Iroko Zen a publié son bulletin du deuxième trimestre 2026. La SCPI gérée par Iroko franchit 1,605 milliard d'euros de capitalisation après une collecte nette de 106 millions sur trois mois, et son patrimoine s'étend désormais à huit pays européens avec une première acquisition en Belgique. Elle a aussi investi 149,8 millions d'euros dans six actifs et bouclé la première cession de son histoire. Voici la lecture chiffrée du trimestre, indicateur par indicateur.
Iroko Zen en bref au 30 juin 2026
| Indicateur | Résultat au 30 juin 2026 |
|---|---|
| Capitalisation | 1,605 Md€ |
| Collecte nette du trimestre | 106,019 M€ |
| Collecte nette depuis janvier | 230,709 M€ |
| Nombre d'associés | 30 718 |
| Nombre d'actifs | 183 |
| Nombre de locataires | 471 |
| Surface du patrimoine | 1 158 998 m² |
| Volume investi au trimestre | 149,8 M€ |
| Rendement acte en main des acquisitions | 7,97 % |
| Taux d'occupation financier | 96,88 % |
| Prix de souscription | 204 € |
| Valeur de reconstitution | 214,24 € |
| Parts en attente de retrait | 0 |
Lancée en 2020, Iroko Zen est une SCPI sans commission de souscription, investie majoritairement hors de France. Son patrimoine est valorisé à 1,910 milliard d'euros hors droits au 30 juin 2026.
Une collecte nette de 106 millions d'euros en trois mois
Entre avril et juin, 544 871 parts ont été souscrites. Sur la même période, 25 166 parts ont été retirées. La collecte nette ressort donc à 106,019 millions d'euros.
Depuis le 1ᵉʳ janvier, le total atteint 230,709 millions d'euros nets, ce qui porte la capitalisation de 1,375 milliard d'euros fin 2025 à 1,605 milliard six mois plus tard.
Le nombre d'associés suit la même pente : 30 718 épargnants au 30 juin, dont 1 778 arrivés sur le trimestre.
Un chiffre mérite d'être lu pour ce qu'il est. Aucune part ne restait en attente de retrait au 30 juin 2026, ce qui signifie que les demandes de sortie enregistrées ont toutes été absorbées par des souscriptions nouvelles. C'est une photographie à une date, pas une promesse. La liquidité d'une SCPI à capital variable dépend à chaque instant de l'équilibre entre entrées et sorties, et cet équilibre peut se retourner.
149,8 millions d'euros investis dans six actifs européens
Iroko Zen a consacré 149,8 millions d'euros hors droits à six acquisitions au cours du trimestre, réparties entre quatre pays.
| Localisation | Typologie | Montant hors droits | Rendement acte en main |
|---|---|---|---|
| Blois, France | Galerie commerciale | 40,17 M€ | 8,75 % |
| Alcobendas, Espagne | Bureaux | 34,64 M€ | 7,34 % |
| Bruxelles, Belgique | Bureaux | 29,52 M€ | 7,31 % |
| Londres, Royaume-Uni | Bureaux et commerces | 22,60 M€ | 7,71 % |
| Sant Cugat del Vallès, Espagne | Bureaux | 19,56 M€ | 8,53 % |
| Sierentz, France | Locaux d'activité | 3,30 M€ | 7,45 % |
Le rendement acte en main moyen de ces opérations s'établit à 7,97 %. L'indicateur mesure le rendement immobilier estimé au moment de l'achat, une fois les principaux coûts d'acquisition intégrés. Il ne dit rien du taux de distribution qui sera effectivement servi aux associés : entre les deux se glissent les frais de gestion, la vacance, les travaux et le rythme d'investissement de la collecte.
Commerces, bureaux, locaux d'activité : la diversification sectorielle du fonds se poursuit, sur quatre marchés économiques différents.
Une première implantation en Belgique
L'acquisition d'un immeuble de bureaux à Molenbeek-Saint-Jean, dans l'agglomération bruxelloise, fait entrer Iroko Zen sur un huitième marché européen.
