Texte en vigueur au 20 octobre 2026 ; statistiques arrêtées au 30 juin 2026.
Le décret n° 2026-341 du 30 avril 2026, publié au Journal officiel du 5 mai 2026, « renforce l'encadrement de l'univers d'investissement » de l'assurance-vie et du plan d'épargne retraite (PER). Pour l'immobilier logé en unités de compte (UC), il change beaucoup de choses. Pas pour tout le monde.
Les sociétés civiles proposées par les assureurs sont en première ligne. Les SCPI, elles, sont expressément tenues à l'écart du nouveau dispositif.
Que contient le décret du 30 avril 2026 ?
Le texte comporte trois volets.
D'abord, il supprime pour l'avenir la possibilité de référencer de nouveaux « Autres FIA » en unités de compte, côté assurance-vie comme côté PER. Ensuite, il encadre les conditions de référencement des sociétés non cotées à objet strictement immobilier ou foncier, que l'on appelle couramment « SCI » en assurance-vie, ainsi que celles des sociétés de capital-risque : ces dernières doivent désormais être gérées par une société de gestion de portefeuille. Enfin, il organise une transition pour les Autres FIA et les sociétés immobilières déjà référencés, en leur imposant d'adopter les règles d'investissement de fonds ouverts à des investisseurs non professionnels.
Le décret entre en vigueur le 6 mai 2026, lendemain de sa publication. Une exception : son article 3, applicable au 1er janvier 2029.
Ce texte prolonge une réforme engagée par la loi du 23 octobre 2023 relative à l'industrie verte, puis par deux décrets du 5 juillet 2024 qui avaient élargi l'univers d'investissement de ces contrats, notamment aux ELTIF et aux fonds professionnels.
Qu'est-ce qu'un « Autre FIA » ?
Un fonds d'investissement alternatif (FIA) est un véhicule collectif qui n'est pas un OPCVM. Le Code monétaire et financier en énumère plusieurs catégories au II de son article L. 214-24 : les SCPI et les OPCI en font partie. Les « Autres FIA », visés au III du même article, sont tous ceux qui n'entrent dans aucune de ces catégories. Le cabinet A&O Shearman les décrit comme des fonds « dépourvus de règles et de contraintes d'investissement propres ».
En immobilier, on y trouve surtout des sociétés civiles constituées pour servir d'unités de compte. Attention à ne pas confondre : la « SCI » de l'assurance-vie n'a rien à voir avec la SCI familiale qui détient une maison ou un immeuble en direct.
Une société civile en UC peut d'ailleurs contenir des parts de SCPI sans en être une. Nous avons consacré un article à ce qui distingue une société civile en unités de compte d'une SCPI ; on ne le reprend pas ici.
Les SCPI sont-elles concernées par le décret 2026-341 ?
Le texte cite les SCPI, mais pour les mettre à l'écart. Les parts des sociétés mentionnées à l'article L. 214-114 du Code monétaire et financier, c'est-à-dire les SCPI, sont exclues du régime transitoire. Elles sont aussi exclues de la nouvelle condition statutaire de l'article 3.
Les SCPI relèvent d'un régime propre, avec note d'information visée par l'AMF, dépositaire et expert immobilier externe. Leurs règles servent même de modèle : elles font partie des cadres que le décret propose aux supports qui doivent se mettre en conformité.
Les OPCI grand public sont dans une situation voisine. Ce sont des FIA d'une catégorie réglementée, pas des Autres FIA, et leurs règles figurent elles aussi parmi les références de mise en conformité.
Pour un contrat précis, la liste et la nature des unités de compte restent à vérifier auprès de l'assureur.
Le calendrier : 6 mai 2026, 31 mai 2027, 1er janvier 2029
6 mai 2026. Aucun nouvel Autre FIA ne peut plus être référencé, qu'il soit nouvellement créé ou simplement absent jusque-là des contrats. Ceux qui servaient déjà de valeur de référence dans au moins un contrat ou un plan au lendemain de la publication peuvent continuer à le faire.
31 mai 2027. Le décret fixe l'échéance au « dernier jour du douzième mois suivant celui de la publication ». Publication en mai 2026, donc fin mai 2027. D'ici là, les supports en transition doivent communiquer leur projet de règlement ou de statuts à l'AMF, aux assureurs et aux gestionnaires de plan.
1er janvier 2029. C'est la date butoir de la mise en conformité. Un support qui n'a pas adopté les règles requises n'est pas déréférencé, mais son unité de compte ne peut plus recevoir de nouveaux versements ni d'arbitrages entrants. Le même jour entre en vigueur l'article 3, qui impose une condition statutaire aux sociétés immobilières non cotées servant d'unités de compte.
Plusieurs points opérationnels restent ouverts, relève A&O Shearman : la transmission à l'AMF vaut-elle nouvel agrément ou simple information ? Les règles de liquidité des régimes de référence s'appliquent-elles aussi ?
Comment un support déjà référencé peut-il rester éligible ?
