoi comparer deux PGE brutes ne veut rien dire

Le niveau de PGE n'est pas comparable d'une SCPI à l'autre. Il dépend de l'âge du patrimoine, de sa typologie, et de la politique de provisionnement propre à chaque société de gestion.

Des écarts importants existent sur le marché. Ils ne permettent pas, à eux seuls, de conclure à une bonne ou à une mauvaise gestion. Une PGE élevée peut signaler un patrimoine ancien qui appelle des travaux lourds. Elle peut tout aussi bien traduire une politique prudente d'anticipation. Les deux lectures sont plausibles, et seul le contexte tranche.

Ce qui est réellement informatif, c'est la tendance sur plusieurs exercices, croisée avec l'âge du patrimoine et sa trajectoire réglementaire. Pas le niveau brut relevé à un instant donné. Une comparaison sérieuse suppose donc de consulter les rapports annuels les plus récents de chaque fonds. Notre guide pour choisir vos SCPI et notre classement des SCPI donnent les autres points de comparaison, et vous pouvez en parler à un consultant : l'accompagnement est gratuit pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.

Les limites de cette lecture

La PGE reflète une politique de provisionnement comptable. Elle ne dit ni les travaux réellement engagés, ni leur efficacité énergétique une fois réalisés.

Une société de gestion peut par ailleurs obtenir légitimement une modulation de ses objectifs sans que cela traduise une gestion défaillante. Les seuils et modalités du décret tertiaire ont déjà évolué depuis 2019 et peuvent encore être ajustés par voie réglementaire d'ici 2030.

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