Le bien a été acquis pour 29,52 millions d'euros hors droits. Il est occupé par la Fédération Wallonie-Bruxelles, avec une durée ferme résiduelle de bail de 11,1 ans et un rendement acte en main affiché de 7,31 % au moment de l'achat.
La Belgique pèse désormais 2,2 % de la valeur d'expertise du patrimoine. C'est peu, et c'est logique pour une première opération. Un locataire public sur un bail ferme de plus de onze ans reste, dans l'absolu, un profil de risque locatif favorable, sans que cela n'immunise l'actif contre une évolution défavorable du marché bruxellois des bureaux.
La première cession du fonds, en une phrase
Le trimestre a aussi vu Iroko Zen céder son premier actif depuis sa création : un commerce de 1 230 m² à Barcelone, vendu 2,644 millions d'euros après avoir été acquis 2,357 millions en 2021, soit une plus-value brute de 287 000 euros ou 12,2 %.
Nous avons consacré un article entier à cette opération, à ce qui l'a rendue possible et à ce qu'elle change pour les associés : Iroko Zen réalise sa première plus-value immobilière.
Ce qu'il faut en retenir pour la lecture du trimestre tient en peu de mots. Aux deux moteurs habituels d'une SCPI, les loyers et la collecte, s'ajoute désormais un troisième levier : l'arbitrage d'actifs arrivés à maturité. Un seul arbitrage ne fait pas un historique, et rien ne garantit que les suivants dégageront une plus-value.
Quel dividende Iroko Zen a-t-elle versé au T2 2026 ?
La SCPI a distribué 3,59 euros bruts de fiscalité étrangère par part au titre du deuxième trimestre. Après imputation des impôts acquittés à l'étranger par le fonds, le dividende net de fiscalité étrangère revient à 2,98 euros par part.
Sur le premier semestre, cela représente 7,12 euros bruts et 6,06 euros nets de fiscalité étrangère par part.
Rapporté au prix de souscription de 204 euros, le brut versé depuis janvier équivaut à 3,49 % sur six mois. Doubler ce chiffre pour en déduire un rendement annuel serait une erreur de méthode : les distributions trimestrielles varient, et rien n'oblige le second semestre à ressembler au premier.
Un point structurant pour la fiscalité de l'associé : 73,02 % des loyers du trimestre proviennent de l'étranger, contre 26,98 % de France. Cette proportion change le traitement fiscal des revenus perçus, en fonction des conventions signées entre la France et chaque pays concerné et de la situation personnelle de chacun. Nous détaillons ce mécanisme dans notre analyse des SCPI européennes et de leur fiscalité.
Un prix de part inférieur de 4,8 % à la valeur de reconstitution
Le prix de souscription reste fixé à 204 euros au 30 juin 2026. La valeur de reconstitution, établie après expertise de l'intégralité du patrimoine, atteint 214,24 euros.
Le prix payé par le souscripteur se situe donc environ 4,8 % sous cette valeur de reconstitution. Autrement dit, la valeur de reconstitution dépasse le prix de part d'à peu près 5 %.
Cet écart indique que le patrimoine est valorisé au-dessus de ce que paie l'entrant, ce qui constitue un coussin. Il ne constitue en rien un engagement de revalorisation : la société de gestion fixe librement le prix de part dans les limites réglementaires, et une baisse des expertises peut refermer l'écart sans qu'aucune hausse n'intervienne.
La valeur de réalisation, qui correspond à la valeur nette des actifs une fois les dettes déduites, ressort à 187,80 euros par part.
Un patrimoine de 183 actifs répartis dans huit pays
Le portefeuille dépasse 1,158 million de mètres carrés au 30 juin 2026. Sa répartition géographique, en part de la valeur d'expertise, est la suivante :
- France : 27,3 %
- Royaume-Uni : 26,7 %
- Espagne : 15,6 %
- Pays-Bas : 10,5 %
- Irlande : 9,7 %
- Allemagne : 7,2 %
- Belgique : 2,2 %
- Italie : 0,8 %
La France pèse donc un peu plus du quart du patrimoine. Répartir les actifs sur huit marchés distincts, c'est diversifier les cycles immobiliers, les environnements économiques et les régimes locatifs. C'est aussi s'exposer à huit fiscalités et à des marchés locatifs que l'associé français connaît mal.
Sur le plan sectoriel, les commerces restent la première poche avec 36,3 % du portefeuille, devant les bureaux à 31,6 %. Suivent les locaux d'activité à 11,6 %, la santé, l'hôtellerie et les autres actifs à 10,6 %, les entrepôts à 7,7 % et la logistique à 2,2 %.
Un taux d'occupation financier de 96,88 %
Le taux d'occupation financier s'établit à 96,88 % au 30 juin 2026, pour un taux d'occupation physique de 96,90 %.
La durée moyenne des baux jusqu'à leur échéance contractuelle atteint 8,5 ans. Avant la prochaine possibilité de départ des locataires, elle est de 7,1 ans. Ces durées offrent de la visibilité sur les revenus à venir, sans les garantir : un bail long ne vaut jamais plus que la signature en face.
Sur le trimestre, la SCPI a encaissé 33,1 millions d'euros de loyers hors taxes et hors charges. Son ratio d'endettement s'établit à 24,45 %, selon la société de gestion. Le recours à la dette amplifie la performance quand les actifs se valorisent, et il l'amplifie tout autant à la baisse.
Le trimestre a par ailleurs été actif côté gestion locative, avec la signature d'un bail ferme de douze ans avec Apave à Dunkerque, le renouvellement de plusieurs enseignes sur le parc commercial de Louvroil et la relocation d'un local d'Avignon à Optical Center, à un loyer supérieur de 42 % au précédent.
Enfin, Iroko Zen a validé en juin 2026 l'audit de suivi de son label ISR.
Que retenir des résultats d'Iroko Zen au T2 2026 ?
Le trimestre montre une SCPI qui ne se contente plus d'investir sa collecte. Elle commence à exploiter les actifs acquis au début de son développement pour créer de la valeur par la relocation, puis par la revente.
La cession de Barcelone en est le meilleur exemple. Elle démontre la capacité de la société de gestion à sortir d'un actif dont le potentiel de valorisation a été exploité, puis à redéployer le capital vers des rendements immobiliers plus élevés. À l'échelle du fonds, l'opération reste modeste : 2,6 millions d'euros face à un patrimoine de 1,9 milliard.
Trois points méritent d'être suivis sur les prochains trimestres. Le maintien du taux d'occupation, d'abord, qui s'érode légèrement d'un trimestre à l'autre. La vitesse d'investissement de la collecte, ensuite, dans un contexte où 230 millions d'euros ont été levés en six mois. L'évolution de la valeur de reconstitution, enfin, qui conditionne toute discussion sur le prix de part.
Reste la question qui compte vraiment : est-ce que cette SCPI a sa place chez vous, et pour quelle part de votre patrimoine ? Nos consultants font cette analyse avec vous, en comparant Iroko Zen aux autres SCPI européennes du marché selon votre fiscalité, votre horizon et le niveau de risque que vous acceptez. Vous pouvez consulter la fiche complète de la SCPI Iroko Zen, parcourir notre classement des SCPI, lire notre guide pour choisir vos SCPI ou en parler à un consultant. L'accompagnement est gratuit pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.
Pour situer ce trimestre dans la durée, notre article sur le bulletin du premier trimestre 2026 donne le point de comparaison.
FAQ
Quelle est la capitalisation d'Iroko Zen en juin 2026 ?
Combien Iroko Zen a-t-elle collecté au deuxième trimestre 2026 ?
Quel dividende Iroko Zen a-t-elle versé au T2 2026 ?
Quel est le taux d'occupation d'Iroko Zen ?
Quel est le prix d'une part d'Iroko Zen et le ticket d'entrée ?
Iroko Zen a-t-elle augmenté le prix de sa part ?
Iroko Zen est-elle une SCPI sans frais d'entrée ?
Dans quels pays Iroko Zen investit-elle ?
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