Kyaneos Pierre au T2 2026 : 10 immeubles acquis et 4,1 M€ de travaux

Pendant que la plupart des SCPI achètent des immeubles déjà loués, Kyaneos Pierre fait exactement l'inverse : elle achète des logements anciens que personne ne veut, les rénove, puis les reloue. Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a signé 10 immeubles représentant 71 lots pour 8,42 millions d'euros travaux compris, et dépensé 4,1 millions supplémentaires en rénovation sur le patrimoine existant. Sa capitalisation atteint 453,1 millions d'euros. Voici la lecture du bulletin arrêté au 30 juin, y compris le chiffre qui se lit à l'envers de ce qu'on croit.

Kyaneos Pierre au 30 juin 2026 en bref

Le patrimoine résidentiel de Kyaneos Pierre couvre 38 départements et représente près de 298 200 m² habitables. Le logement en constitue l'essentiel, autour de 89 %, le solde étant composé de commerces et de bureaux.

Acheter des immeubles anciens pour les rénover

C'est le cœur de la stratégie, et elle explique presque tous les chiffres du bulletin. Kyaneos AM cible des immeubles d'habitation anciens, souvent dégradés, dans des villes petites et moyennes. La société de gestion les achète décotés, engage des travaux lourds, puis remet les logements sur le marché locatif. Rendement locatif, performance énergétique et reprise des centres-villes, le tout dans la même opération.

Les dix acquisitions du trimestre se répartissent entre Morières-lès-Avignon, Houplines, Châteaurenard, Cugnaux, Nogent-sur-Oise, Sorgues et Buxy. Soit 71 logements, plus une série de garages et de places de stationnement.

Le rythme de travaux, lui, ne faiblit pas. Depuis janvier 2026, le budget prévisionnel attaché aux seuls immeubles acquis dépasse 15 millions d'euros. Et sur le premier semestre, environ 8 millions ont déjà été effectivement dépensés en rénovation, dont 4,1 millions sur le seul deuxième trimestre.

Un détail arithmétique qui mérite d'être posé : sur le trimestre, la SCPI a engagé 12,5 millions d'euros entre acquisitions et travaux, pour 9,9 millions d'euros de collecte brute. L'écart passe par la dette, qui représente 25 % de la valeur de réalisation du fonds. C'est le levier assumé de ce type de stratégie, et la société de gestion publie elle-même le ratio. Il amplifie la capacité d'investissement autant que l'exposition aux coûts financiers.

Morières-lès-Avignon, l'opération emblématique du trimestre

Un ensemble immobilier largement inoccupé depuis des années, dans le Vaucluse. Prix acte en main, budget prévisionnel de travaux compris : 1,26 million d'euros. Après rénovation, l'immeuble comptera dix logements et cinq garages, sur 559 m² habitables.

Le calcul que fait la société de gestion tient en une ligne. Le prix de revient prévisionnel ressort à 2 251 euros du mètre carré, quand elle estime le marché local autour de 2 600 euros. Toute la valeur du modèle est là, dans cet écart, à condition que le budget de travaux soit tenu et que la relocation suive.

Autre chantier révélateur, à Tarbes. La rénovation a fait passer la consommation énergétique conventionnelle de l'immeuble de 263 à 154 kWh par mètre carré et par an, soit une baisse de 41 %. Un ancien commerce vacant y a par ailleurs été transformé en logement, ce qui crée un lot supplémentaire sans acheter un mètre carré de plus. C'est le genre d'opération qui ne se voit dans aucun ratio, et qui fait pourtant la différence sur dix ans.

4,84 euros distribués depuis janvier

Le dividende du deuxième trimestre s'établit à 2,40 euros par part, après 2,44 euros au premier. Le cumul distribué depuis janvier atteint donc 4,84 euros par part.

Quatre centimes d'écart entre deux trimestres, sur une SCPI qui a un tiers de son parc en chantier permanent, c'est une régularité qui mérite d'être signalée. Attention toutefois à ne pas multiplier un acompte trimestriel par quatre pour en déduire un rendement annuel : les montants bougent d'un trimestre à l'autre selon les relocations et l'avancement des travaux.

Au titre de 2025, la SCPI a servi un taux de distribution de 4,35 % sur un prix de part de 224 euros, et une performance globale annuelle de 5,25 %, l'écart venant de la revalorisation du prix de souscription. Ces chiffres portent sur un exercice clos, ils ne sont pas garantis et ne préjugent pas des versements à venir.

Un taux d'occupation de 88,9 %, et pourquoi il se lit à l'envers

Voilà le chiffre qui trompe le plus de monde. Sur une SCPI de bureaux ou de commerces, un taux d'occupation financier de 88,9 % serait un signal de faiblesse. Ici, il faut le décomposer avant de le juger.

Sur les 11,1 % de potentiel locatif non occupé, 5,5 % correspondent à des locaux en cours de rénovation. Cette vacance-là n'est pas subie, elle est provoquée : on ne loue pas un appartement pendant qu'on refait la toiture et l'isolation. Elle est la contrepartie directe des 4,1 millions d'euros de travaux du trimestre, et elle disparaît quand le chantier se termine.

Les 5,6 % restants, en revanche, sont de la vacance ordinaire : des biens disponibles, en recherche de locataire. Celle-là se compare à celle des autres SCPI, et elle reste le vrai point de vigilance.

Ce qui compte donc n'est pas le niveau du taux, mais sa vitesse de rotation. Deux questions à se poser trimestre après trimestre : les chantiers sortent-ils dans les délais annoncés, et les logements rénovés se relouent-ils vite ? Tant que la réponse est oui, un TOF autour de 89 % est le prix normal de la stratégie. Si les travaux s'allongent, il devient le symptôme.

Un prix de part collé à la valeur de reconstitution

Le prix de souscription reste fixé à 224 euros, pour un minimum de dix parts à l'entrée. La valeur de reconstitution s'établissait à 225,26 euros au 31 décembre 2025, soit un écart d'environ 0,6 % seulement.

C'est peu, et cela mérite d'être compris plutôt que craint. La valeur de reconstitution correspond à ce qu'il en coûterait aujourd'hui pour reconstituer le patrimoine à l'identique. Quand le prix de part se colle à elle, cela signifie que les revalorisations successives ont déjà intégré la valorisation du parc. Autrement dit, l'essentiel du rattrapage a été fait, et la prochaine hausse de prix devra venir d'une nouvelle création de valeur, c'est-à-dire des travaux.

C'est cohérent avec le modèle. Sur une SCPI qui crée sa plus-value en rénovant, ce sont les chantiers livrés qui font monter les expertises, pas l'attente. Rien ici ne garantit une revalorisation : la société de gestion fixe le prix librement, dans les limites réglementaires.

Côté liquidité, aucune part n'était en attente de retrait au 30 juin. La collecte permet donc de servir les sorties sans blocage à cette date, ce qui n'est pas un engagement pour l'avenir : la revente de parts de SCPI dépend toujours de l'équilibre entre souscriptions et retraits.

L'analyse de La Centrale des SCPI

Kyaneos Pierre reste l'une des rares SCPI à assumer un modèle de création de valeur par les travaux, sur du logement ancien, dans des villes que les investisseurs institutionnels regardent peu. Le trimestre confirme le rythme : dix immeubles de plus, 4,1 millions d'euros de rénovation, un dividende stable et aucune part en attente de retrait.

Trois indicateurs diront si la mécanique tient au second semestre. La trajectoire du taux d'occupation d'abord, en distinguant bien la vacance de chantier de la vacance ordinaire. Le respect des budgets de rénovation ensuite, puisque c'est l'écart entre prix de revient et prix de marché qui fait la performance. Le niveau d'endettement enfin, à 25 % de la valeur de réalisation, qui reste maîtrisé mais laisse moins de marge qu'une SCPI sans levier.

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