SCPI : faut-il éviter les néo sociétés de gestion en période de crise ?

Données ASPIM-IEIF arrêtées au 30 juin 2026.

Faut-il éviter une société de gestion récente quand le marché se tend ? Pas par principe. Les données 2026 de l'ASPIM ne désignent pas l'ancienneté de la société de gestion comme le facteur de tension.

Depuis le 1er janvier 2026, onze SCPI ont suspendu temporairement la variabilité de leur capital. Elles pèsent environ 12 % de la capitalisation du marché au 30 juin. Elles relèvent de cinq sociétés de gestion installées de longue date, toutes classées parmi les quinze premières par capitalisation de fonds immobiliers grand public.

Reste qu'une société de gestion récente n'a pas d'historique de crise, et c'est une information qui manque. Le choix raisonnable n'est donc pas d'exclure. Il consiste à vérifier davantage et à limiter le poids de ce qui n'a pas encore été éprouvé.

Néo société de gestion ou néo SCPI : deux risques à ne pas confondre

L'expression « néo société de gestion » n'a aucune définition réglementaire. Une société de gestion de portefeuille est agréée par l'AMF, point : il n'existe pas de catégorie « récente ».

Deux situations coexistent pourtant. Dans la première, la société de gestion elle-même est récente, et le risque porte sur sa structure : l'équipe, les fonds propres, la capacité à traverser un cycle. Dans la seconde, la SCPI est récente mais sa société de gestion est établie. Le risque porte alors sur le véhicule : sa taille, le nombre d'actifs, l'absence de passé immobilier.

Le marché mélange volontiers les deux. Le cahier de l'ASPIM du deuxième trimestre recense huit SCPI créées en 2026, lancées par des profils très différents, dont des groupes déjà établis. Assimiler « nouvelle SCPI » et « société de gestion inexpérimentée » conduit à une erreur d'analyse. Nous avons détaillé cette distinction dans notre article sur la SCPI récente et sa société de gestion.

Ce que montre la collecte par société de gestion au deuxième trimestre 2026

Au deuxième trimestre 2026, les SCPI ont collecté 1,07 milliard d'euros nets (ASPIM-IEIF, 6 août 2026). Quatre sociétés de gestion en concentrent plus de 56 %.

La concentration est réelle. Elle ne sépare pas pour autant les anciens des nouveaux : le haut du classement mêle des acteurs d'âges et de tailles très différents, et le bas aussi. Parmi les sociétés de gestion listées par l'ASPIM, seize affichent une collecte nette nulle à l'arrondi ou négative. On y trouve des groupes historiques comme de petites structures.

La difficulté à collecter touche donc toutes les catégories. Pour une société de gestion récente, elle pèse en principe plus lourd, parce que ses coûts fixes reposent sur un encours plus faible.

Le vrai risque d'une société de gestion récente : sa solidité propre

Le cadre réglementaire filtre l'entrée. Il ne garantit pas la résistance.

L'article 317-2 du règlement général de l'AMF, issu de la directive AIFM 2011/61/UE, impose à une société de gestion de FIA un capital social d'au moins 125 000 euros. Ses fonds propres doivent ensuite atteindre au moins le plus élevé de deux montants : 125 000 euros majorés de 0,02 % des actifs gérés au-delà de 250 millions d'euros (le total exigé étant plafonné à 10 millions), ou le quart de ses frais généraux annuels.

Prenons 500 millions d'euros d'actifs gérés. Le premier calcul donne 125 000 + 0,02 % × 250 millions, soit 175 000 euros au minimum. C'est sans commune mesure avec les écarts de valeur que peut connaître un patrimoine immobilier de cette taille.

Si la société de gestion défaille, les immeubles restent la propriété de la SCPI, qui est une société distincte. Les associés réunis en assemblée générale désignent alors une nouvelle société de gestion, elle-même agréée par l'AMF. Le risque devient un risque de continuité : délais, coûts de transition, tension sur la liquidité des parts. Le risque de perte en capital, lui, demeure. Le mécanisme est détaillé dans SCPI et gestion déléguée : le prix de la paix.

L'ancienneté d'une société de gestion protège-t-elle en 2026 ?

Pas à elle seule.

Au 30 juin 2026, selon l'ASPIM, les SCPI à prépondérance bureaux affichent une revalorisation moyenne de prix de -4,34 % depuis janvier et une performance globale de -2,18 % sur le semestre. Les SCPI diversifiées sont à +2,82 %. Côté mode de capital, le prix moyen des SCPI à capital fixe, formé par confrontation des ordres, recule d'environ 33 % depuis janvier, quand celui des SCPI à capital variable reste stable.

