SCPI REASON

L'essentiel du trimestre

T2 2026 — Au 30 juin 2026, la capitalisation de la SCPI Reason atteint 51,6 M€ pour 2 416 associés, après une collecte nette de 11,5 M€ sur le trimestre et 735 nouveaux souscripteurs. Trois acquisitions ont porté le portefeuille de onze à quatorze actifs répartis dans six pays : deux opérations au Royaume-Uni — un immeuble de bureaux à Leicester loué à Otis Limited (rendement AEM 9,4 %) et un ensemble industriel à Barnsley loué 17 ans fermes à Metalliform Holdings (AEM 8,6 %) — ainsi qu'une première implantation au Portugal, à Torres Vedras, louée à Glory Global Solutions (AEM 7,7 %). Les taux d'occupation financier et physique ressortent l'un et l'autre à 100 %, pour une durée ferme résiduelle des baux de 9,81 ans et un taux d'endettement de 23,4 %. Le prix de la part, encore à 1,01 € au 30 juin, a été porté à 1,03 € au 1er août 2026. Le dividende brut du trimestre s'établit à 5,56 € pour 200 parts, soit 4,37 € nets de la fiscalité acquittée à l'étranger.

Performances et distribution

Reason a distribué un taux de distribution de 12,90 % au titre de 2025 (non garanti), soit l'un des rendements les plus élevés du marché des SCPI. La performance globale annuelle 2025 s'établit à 13,90 % (non garanti). L'objectif de TRI est de 7 % sur 8 ans (non garanti), avec un taux de distribution cible supérieur à 6 % par an, brut de fiscalité et net de frais de gestion, sur la durée recommandée. Le prix de la part s'établit à 1,03 € depuis le 1er août 2026, contre 1,01 € auparavant, soit une revalorisation de 1,98 % — la deuxième depuis la création du fonds. Le minimum de souscription reste fixé à 200 parts, soit 206 €. La valeur de reconstitution ressort à 1,06 € par part au 30 juin 2026, au-dessus du prix de souscription. Une revalorisation passée ne préjuge pas des évolutions futures du prix de la part, qui peut aussi baisser. La société de gestion bénéficie de l'effet du délai de jouissance lié à la jeunesse du fonds, qui soutient mécaniquement le rendement servi.

Patrimoine et stratégie

Au 30 juin 2026, la capitalisation s'élève à 51,6 M€ pour 2 416 associés, sur un patrimoine de quatorze actifs déployés dans six pays européens, valorisé 56,16 M€ pour 62 856 m² gérés et 18 locataires. Le SRI est de 3 sur 7. Le portefeuille est intégralement investi en Europe (100 %) et réparti par typologie entre industriel (48,2 %), bureaux (39,3 %), hôtellerie (10,1 %), éducation (1,6 %) et commerce (0,8 %). La thèse de gestion de MNK Partners repose sur l'acquisition d'actifs « Core » implantés en zones urbaines denses et porteuses, sécurisés par des baux longs auprès de locataires de premier plan, avec une discipline constante dans la sélection et la structuration des opérations. Le taux d'occupation, financier comme physique, ressort à 100 %.

Faits marquants 2025-2026

Au T1 2026, Reason a signé deux acquisitions sous bail triple net de 10 ans :

• Westzaan (Pays-Bas) : ensemble logistique et industriel de 2 799 m², loué à Eydenberg Facilities B.V., fabricant d'aménagements haut de gamme, pour un rendement AEM de 6,9 %.
• Zlín (République tchèque) : premier investissement de Reason en Europe centrale, complexe d'industriel léger de 6 020 m² intégralement loué à Cominfo a.s. (groupe Gunnebo AB) avec garantie corporate, pour un rendement AEM de 8,2 %.

Le pipeline se prolonge avec un actif de bureaux acquis au Royaume-Uni en avril 2026, ainsi que des acquisitions en cours au Portugal et en Pologne, qui porteraient l'empreinte du fonds à sept géographies européennes.

Fiscalité

Reason étant investie à 100 % en Europe hors France, ses revenus sont majoritairement de source étrangère. À ce titre, ils échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. Les conventions fiscales entre la France et les pays d'investissement permettent d'éviter la double imposition, par le mécanisme du crédit d'impôt ou du taux effectif. La société de gestion communique un revenu net estimé sur la base d'un taux effectif moyen d'environ 20 %, intégrant les retenues à la source supportées dans les pays d'investissement ; il ne s'agit pas d'un taux forfaitaire français. La fiscalité réelle dépend de la situation personnelle de chaque associé.

Risques et horizon de placement

L'investissement en SCPI présente un risque de perte en capital : le capital investi n'est pas garanti. La revente des parts n'étant pas garantie, l'épargnant supporte un risque de liquidité. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse selon la conjoncture immobilière et locative. Reason étant investie hors de France, certains actifs peuvent exposer l'investisseur à un risque de change selon les devises concernées. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 ans.

En résumé

La SCPI Reason, gérée par MNK Partners, conjugue une stratégie pan-européenne d'actifs « Core » à fort rendement et une diversification géographique en accélération sur 2026. Avec un taux de distribution de 12,90 % au titre de 2025 (non garanti), Reason se positionne parmi les SCPI de rendement les plus performantes du marché. Avant toute décision, il est essentiel de comparer les SCPI et de profiter de notre offre cashback pour optimiser votre souscription.