SCPI hôtelière 2026 : le segment qui performe et que personne ne souscrit

Il y a un décalage qui saute aux yeux dans les statistiques ASPIM de 2025. Les SCPI hôtels, tourisme et loisirs affichent une performance globale de +5,1 %, troisième meilleure du marché derrière les diversifiées et la logistique, très au-dessus de la moyenne à +1,46 %. Et elles captent moins de 1 % de la collecte annuelle. Pendant ce temps, le règlement européen sur les locations de courte durée est entré en application le 20 mai 2026 et vient réordonner tout le marché de l'hébergement touristique.

Que change le règlement européen du 20 mai 2026 ?

Publié au Journal officiel de l'Union européenne le 29 avril 2024, le règlement 2024/1028 impose aux 27 États membres un cadre commun pour les locations de courte durée. Le délai de transposition de 24 mois a expiré le 20 mai 2026.

Concrètement, chaque hôte doit obtenir un numéro d'enregistrement unique et vérifiable. Les plateformes, Airbnb, Booking, Expedia, transmettent mensuellement aux autorités locales l'identité du loueur, l'adresse du bien et le nombre de nuitées louées. La location touristique informelle perd sa zone grise.

En France, ce socle européen se superpose à la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui avait déjà ramené de 120 à 90 jours par an le plafond de location d'une résidence principale en zone tendue et durci la fiscalité micro-BIC des meublés non classés. Nous avons détaillé ce volet fiscal dans notre article sur le meublé de tourisme.

Les sanctions ne sont pas théoriques. Le 15 décembre 2025, le ministère espagnol des Droits des consommateurs a infligé à Airbnb une amende de 64 millions d'euros pour la publication d'annonces sans numéro de licence valide ou avec un numéro non conforme, après le retrait de 65 000 annonces. La plateforme a annoncé la contester devant les tribunaux.

Où se situe vraiment la performance des SCPI hôtelières ?

Regardons les chiffres publiés par l'ASPIM et l'IEIF le 10 février 2026, sans les arrondir dans le sens qui arrange.

L'hôtellerie n'est donc pas le premier segment du marché. Elle est troisième, sur les deux indicateurs. Ce qui est déjà beaucoup, quand la moyenne s'établit à +1,46 % et que trois catégories sur sept terminent l'année en territoire négatif.

Le vrai fait marquant est ailleurs. Sur les 5,5 milliards d'euros de collecte brute de 2025, les SCPI diversifiées ont capté 65 % des souscriptions, les bureaux 24 %. Les SCPI hôtels, tourisme et loisirs pèsent moins de 1 %. Un segment qui figure sur le podium de la performance et qui reste à la marge des allocations : c'est ce décalage, plus que le calendrier réglementaire, qui définit le sujet.

Atream Hôtels : où en est la première SCPI 100 % hôtelière ?

Créée en 2016 par la société de gestion Atream, Atream Hôtels est la première SCPI entièrement dédiée à l'immobilier hôtelier européen. Son cahier des charges prévoit au moins 70 % d'hôtels, le solde pouvant aller à des résidences de tourisme, d'affaires, étudiantes ou seniors non médicalisées.

Au 31 mars 2026, elle réunit 5 873 associés pour une capitalisation de 326 millions d'euros. Le taux d'occupation financier ressort à 100 % et la durée résiduelle ferme des baux atteint 11,8 ans, ce qui est long pour de l'immobilier d'exploitation. Le RevPAR européen progresse de 3,4 % sur un an, tiré par l'Italie (+23,7 %, effet des Jeux olympiques d'hiver de Milan-Cortina) et la France (+3,3 %), tandis que la Belgique et les Pays-Bas reculent légèrement sous l'effet d'une hausse de TVA sur les nuitées. Le trimestre a été marqué par la première acquisition italienne de la SCPI, à Villafranca di Verona.

Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,05 %, pour un prix de part en décote de plus de 6 % sur la valeur de reconstitution.

Wemo One : une diversifiée qui bascule vers l'hôtellerie

Lancée en avril 2024 par Wemo REIM, Wemo One suit une stratégie dite « Smart Caps », centrée sur des actifs européens de moins de 5 millions d'euros. Une approche de petites capitalisations immobilières, là où la concurrence institutionnelle est plus faible.

Au 30 juin 2026, son patrimoine de 37 actifs se répartit entre commerces (53,1 %), locaux d'activité et industriels (23,7 %), hôtellerie (8,1 %), santé (7,2 %), éducation (5,5 %) et bureaux (2,4 %), pour une capitalisation de 146,4 millions d'euros. Après un premier actif hôtelier au Royaume-Uni en juin 2026, la SCPI a acquis en juillet un Holiday Inn 4 étoiles de 139 chambres à Gênes, face au port, pour un rendement acte en main de 7,3 %.

Son taux de distribution 2025 ressort à 15,27 %, le plus élevé du marché cette année-là. Ce chiffre appelle une lecture prudente, et la société de gestion le dit elle-même : il résulte largement d'un effet mécanique propre aux SCPI en phase de constitution, où un patrimoine encore réduit et acquis dans des conditions favorables se rapporte à un capital lui aussi réduit. Il n'est ni garanti ni reproductible. L'objectif affiché pour 2026 a d'ailleurs été ramené à 10 %, et l'objectif de rendement long terme, non garanti, à 7 %. Nous avons consacré un article entier à ce phénomène de démarrage, parce qu'il induit régulièrement en erreur.

Quels risques vérifier avant d'investir sur le segment hôtelier ?

La performance récente ne doit pas faire oublier la cyclicité du secteur, qui est réelle et documentée.

Pendant la crise sanitaire, le taux de distribution d'Atream Hôtels est tombé à 2,81 % en 2020 puis 2,64 % en 2021, contre 4,80 % en 2017 et 5,05 % dès 2022. Le dividende a donc été divisé par deux pendant deux exercices, avant de retrouver son niveau. L'exposition hôtelière reste sensible aux chocs de fréquentation touristique, davantage qu'un actif de bureau loué à bail ferme.

Deuxième point, la liquidité. Un segment qui capte moins de 1 % de la collecte annuelle a mécaniquement un marché des parts plus étroit que les SCPI diversifiées ou logistiques. À intégrer dans un horizon de détention long, pas à découvrir au moment de sortir.

Troisième point, le capital lui-même. Comme sur toute SCPI, la valeur des parts n'est pas garantie et peut reculer, et les revenus distribués non plus : la perte en capital est un risque réel, que la bonne tenue récente du segment ne suspend pas.

Quatrième point, l'exploitant. Sur de l'immobilier hôtelier, la visibilité des revenus dépend de la solidité de l'enseigne exploitante et de la durée ferme du bail, davantage que du taux de distribution affiché l'année précédente. C'est la question à poser en premier.

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