WALB d'une SCPI : combien d'années de loyers sont vraiment sécurisées

Un taux d'occupation de 95 % vous dit qu'une SCPI encaisse aujourd'hui presque tous les loyers de son patrimoine. Il ne vous dit pas jusqu'à quand.

C'est une nuance qui coûte cher. Deux SCPI peuvent afficher le même taux d'occupation au même trimestre, l'une ayant sécurisé ses loyers pour sept ans, l'autre pour dix-huit mois. Un seul chiffre sépare ces deux situations, et il ne figure presque jamais dans la communication commerciale : le WALB.

Ce que mesure le WALB

WALB, pour Weighted Average Lease Break, se traduit en français par une expression bien plus lourde que l'acronyme : la durée ferme résiduelle moyenne pondérée des baux. Le nom fait peur. Le calcul, non.

Le calcul répond à une question simple : dans combien d'années, en moyenne, mes locataires pourront-ils partir s'ils le décident ? La pondération se fait par les loyers, pas par les surfaces. Un locataire qui paie 20 % des loyers du fonds pèse donc 20 % dans la moyenne, quelle que soit la taille de son plateau.

Un WALB de 6,2 ans signifie que la SCPI a devant elle, en moyenne pondérée, un peu plus de six années avant que ses locataires ne retrouvent la main. Ce n'est pas une garantie de revenus : c'est une mesure de visibilité contractuelle.

WALB et WALT : le même patrimoine, deux horizons

Les bulletins qui publient ces indicateurs en donnent souvent deux, côte à côte, avec des valeurs parfois très éloignées l'une de l'autre. Ils ne racontent pas la même histoire.

La WALT est toujours supérieure ou égale au WALB. Quand une société de gestion ne communique que la WALT, elle affiche donc le chiffre le plus flatteur des deux.

L'écart entre les deux est en soi une information. Un WALB de 3 ans pour une WALT de 8 ans décrit un portefeuille où la plupart des baux comportent des options de sortie intermédiaires largement ouvertes. Un WALB de 7 ans pour une WALT de 8 ans décrit des baux fermes, où le locataire s'est engagé pour presque toute la durée.

Pourquoi le bail français rend ce chiffre décisif

En France, le bail commercial de droit commun dure neuf ans, avec une faculté de résiliation pour le locataire tous les trois ans. C'est le fameux 3/6/9.

Sur un bail 3/6/9 classique signé il y a deux ans, la durée ferme résiduelle n'est pas de sept ans. Elle est d'un an, jusqu'à la prochaine échéance triennale. Le locataire peut partir, moyennant un préavis de six mois.

Les baux dits fermes, dans lesquels le preneur renonce contractuellement à une ou plusieurs de ces échéances, changent la donne. On les trouve surtout sur les grands actifs tertiaires et sur les immeubles construits ou restructurés pour un utilisateur précis, qui accepte l'engagement long en échange de conditions négociées. Une SCPI dont le WALB dépasse largement trois ans détient donc, presque mécaniquement, une proportion notable de baux fermes.

Cette mécanique du bail explique aussi pourquoi les SCPI d'entreprise offrent une visibilité que le résidentiel n'a pas, un point que nous avons développé à propos des baux commerciaux et résidentiels.

Les ordres de grandeur, et ce qu'ils valent

Aucun texte réglementaire ne fixe de seuil. Ce qui suit relève de repères de marché, pas de règles, et se lit toujours au regard de la stratégie du fonds.

• Moins de 3 ans. Le renouvellement du portefeuille locatif se joue à court terme. Ce n'est pas anormal pour une SCPI de commerces de proximité ou pour un fonds en pleine rotation d'actifs, mais l'exposition à un cycle locatif défavorable est immédiate.
• De 3 à 5 ans. La zone la plus fréquente sur les SCPI diversifiées.
• Au-delà de 6 ans. Une visibilité confortable, souvent adossée à des baux fermes longs et à des locataires de grande taille. Le revers existe : des loyers figés pour longtemps se réindexent moins vite si le marché locatif repart à la hausse.

Un WALB long n'est donc pas « meilleur » dans l'absolu. Il déplace le risque plutôt qu'il ne l'annule. Sur un patrimoine sécurisé pour huit ans, la question n'est plus la vacance à court terme : c'est de savoir si les loyers en place resteront cohérents avec le marché d'ici là, et dans quel état seront les immeubles au moment de renégocier.

Un point de vigilance, enfin. Une moyenne pondérée écrase les extrêmes. Un WALB de 5 ans peut recouvrir un portefeuille homogène, ou un unique bail de vingt ans qui tire vers le haut une majorité de baux arrivant tous à échéance l'an prochain. C'est le croisement avec la concentration des locataires qui lève le doute.

Où le trouver, concrètement

Le WALB n'est pas un indicateur réglementé. Aucune société de gestion n'est tenue de le publier, et la pratique varie beaucoup d'un acteur à l'autre.

• Le bulletin trimestriel. C'est la source la plus courante. Les SCPI récentes, notamment celles à dominante européenne, l'affichent volontiers en page de synthèse, parfois sous l'intitulé « durée ferme résiduelle des baux ».
• Le rapport annuel. Quand le bulletin est muet, l'échéancier des baux y figure souvent sous forme de tableau, année par année. Le WALB ne s'y lit pas directement, mais la structure des échéances donne la même information, en plus détaillé.
• La société de gestion, sur demande. Le chiffre existe toujours en interne, puisqu'il sert au pilotage locatif. Un souscripteur, ou son conseiller, peut le demander.

Quand aucune de ces trois voies ne donne de réponse, l'absence de réponse est elle-même un élément d'appréciation.

Ce que le WALB ne dit pas

Il ne mesure ni l'occupation, ni la solvabilité, ni la valeur.

Un WALB de sept ans adossé à un locataire fragile vaut moins qu'un WALB de trois ans réparti sur trois cents baux solides. La nuance est décisive. La durée ferme protège des départs volontaires, pas des défaillances : une entreprise en liquidation ne finit pas son bail.

Il ne dit rien non plus de ce qui se passe déjà. Les surfaces vides aujourd'hui ne sont pas dans le calcul, puisqu'elles n'ont pas de bail. Un WALB flatteur peut donc coexister avec un taux d'occupation médiocre, et c'est précisément le cas de figure où la lecture croisée devient indispensable. Nous détaillons cette lecture du taux d'occupation dans notre article sur le TOF d'une SCPI, et le cas des surfaces durablement inoccupées dans celui sur la vacance structurelle.

Le WALB est donc un indicateur de plus, pas un indicateur de remplacement. Il trouve sa place dans une grille d'analyse nettement plus large, celle que nous avons dressée dans les 25 critères à analyser avant d'investir.

Pour situer une SCPI précise sur ce critère, notre méthode pour choisir vos SCPI et notre classement des SCPI donnent les points de comparaison. Une question sur un véhicule en particulier ? Parlez-en avec un consultant, c'est gratuit et sans engagement.

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