Démembrer des parts de SCPI déjà détenues : la donation avec réserve d'usufruit

Vous avez acheté des parts de SCPI il y a dix ans, en pleine propriété. Aujourd'hui, vous aimeriez commencer à transmettre à vos enfants sans perdre les revenus trimestriels. La question revient souvent : est-il possible de démembrer après coup des parts déjà détenues ?

Oui. Et l'opération n'a rien à voir avec le démembrement que l'on organise au moment de l'achat, celui que nous détaillons dans notre guide sur le démembrement de SCPI. Ici, il s'agit d'une donation, avec ses règles, son formalisme et son barème.

Peut-on démembrer des parts de SCPI déjà achetées en pleine propriété ?

Oui, par une donation avec réserve d'usufruit. Vous transmettez la nue-propriété de vos parts à vos enfants, vous conservez l'usufruit, et vous continuez à percevoir les distributions de la SCPI comme avant.

Le mécanisme repose sur les articles 578 et suivants du Code civil : la propriété se scinde en deux droits distincts, qui appartiennent à deux personnes différentes. Il ne s'agit pas de vendre les parts pour les racheter en démembré. L'opération porte sur les parts que vous détenez déjà, et aucune cession n'a lieu. Pas de cession, pas d'imposition sur une éventuelle plus-value.

C'est la différence de fond avec le démembrement décidé au bulletin de souscription, qui concerne l'achat de parts nouvelles.

Ce qui change par rapport à un démembrement organisé à la souscription

Le démembrement décidé à l'achat s'inscrit directement dans le bulletin de souscription. Deux souscripteurs, deux droits, une seule signature.

Le démembrement de parts déjà détenues est une donation à part entière. Il en suit le formalisme civil, et un acte notarié s'impose en pratique. Deux raisons à cela. La date de l'opération doit être incontestable, notamment au regard des règles anti-abus. Et la société de gestion doit pouvoir mettre son registre à jour, en enregistrant séparément l'usufruitier et le nu-propriétaire.

Autre point à connaître : la valeur retenue pour calculer les droits de donation est la valeur de retrait des parts au jour de la donation, pas le prix que vous avez payé à l'achat. Sur une SCPI dont le prix a monté depuis votre souscription, cela renchérit la base taxable. Sur une SCPI dont le prix a baissé, l'inverse.

Le barème de l'article 669 du CGI, lu dans le bon sens

C'est le point sur lequel se trompent le plus grand nombre d'articles, y compris des articles sérieux. Le barème de l'article 669 du CGI comporte deux colonnes, et on lit très souvent la mauvaise.

La valeur fiscale de la nue-propriété transmise dépend d'un seul paramètre : l'âge du donateur usufruitier au jour de la donation. Le barème est forfaitaire, il progresse par tranches de dix ans, et il n'a pas bougé depuis 2004.

Retenez le sens de lecture : plus le donateur est jeune, plus son usufruit vaut cher, donc moins la nue-propriété qu'il transmet est taxée. Les droits de donation ne portent que sur cette fraction, jamais sur la valeur totale des parts. C'est là que se joue l'essentiel du gain fiscal de l'opération.

« Il faut donner à partir de 60 ans » : ce que dit vraiment le barème

On lit partout que 60 ans serait le bon âge. La formule mérite d'être corrigée.

Le taux de 50 % de nue-propriété ne démarre pas à 60 ans. Il s'applique à l'identique à 51 ans et à 60 ans, puisque toute la tranche « moins de 61 ans révolus » est traitée de la même façon. Donner à 60 ans n'est donc pas plus avantageux fiscalement que donner à 55 ans : l'assiette taxable est rigoureusement la même.

Ce qui est vrai, en revanche, c'est le seuil du 61e anniversaire. À partir de là, la nue-propriété passe de 50 % à 60 % de la valeur des parts, soit une assiette taxable qui augmente d'un cinquième d'un coup.

Le repère utile n'est donc pas « à partir de 60 ans » mais « avant 61 ans ». Et attendre la dernière année de la tranche n'apporte aucun bénéfice supplémentaire par rapport à une donation plus précoce. Si la décision est prise, la repousser ne rapporte rien.

L'abattement de 100 000 € et le compteur des 15 ans

Une fois la valeur de la nue-propriété déterminée par le barème, l'abattement de droit commun en ligne directe s'applique : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans (article 779, I du CGI).

Un couple peut donc transmettre jusqu'à 200 000 € de nue-propriété par enfant sans le moindre droit de donation. Sur une valeur de parts démembrée à 50 %, cela représente 400 000 € de parts par enfant. De quoi couvrir une large part des patrimoines SCPI.

Prenons un cas concret. Un parent de 58 ans détient 300 parts de Corum Origin en pleine propriété. Au 14 août 2026, le prix de souscription de cette SCPI est de 1 135 € et sa valeur de retrait de 999,21 €. C'est cette dernière qui sert de base à la donation, soit environ 299 763 € pour les 300 parts.

À 58 ans, la nue-propriété est évaluée à 50 %, donc 149 881 €. L'abattement de 100 000 € s'impute, la base taxable tombe à 49 881 €, et les droits calculés au barème progressif de l'article 777 du CGI s'établissent à environ 8 171 €. Moins de 3 % de la valeur des parts transmises.

Quand l'acte est notarié, le notaire se charge de l'enregistrement et de la perception des droits. En cas de don manuel, une déclaration reste obligatoire dans le mois qui suit, par le formulaire 2735 ou en ligne sur impots.gouv.fr, même lorsque l'opération est intégralement couverte par l'abattement.

Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?

L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts. Sans droits de succession, et sans formalité supplémentaire : c'est l'article 1133 du CGI.

Une condition tient tout le montage : le démembrement doit résulter d'une donation régulière, enregistrée ou constatée par acte authentique avant le décès. La présomption fiscale de l'article 751 du CGI, qui réintègre certains démembrements dans la succession de l'usufruitier, vise les montages sans donation réelle, typiquement les achats croisés d'usufruit et de nue-propriété par des personnes différentes. Une donation avec réserve d'usufruit correctement documentée n'entre pas dans ce champ.

C'est précisément pour cela que la preuve de la date compte, et que le notaire a son utilité au moment de l'acte.

Le point que beaucoup d'articles oublient : l'IFI ne bouge pas

Donner la nue-propriété de ses parts de SCPI en conservant l'usufruit ne réduit pas votre impôt sur la fortune immobilière. Beaucoup de contenus laissent entendre le contraire.

Le principe est posé par l'article 968 du CGI : sauf exception, c'est l'usufruitier qui déclare le bien démembré à l'IFI, et il le déclare pour sa valeur en pleine propriété. Pas pour la seule valeur de son usufruit. Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à déclarer sur ce bien.

Les trois exceptions prévues par la loi (usufruit légal du conjoint survivant, vente avec réserve d'usufruit à un tiers non héritier, certaines donations à l'État) ne couvrent pas une donation classique entre parents et enfants.

Autrement dit, le gain IFI de l'opération profite au nu-propriétaire, qui bien souvent n'était de toute façon pas assujetti. Le donateur, lui, continue de déclarer la totalité. Si votre objectif principal est de réduire votre IFI, cette opération n'est pas le bon outil : c'est un outil de transmission.

Les contraintes pratiques à peser avant de se lancer

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne touche rien. Les distributions restent acquises à l'usufruitier, qui reste seul redevable de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur ces revenus. Vos enfants deviennent propriétaires d'un droit, pas d'un complément de revenu.

Sur les parts de SCPI, en revanche, la question du financement des grosses réparations ne se pose pas comme sur un bien détenu en direct. Les travaux sont provisionnés et payés au niveau de la société de gestion, sur les loyers encaissés, avant toute distribution. Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire n'en supportent directement la charge, ce qui évite les discussions de l'article 605 du Code civil entre parents et enfants.

Dernier point, le plus important : la donation est en principe irrévocable. Un parent qui change d'avis ne reprend pas la nue-propriété transmise, sauf cas légaux très limités comme l'ingratitude ou l'inexécution des charges. C'est une décision qu'on ne détricote pas.

Ce qu'il faut vérifier avant d'engager l'opération

• L'âge exact du donateur au jour de l'acte, et la tranche du barème qui en découle. Un anniversaire mal placé dans le calendrier change l'assiette de dix points.
• Le solde disponible sur l'abattement de 100 000 € par enfant, et la date de la dernière donation, qui fait courir le compteur des quinze ans.
• Le mode de formalisation retenu, et la mise à jour du registre auprès de la société de gestion.
• L'absence d'effet sur votre IFI, à ne pas confondre avec l'objectif de transmission.
• La rédaction des clauses sur les charges, et l'intérêt éventuel d'une donation-partage pour figer les valeurs entre plusieurs enfants.

Si vous hésitez entre cette opération et une donation temporaire d'usufruit, qui répond à un tout autre objectif, nous avons traité le second cas dans notre article sur la donation d'usufruit de SCPI à un enfant majeur. Et si la question porte plutôt sur l'ensemble de votre stratégie de transmission, l'article sur transmettre ses SCPI à ses enfants prend le sujet par le haut.

Ce type d'opération relève d'un conseil personnalisé, à la fois fiscal et patrimonial, qui tient compte de la situation complète du foyer. Vous pouvez en parler avec un consultant avant d'aller voir votre notaire, l'échange est gratuit.

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