EdR Europa : l'interview d'Alexis Mignonac (Edmond de Rothschild REIM)

Au deuxième trimestre 2026, Edmond de Rothschild Europa a collecté 48,4 millions d'euros et en a investi 47,4 dans six immeubles. Quatre d'entre eux sont loués au même groupe industriel néerlandais, NTS.

Ce trimestre soulevait des questions précises : la concentration locative, la capacité à investir une collecte qui accélère, les prochaines acquisitions, le prix de la part, les pays à venir. Nous les avons posées à Alexis Mignonac, Directeur général adjoint d'Edmond de Rothschild REIM France.

Ses réponses sont reproduites telles quelles. Elles apportent plusieurs chiffres que le bulletin trimestriel ne donne pas, arrêtés à la mi-août 2026.

EdR Europa au 30 juin 2026

Le détail du trimestre (acquisitions, dividendes, performance) figure dans notre article sur les résultats d'EdR Europa au T2 2026. Ces chiffres décrivent le passé et ne préjugent pas des résultats futurs. Comme toute SCPI, EdR Europa comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité : les revenus ne sont pas garantis, et la revente des parts dépend de l'existence d'une contrepartie.

Quatre acquisitions sur un même locataire : quel risque de concentration ?

Lionel Benhamou — Sur les six acquisitions du trimestre, quatre concernent des actifs loués au même locataire, le groupe NTS. Comment envisagez-vous de faire évoluer cette concentration dans les prochains trimestres ?

Alexis Mignonac — Dans un premier temps, il est important de noter que chaque actif est loué à une entité différente du groupe qui évolue sur des secteurs variés et pour autant complémentaires. De plus, la qualité de la signature et des actifs sont remarquables, ce qui permet de se projeter plus facilement et de réduire le risque. Toutefois, il est effectivement essentiel de continuer à diversifier la SCPI en nombre de locataires, ce que nous avons eu à cœur depuis l'origine et que nous continuons à faire. À ce jour, la taille moyenne des actifs est très granulaire, environ 6,5M€, ce qui permet de réduire le risque de concentration. Avec l'accélération de la collecte et l'engagement de nos équipes européennes, nous sommes déjà passés de 11 à 22 actifs en 6 mois. Nous souhaitons poursuivre en ce sens avec la collecte à venir en restant sur des actifs granulaires.

Repères. Les quatre immeubles néerlandais loués au groupe NTS ont été acquis pour 34,1 millions d'euros au total, avec des durées fermes résiduelles de sept à treize ans selon le bulletin. Le patrimoine comptait 19 actifs au 30 juin 2026 ; les 22 actifs cités correspondent à la date de l'entretien. Nous avions présenté les premiers actifs loués à NTS au moment de leur acquisition.

Comment EdR Europa investit-elle une collecte qui accélère ?

Lionel Benhamou — La SCPI a investi 47,4 millions d'euros quasiment aussitôt après avoir collecté 48,4 millions sur le trimestre. Comment organisez-vous votre capacité de sourcing pour absorber une collecte qui continuerait de croître à ce rythme ?

Alexis Mignonac — Notre force et notre différence sont en partie dues à nos équipes locales présentes un peu partout en Europe, au travers de 9 bureaux et 155 collaborateurs qui couvrent tous les métiers de l'immobilier. Cette présence, couplée à l'anticipation de la collecte à 1, 3, 6 et 12 mois, nous permet d'anticiper le sourcing et les acquisitions. Nos investisseurs bénéficient ainsi pleinement de l'effet relutif du délai de jouissance et des conditions de marché, sans jamais dégrader nos critères de sélectivité. Nous saurons, comme nous l'avons déjà fait, limiter ou suspendre la collecte si la situation l'exige.

Repères. Pendant le délai de jouissance, les parts nouvellement souscrites ne perçoivent pas encore de revenus. Lorsque les sommes collectées sont investies rapidement, les loyers des immeubles achetés reviennent d'abord aux parts déjà en jouissance : c'est l'effet relutif dont parle la société de gestion. Au 30 juin 2026, la SCPI n'avait recours à aucun endettement bancaire : ses acquisitions sont financées par la collecte.

Quelles sont les prochaines acquisitions d'EdR Europa ?

Lionel Benhamou — Cinq actifs sont actuellement sous exclusivité. Pouvez-vous nous en dire plus sur leur typologie et leur localisation, et sur ce qu'ils apporteront à la diversification du portefeuille ?

Alexis Mignonac — À mi-août nous avions environ 85M € d'investissement sous exclusivité ou à l'étude dans 7 pays et sur 4 classes d'actif au travers de 13 opérations en ligne avec la granularité actuelle du portefeuille. Nous tirons parti de notre connaissance de chaque pays où nous sommes présents. Nos allocations par classe d'actifs diffèrent ainsi d'un pays à l'autre, en fonction des fondamentaux de marché propres à chacun. Nos prochaines acquisitions nous permettront de conserver une pondération plus importante en logistique et locaux d'activité, ainsi que d'exposer le portefeuille sur de nouveaux pays.

Repères. Le bulletin du deuxième trimestre faisait état de cinq actifs sous exclusivité au 30 juin 2026. Le chiffre donné ici est plus large : il couvre, à la mi-août, les opérations sous exclusivité et celles à l'étude. Au 30 juin 2026, les locaux d'activité pesaient 45 % du patrimoine et la logistique 12 %, devant les commerces (25 %), l'hôtellerie (10 %) et les bureaux (8 %).

Comment EdR Europa décide-t-elle de revaloriser son prix de part ?

Lionel Benhamou — Vous avez procédé à une première revalorisation du prix de souscription en juin 2026, qui reste inférieur à la valeur de reconstitution. Quels sont les critères internes qui guident vos décisions de revalorisation du prix de part ?

Alexis Mignonac — Nous sommes particulièrement attentifs à l'évolution des valorisations. Nos décisions tiennent notamment compte de l'évolution des valeurs d'expertise, de la valeur de reconstitution de la SCPI et des conditions de marché.

La progression des valorisations de notre patrimoine nous a conduits à ajuster le prix de la part en juin 2026, de manière mesurée. Notre objectif est de faire évoluer le prix de souscription de façon cohérente avec la valeur du patrimoine, tout en conservant une approche prudente dans le contexte actuel de marché.

Cette discipline s'inscrit dans notre stratégie de gestion active du patrimoine, fondée notamment sur une connaissance fine des marchés immobiliers et une présence au plus près de nos actifs.

Repères. Le prix de souscription est passé de 200 à 202 euros le 1er juin 2026, soit une hausse de 1 %, la première depuis le lancement de la SCPI. La valeur de reconstitution s'établit à 212,78 euros au 30 juin 2026 : le prix de souscription lui est inférieur de 5,07 %. Cet écart n'est ni une plus-value acquise ni un engagement de revalorisation. Nous étions revenus sur cette première revalorisation au moment de son annonce.

Dans quels nouveaux pays EdR Europa pourrait-elle investir ?

Lionel Benhamou — EdR Europa est aujourd'hui implantée aux Pays-Bas, en Allemagne, au Royaume-Uni et, depuis ce trimestre, en Écosse. Quels sont les prochains marchés européens que vous envisagez d'ouvrir, et sur quels critères les sélectionnez-vous ?

Alexis Mignonac — Nous investissons dans les pays que nous connaissons, grâce à des équipes locales familières avec leur marché. Il est donc naturel qu'après les Pays-Bas, l'Allemagne, le Royaume-Uni et la France, nous envisagions d'étendre le portefeuille à l'Irlande, au Luxembourg, à la Suisse ou à l'Espagne, par exemple. Les acquisitions dépendent des opportunités que chaque marché peut offrir, au regard de nos critères de sélectivité. Nous assurons donc une veille sur chacun d'eux et n'hésiterons pas à nous positionner sur les actifs qui nous semblent les plus porteurs pour nos investisseurs sur le long terme.

Repères. Au 30 juin 2026, le patrimoine se répartissait entre les Pays-Bas (50 %), l'Allemagne (22 %), le Royaume-Uni (21 %, Écosse comprise) et la France (7 %). Les revenus des immeubles situés hors de France sont imposés dans le pays où se trouve l'immeuble et échappent aux prélèvements sociaux français ; leur traitement à l'impôt sur le revenu dépend de la convention fiscale applicable. Nous l'avons détaillé dans notre article sur la fiscalité des SCPI européennes.

Ce qu'il faut retenir

• Concentration locative. Les quatre actifs NTS sont loués à des entités différentes du groupe, et la société de gestion entend poursuivre la diversification du nombre de locataires avec des actifs d'environ 6,5 millions d'euros en moyenne.
• Croissance du patrimoine. Selon Alexis Mignonac, EdR Europa est passée de 11 à 22 actifs en six mois.
• Déploiement de la collecte. Il repose sur 9 bureaux et 155 collaborateurs en Europe et sur une anticipation de la collecte à 1, 3, 6 et 12 mois. La société de gestion se dit prête à limiter ou suspendre la collecte si nécessaire.
• Acquisitions à venir. Environ 85 millions d'euros sous exclusivité ou à l'étude à la mi-août 2026, au travers de 13 opérations dans 7 pays, avec une pondération qui restera plus forte en logistique et locaux d'activité.
• Prix de part. La revalorisation de juin 2026 (200 à 202 euros) tient compte des valeurs d'expertise, de la valeur de reconstitution et des conditions de marché, avec une approche qualifiée de prudente.
• Nouveaux pays envisagés. L'Irlande, le Luxembourg, la Suisse ou l'Espagne, selon les opportunités.

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