SCPI IROKO ZEN
La Centrale des SCPI — cabinet CIF agréé AMF (ORIAS 13000729) · Mis à jour le 2 août 2026
Gérée par IROKO
PGA 2025ⓘPerformance Globale Annuelle 2025 = taux de distribution (7.14 %) + variation du prix de part sur l'année. Calculée à partir des données publiées par la société de gestion. Montants nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
8.13%
TRI 10 ansⓘTaux de Rendement Interne sur 10 ans : objectif de performance globale communiqué par la société de gestion. Il combine les revenus distribués et l'évolution du prix de la part sur l'horizon de placement. Objectif non garanti ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
6 %
Prix de la partⓘPrix de souscription actuel d'une part de cette SCPI, hors frais de souscription éventuels. Ce prix est fixé par la société de gestion.
205 €
Taux occupationⓘTaux d'occupation financier (TOF) : rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative. « N.C. » = non communiqué (ex. SCPI récemment lancée).
96,88 %
CapitalisationⓘCapitalisation totale de la SCPI : valeur cumulée de l'ensemble des parts en circulation. Elle reflète la taille du fonds et sa capacité d'investissement.
1,61 Md€
Investir en SCPI comporte des risques
- Perte en capital — Le capital investi n'est pas garanti. La valeur de la part évolue avec le marché immobilier et peut baisser.
- Liquidité — La revente des parts n'est pas garantie et peut prendre plusieurs mois, voire davantage si les demandes de retrait excèdent les souscriptions.
- Revenus non garantis — Les distributions dépendent des loyers effectivement encaissés : elles peuvent varier à la baisse comme à la hausse.
- Horizon de placement — Un investissement en SCPI s'envisage sur la durée de détention recommandée par la société de gestion — souvent 8 à 10 ans, davantage pour les SCPI fiscales. La durée exacte figure dans le document d'informations clés (DIC) de chaque SCPI et est rappelée sur cette fiche.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'Autorité des marchés financiers délivre un visa lors de la création d'une SCPI et appose un visa sur sa note d'information. Ce visa ne constitue ni une garantie, ni une recommandation, ni un contrôle permanent du placement ou de sa performance. Consulter le détail des risques
Vue d'ensemble
L'essentiel du trimestre
T2 2026 — Iroko Zen atteint 1 605 M€ de capitalisation au 30 juin 2026, après une collecte nette d'environ 106 M€ sur le trimestre, pour 30 718 associés et 7 868 136 parts. Le taux d'occupation financier s'établit à 96,88 % (TOP 96,90 %) sur un parc de 183 actifs et 1 158 998 m², avec une durée moyenne des baux jusqu'à leur terme (WALT) de 8,5 ans et un ratio d'endettement de 24,45 %. La SCPI a réalisé six acquisitions pour 149,8 M€ hors droits à un rendement acte en main moyen de 7,97 %, dont son premier investissement en Belgique, et a signé la première cession de son parc immobilier : un commerce à Barcelone revendu 2,644 M€, soit une plus-value de 12,2 %. Le dividende du trimestre ressort à 3,59 € brut par part en pleine jouissance, dont 2,98 € nets de fiscalité étrangère.
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Performances et distribution
IROKO ZEN a distribué un taux de distribution de 7,14 % en 2025 (non garanti). Le dividende versé au titre de l'exercice 2025 ressort à 14,42 € brut par part, soit 12,20 € nets de la fiscalité acquittée à l'étranger. La société de gestion vise un TRI cible de 6 % sur 10 ans et un taux de distribution cible de 5,5 % (non garanti), objectifs révisés lors de l'AG d'avril 2026. Le prix de la part s'établit à 205 € depuis le 1er août 2026, contre 204 € auparavant, sans frais de souscription. Cette troisième revalorisation consécutive (+0,49 %) s'appuie sur la valeur de reconstitution de 214,24 € par part au 30 juin 2026, qui reste supérieure au prix de souscription de 4,31 %. Une revalorisation passée ne préjuge pas des évolutions futures du prix de la part, qui peut aussi baisser.
Patrimoine et stratégie
Au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 1 605 M€ pour 7 868 136 parts détenues par 30 718 associés. Le patrimoine compte 183 actifs et 471 locataires, pour une valorisation hors droits de 1,910 Md€. La thèse de gestion privilégie une forte diversification géographique (France 27,3 %, reste de l'Europe 72,7 %) et sectorielle : commerces 36,3 %, bureaux 31,6 %, locaux d'activité 11,6 %, santé-hôtellerie et autres 10,6 %, entrepôts 7,7 % et logistique 2,2 %. La société de gestion vise des actifs acquis à des taux de rendement élevés, avec un pipeline de plus de 300 M€ sous exclusivité à des taux acte en main compris entre 7 % et 9,5 %. Le SRI ressort à 3 sur 7.