Le cahier du deuxième trimestre 2026 ne ventile aucun de ces indicateurs par ancienneté de la société de gestion. Les écarts publiés s'expliquent d'abord par la stratégie, le mode de capital et la liquidité.

Les SCPI récentes ou de petite taille restent exposées

Du côté des petits véhicules, la protection n'est pas automatique non plus.

Au 30 juin 2026, l'ASPIM relève des parts en attente supérieures à 33 % de la capitalisation sur un véhicule de moins de 50 millions d'euros. Sur un autre, de taille comparable, la rotation secondaire atteint près de 8 % de sa capitalisation. Huit SCPI diversifiées pèsent moins de 20 millions d'euros, avec une collecte nette trimestrielle inférieure à 2 millions d'euros pour chacune ; l'une d'elles n'a ouvert qu'en janvier 2026.

Une capitalisation réduite limite la mutualisation locative et la capacité à absorber des retraits. La taille critique d'une SCPI fait l'objet d'une analyse dédiée.

Ce qu'il faut vérifier avant de retenir une société de gestion récente

Les points propres à la société de gestion (date d'agrément, parcours des dirigeants, actionnariat, rythme de collecte) sont réunis dans notre grille de lecture d'une SCPI récente. La crise de 2026 en ajoute quatre, qui pèsent davantage quand le marché se retourne :

• Les fonds propres au-delà du minimum réglementaire, et la part des revenus de la société de gestion qui dépend de la collecte. Une structure qui vit des commissions de souscription souffre la première quand les souscriptions ralentissent.
• La liquidité du véhicule : capital variable ou fixe, parts en attente, délai de retrait, rotation sur le marché secondaire. Ces données figurent dans les bulletins trimestriels. Ce que signifie une revente bloquée est détaillé dans notre article sur l'illiquidité des parts de SCPI.
• La qualité du patrimoine : ancienneté des immeubles, taux d'occupation financier, durée résiduelle des baux, endettement.
• La place dans le portefeuille : une part minoritaire, aux côtés de plusieurs sociétés de gestion de profils différents, définie selon l'horizon et la situation de chaque épargnant.

Quand la prudence vis-à-vis d'une société de gestion récente se justifie

Un signal isolé ne suffit pas. Leur cumul, si.

Les signaux d'alerte à surveiller :

• une société de gestion qui n'a pas encore traversé de cycle immobilier complet ;
• une SCPI de faible capitalisation dont la collecte reste quasi nulle plusieurs trimestres de suite ;
• un rendement affiché nettement supérieur à celui de sa catégorie, sans explication par le patrimoine (un taux de distribution élevé au démarrage ne prouve rien) ;
• une information trimestrielle peu détaillée ;
• un changement de gérant non expliqué.

Face à ce cumul, réduire la part concernée, ou s'abstenir, est cohérent.

La durée de placement recommandée par la note d'information, souvent de huit ans ou plus, compte aussi. Avec un horizon plus court, la liquidité limitée des parts de SCPI devient plus contraignante que l'ancienneté de la société de gestion.

Que veut dire « faire preuve de prudence » en SCPI en 2026 ?

En période de crise, la prudence dans le choix d'une SCPI repose sur quatre éléments : la liquidité du véhicule, la solidité de la distribution, la qualité du patrimoine et la diversification entre sociétés de gestion.

Les chiffres du semestre le montrent. Au premier semestre 2026, 26 % des SCPI ont relevé leur dividende par part par rapport au premier semestre 2025, 21 % l'ont maintenu et 53 % l'ont réduit, d'environ 14 % en moyenne pondérée par la capitalisation. Pour certaines, notamment les plus exposées au marché des bureaux franciliens, l'ASPIM relie ces baisses à des difficultés locatives : départs de locataires, loyers renégociés à la baisse.

Un choix raisonnable combine donc plusieurs sociétés de gestion, un patrimoine diversifié et un horizon long, sans parier sur l'âge d'une structure, ni dans un sens ni dans l'autre. Une SCPI ne garantit ni le capital, ni le rendement, ni la liquidité.

Sources

• ASPIM-IEIF, « Les fonds immobiliers grand public, 2ème trimestre 2026 », édité le 6 août 2026.
• ASPIM, communiqué de presse du 5 août 2026 sur le premier semestre 2026.
• AMF, règlement général, article 317-2.
• Directive 2011/61/UE du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs.