Donner l'usufruit de ses SCPI à un enfant majeur : barème, IFI et limites

Un enfant qui démarre ses études, un loyer à Paris, et des parents qui détiennent des SCPI dont ils n'ont pas besoin des revenus aujourd'hui. La donation temporaire d'usufruit répond exactement à cette situation : vous laissez les revenus à votre enfant pendant quelques années, vous gardez la propriété. L'opération est encadrée, elle est efficace, et elle se rate assez facilement.

De quoi parle-t-on exactement

Une SCPI émet des parts sociales, qui sont juridiquement des biens meubles incorporels au sens de l'article 529 du Code civil. Ce ne sont pas des immeubles, même si la société en détient. La nuance compte au moment de transmettre.

Démembrer ces parts revient à séparer deux droits. La nue-propriété, c'est-à-dire le droit de disposer du bien à terme. L'usufruit, c'est-à-dire le droit d'en percevoir les revenus.

Dans une donation temporaire d'usufruit, le parent garde la nue-propriété et donne l'usufruit à son enfant pour une durée fixée à l'avance. En pratique, on observe des durées de trois à trente ans, avec une nette concentration sur cinq à dix ans, le temps d'études typique.

Pendant cette période, c'est l'enfant qui perçoit les revenus distribués par la SCPI, et c'est lui qui les déclare. Au terme convenu, l'usufruit s'éteint tout seul. Le parent redevient plein propriétaire sans formalité et sans droits à payer, en application de l'article 1133 du Code général des impôts.

À ne pas confondre avec l'achat d'un usufruit temporaire de SCPI, qui est une opération de placement et non de transmission. Nous l'avons traitée à part dans notre article sur l'usufruit temporaire de SCPI.

Le barème : 23 % par tranche de dix ans

C'est la règle qui rend l'opération intéressante, et elle est nettement plus favorable que celle du démembrement viager.

Pour un usufruit viager, la valeur dépend de l'âge de l'usufruitier selon le barème de l'article 669-I du Code général des impôts. Pour un usufruit à durée fixe, l'âge ne joue plus : le II du même article le fixe forfaitairement à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans entamée, sans fractionnement.

Une donation d'usufruit sur dix ans porte donc sur 23 % de la valeur de vos parts. Sur vingt ans, 46 %.

Ajoutez-y l'abattement de l'article 779-I : 100 000 € sur la part de chaque enfant, applicable pour chaque parent, et reconstitué tous les quinze ans au titre de l'article 784.

Le calcul se fait tout seul. Pour une donation sur dix ans, la valeur fiscale transmise atteint 100 000 € sans droits à payer lorsque le portefeuille sous-jacent vaut environ 434 800 € par parent et par enfant. Un couple qui donne à un enfant peut donc, en théorie, faire porter l'opération sur près de 870 000 € de parts sans droits de donation.

Deux réserves sur ce chiffre. Il suppose que l'abattement n'ait pas été entamé dans les quinze années précédentes, ce qui est loin d'être toujours le cas. Et c'est un plafond de calcul, pas un objectif : rien n'oblige à dimensionner une donation sur le maximum théorique.

L'effet sur l'IFI, qui est souvent la vraie motivation

Le principe de l'article 968 du Code général des impôts est net : un bien grevé d'un usufruit entre dans le patrimoine taxable de l'usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, ne déclare rien.

Il existe des cas limitativement énumérés où la valeur se partage entre les deux selon le barème de l'article 669, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant ou certaines ventes avec réserve d'usufruit consenties à un acquéreur qui n'est pas présomptif héritier. Une donation d'usufruit consentie à son enfant n'entre dans aucun de ces cas.

Conséquence pratique. Le parent, devenu simple nu-propriétaire, ne déclare plus rien à l'IFI sur ces parts. L'enfant, devenu usufruitier, en devient en principe redevable sur la valeur en pleine propriété, mais reste dans l'immense majorité des situations très en dessous du seuil d'imposition de 1,3 million d'euros.

C'est exactement ce qui distingue cette opération du démembrement viager classique, où le parent usufruitier continue d'être imposé sur 100 % de la valeur jusqu'à son décès.

Nous avons replacé ce mécanisme dans l'ensemble des stratégies de transmission dans notre article sur la transmission de SCPI à ses enfants.

Le vrai piège n'est pas celui qu'on croit : le rattachement fiscal

Ce point est mal expliqué presque partout, et l'erreur se paie cher.

On lit souvent qu'un enfant rattaché au foyer fiscal de ses parents ferait échouer l'opération au regard de l'IFI. C'est inexact. Le foyer IFI comprend le couple et les enfants mineurs dont les parents administrent les biens. Un enfant majeur rattaché pour l'impôt sur le revenu n'entre pas dans le foyer IFI de ses parents.