Faits marquants 2025-2026
Au premier trimestre 2026, IROKO ZEN a concrétisé quatre acquisitions pour 85,4 M€ hors droits : des bureaux à Londres (24,83 M€, locataire Cinch Cars, WALB 5,5 ans), des locaux d'activité à Nancy (4,24 M€, WALB 7,2 ans), un retail park à Finowfurt en Allemagne (33,11 M€, WALB 8,12 ans) et des bureaux à Dublin (23,17 M€, WALB 5,3 ans). La période a aussi été marquée par le renouvellement du bail de Media Markt, premier locataire du retail park d'Alcalá de Guadaíra près de Séville, sécurisant une durée ferme de cinq ans sur 5 100 m².
Fiscalité
IROKO ZEN étant majoritairement investie hors de France (71 % en Europe), une part importante des revenus distribués provient d'immeubles situés à l'étranger. Ces revenus de source étrangère sont exonérés des prélèvements sociaux français de 17,2 %. Selon les conventions fiscales applicables, l'imposition s'effectue par un mécanisme de crédit d'impôt ou de taux effectif, qui réduit la pression fiscale par rapport à des revenus fonciers français. La fiscalité dépend de la situation propre à chaque associé.
Risques et horizon de placement
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis. La liquidité n'est pas garantie, la revente des parts dépendant de l'existence d'une contrepartie acheteuse. Les revenus distribués sont non garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. L'exposition hors zone euro (notamment Royaume-Uni) expose à un risque de change. Une commission de retrait anticipé de 5 % HT, soit 6 % TTC du montant remboursé, s'applique en cas de sortie avant la durée minimale de détention : trois ans aujourd'hui, six ans pour les parts émises à compter du 1er septembre 2026. La durée de placement recommandée est de 10 ans.
En résumé
IROKO ZEN poursuit son déploiement européen avec une diversification soutenue, un patrimoine acquis à des taux de rendement élevés et l'absence de frais de souscription. Au titre de 2025, la SCPI a servi un taux de distribution de 7,14 % (non garanti), pour une performance globale annuelle de 8,13 % (non garantie). Pour situer IROKO ZEN parmi les autres SCPI de rendement, consultez notre comparateur de SCPI.
FAQ
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Zen ?
En 2025, Iroko Zen a affiché un taux de distribution de 7,14 % brut de la fiscalité étrangère (6,04 % net). En y ajoutant la revalorisation du prix de la part (+0,99 %), la performance globale annuelle ressort à 8,13 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties ; le capital n'est pas garanti.
La SCPI Iroko Zen a-t-elle des frais d'entrée ?
Non. Iroko Zen se distingue par l'absence de frais de souscription. En contrepartie, les frais de gestion sont supérieurs à la moyenne du marché et une commission de retrait anticipé s'applique en cas de sortie rapide : le coût ne disparaît pas, il se déplace de l'entrée vers la durée de détention. Consultez les documents réglementaires (DIC, note d'information, statuts) avant d'investir.
Quels sont les frais de sortie d'Iroko Zen, et changent-ils en 2026 ?
Une commission de retrait de 5 % HT, soit 6 % TTC du montant remboursé, est prélevée si les parts sont vendues avant une durée minimale de détention. Cette durée est de trois ans aujourd'hui. À compter du 1er septembre 2026, elle passe à six ans, mais uniquement pour les parts émises à partir de cette date : la mesure n'est pas rétroactive et les associés déjà en place conservent les conditions en vigueur au moment de leur souscription. Iroko justifie ce changement par la volonté de stabiliser le fonds et de protéger les porteurs de long terme. Au-delà de la durée minimale, aucune commission de sortie n'est due.
Quel est le ticket d'entrée pour investir dans Iroko Zen ?
La part est proposée à 205 € depuis le 1er août 2026. La première souscription porte sur 25 parts au minimum, soit 5 125 €. Les souscriptions suivantes sont possibles part par part, sous réserve des conditions en vigueur.
Pourquoi le prix de la part d'Iroko Zen est-il passé de 204 à 205 € ?
La société de gestion a revalorisé le prix de souscription de 0,49 % au 1er août 2026, à la suite de l'expertise du patrimoine au 30 juin 2026. La valeur de reconstitution, qui représente ce qu'il en coûterait de reconstituer le patrimoine à l'identique, ressort à 214,24 € par part : le prix de souscription reste inférieur de 4,31 % à cette valeur. Pour un associé déjà investi, le nombre de parts détenues ne change pas ; c'est leur prix de référence qui augmente. Une hausse passée n'engage en rien les évolutions futures : le prix d'une part de SCPI peut aussi être révisé à la baisse.
Iroko Zen ou Iroko Atlas : quelle SCPI choisir ?
Iroko Zen est investie en France et en Europe ; Iroko Atlas vise une diversification plus internationale. Le choix dépend de votre horizon, de votre objectif et de votre profil de risque. Nos consultants peuvent vous accompagner dans cette comparaison.
Comment souscrire à la SCPI Iroko Zen ?
La souscription se fait en ligne ou avec l'accompagnement de nos consultants. La SCPI est un placement long terme comportant un risque de perte en capital et de liquidité ; le capital et les revenus ne sont pas garantis.
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Rendement utilisé : taux de distribution 2025 (7.14%)
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