Pour les Autres FIA et les sociétés immobilières en transition, le décret ouvre cinq possibilités. Chacune consiste à inscrire dans le règlement ou les statuts les règles d'investissement, de composition et de diversification d'un régime existant :
- les règles des fonds européens d'investissement à long terme (ELTIF) commercialisables auprès d'investisseurs de détail, fixées aux articles 9 à 16 du règlement (UE) 2015/760, avec une dérogation temporaire jusqu'au 1er janvier 2032 pour certains investissements dans des fonds eux-mêmes investis dans d'autres fonds ;
- celles des fonds communs de placement à risques (FCPR) ;
- celles des OPCI, l'évaluation pouvant alors être confiée à un seul expert externe ;
- celles des SCPI ;
- celles des fonds de fonds alternatifs.
Selon A&O Shearman, le texte n'impose pas de changer de forme juridique : une modification des statuts ou du règlement devrait suffire.
L'article 3 vise une autre situation, à partir de 2029. Une société non cotée à objet strictement immobilier ou foncier qui sert d'unité de compte doit alors prévoir dans ses statuts l'un de deux dispositifs, les règles ELTIF de détail ou celles des articles L. 214-34 et suivants du Code monétaire et financier. Elle transmet ses projets de statuts à l'AMF, aux assureurs et aux gestionnaires de PER au moins un mois avant d'être référencée. Deux cas y échappent : la société qui désigne de façon limitative et précise dans ses statuts les actifs qu'elle va acquérir, et la SCPI.
Les trois familles d'immobilier en unités de compte au premier semestre 2026
L'ASPIM et l'IEIF suivent trois familles de fonds immobiliers grand public, que l'on retrouve toutes dans les contrats d'assurance-vie (communiqué du 5 août 2026). Attention, les chiffres des SCPI couvrent l'ensemble du marché, pas la seule part logée en unités de compte.
| Famille | Taille au 30 juin 2026 | Flux du 1er semestre 2026 | Indicateur du semestre |
|---|---|---|---|
| SCPI | Capitalisation de 86 Md€ | Collecte brute de 2,7 Md€ | Prix de part moyen : −2,4 % |
| OPCI grand public | Actif net de 10,5 Md€ (−11 % sur un an) | Décollecte de 337 M€ | Performance globale : 0,0 % |
| Sociétés civiles en UC immobilières | Actif net de 20,3 Md€ (−5,5 % sur un an) | Décollecte de 265 M€ | Performance globale : −1,6 % |
Pour les SCPI, l'indicateur retenu est le prix de part moyen, pas une performance globale. Les deux mesures ne se comparent pas.
L'ASPIM le souligne : « des tensions persistent » pour les OPCI grand public et les sociétés civiles proposés en unités de compte. Le décret arrive donc sur la famille qui décollecte, et qui pèse 20,3 milliards d'euros d'actif net.
Ce que le décret change, et ne change pas, pour un épargnant
Personne n'est forcé de sortir. Le décret organise une transition assortie de conditions, il ne prévoit aucun déréférencement automatique des supports existants.
Vous détenez une SCI en UC ? La bonne question n'est pas « mes parts vont-elles disparaître ? » mais « le fonds va-t-il se mettre en conformité, et selon quel régime ? ». Sans mise en conformité au 1er janvier 2029, vous garderiez vos parts, mais vous ne pourriez plus y verser ni y arbitrer.
Pour des SCPI logées dans un contrat, le décret ne crée pas d'obligation nouvelle. Pour un futur souscripteur, la gamme d'UC immobilières proposée par les assureurs peut évoluer, vers des ELTIF ou d'autres supports réglementés.
Une limite à garder en tête. Le décret encadre le référencement, pas la qualité des placements. Il ne dit rien de la performance, de la liquidité ni du prix futur d'aucun support, et toutes les unités de compte immobilières, SCPI comprises, comportent un risque de perte en capital. Sur la liquidité propre à la SCPI en assurance-vie, voyez notre article sur les limites de la garantie de liquidité.
Les questions à poser à son assureur ou à son conseiller
- Quelle est la nature juridique de chaque unité de compte immobilière du contrat : SCPI, OPCI, société civile ou autre fonds ?
- Pour une société civile ou un autre FIA, un calendrier de mise en conformité a-t-il été annoncé, et quel régime de référence a été choisi ?
- Quelles conditions de rachat et d'arbitrage s'appliquent aujourd'hui, compte tenu des tensions de liquidité signalées par l'ASPIM ?
- Quels frais pèsent sur l'unité de compte, à l'entrée, en gestion et à la sortie ?
- Quelle part de votre patrimoine ce support représente-t-il, quel que soit son statut réglementaire ?
Le choix de l'enveloppe se raisonne à part : notre guide de la SCPI en assurance-vie et notre comparatif SCPI en direct ou en assurance-vie le détaillent. Pour examiner un fonds lui-même, notre méthode pour choisir vos SCPI liste les indicateurs à croiser.
Questions fréquentes
Le décret 2026-341 interdit-il les SCI en assurance-vie ?
Mes SCPI en assurance-vie sont-elles concernées ?
Que se passe-t-il le 1er janvier 2029 ?
Combien d'encours sont concernés ?
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