Le problème est ailleurs, et il est réel. Un enfant majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents pour l'impôt sur le revenu voit ses propres revenus déclarés sur la déclaration commune. Les revenus fonciers issus des parts données remontent donc dans le revenu imposable des parents, et se retrouvent taxés à leur tranche marginale, exactement ce que l'opération cherchait à éviter.

Si l'objectif est de faire imposer ces revenus dans la tranche de l'enfant, ou de ne pas les faire imposer du tout parce qu'il n'est pas imposable, alors la détaxation du rattachement doit être arbitrée. Cet arbitrage se chiffre : le gain de demi-part au titre du rattachement peut, selon les cas, être supérieur au gain fiscal sur les revenus. C'est une comparaison à faire avant de signer, pas après.

Abus de droit : ce qui est vraiment demandé

Deux procédures coexistent en droit fiscal français.

L'article L64 du Livre des procédures fiscales vise les actes dont le motif est exclusivement d'éluder l'impôt. L'article L64 A, dit mini-abus de droit et applicable depuis le 1er janvier 2020, va plus loin : il vise les actes dont l'objectif fiscal est principal, même s'il n'est pas exclusif.

La donation temporaire d'usufruit n'est pas pour autant une opération suspecte par nature. Elle est admise, à des conditions cumulatives qu'il faut prendre au sérieux plutôt que comme un formalisme.

L'opération doit répondre à un besoin patrimonial réel de l'enfant : financer des études, une installation, un début de vie professionnelle. Ce besoin doit être identifiable, et la durée retenue doit lui correspondre. Une donation de vingt ans pour financer trois ans d'école se défend mal.

La donation doit par ailleurs présenter une substance réelle. Une clause qui permettrait au donateur de reprendre l'usufruit avant terme, ou un montage où l'enfant ne dispose pas réellement des revenus, expose à une requalification.

Dit autrement : si l'opération a un sens familial et que l'économie d'impôt en découle, elle tient. Si elle n'a de sens que fiscal et qu'on lui cherche ensuite une justification familiale, elle est fragile.

Les formalités, sans fausse précision

Une déclaration fiscale est obligatoire dans le mois suivant la donation. Elle doit identifier précisément les parts concernées, avec le nom de la SCPI, le nombre de parts, la valorisation retenue, et l'identité des parties.

Sur la forme de l'acte lui-même, la réponse honnête est qu'elle dépend de la société de gestion. Certaines acceptent d'inscrire un démembrement sur leur registre des associés sur la base d'un acte sous seing privé accompagné de la déclaration, d'autres demandent davantage. Les documents exigés varient également d'un fonds à l'autre.

Il n'existe pas de règle unique que l'on pourrait énoncer ici et qui vaudrait pour toutes. La démarche à suivre est donc simple : interroger la société de gestion avant d'engager quoi que ce soit, et faire valider le montage par un notaire. Sur des montants qui se comptent en centaines de milliers d'euros, l'économie sur les frais d'acte n'a jamais été le bon arbitrage.

Trois stratégies à ne pas confondre

Les trois répondent à des objectifs différents, et la première n'est pas une version améliorée des deux autres. Notre article sur le démembrement de parts de SCPI détaille les mécanismes, et celui sur la donation à un petit-enfant traite le cas de la génération suivante, avec un abattement supplémentaire.

Les limites, qu'il faut connaître avant de signer

Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, et cela vaut aussi pour des parts démembrées. La valeur de la nue-propriété comme celle de l'usufruit suivent les variations du prix de la part. Si le prix baisse pendant la période, les revenus baissent avec, et l'enfant reçoit moins que prévu.

La liquidité est le second point. Les parts faisant l'objet d'un démembrement ne disposent d'aucun marché dédié : leur cession avant terme est en pratique très difficile, ce qui immobilise le capital du parent pour toute la durée convenue. Une donation temporaire d'usufruit sur dix ans, c'est dix ans pendant lesquels ces parts sont, en fait, indisponibles.

Enfin, l'opération repose sur une articulation entre droit civil, fiscalité de l'IFI et situation du foyer fiscal. Une erreur de calibrage sur l'un des trois peut annuler l'avantage recherché, voire coûter plus cher que de ne rien faire.

Un notaire et un consultant sont nécessaires avant toute mise en œuvre. Nous faisons ce calcul avec vous gratuitement, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion : parlez-en à un consultant, ou consultez d'abord notre guide pour choisir vos SCPI. Les éléments ci-dessus sont d'ordre général et ne constituent pas un conseil personnalisé.

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