Épargne Pierre Europe : l'interview de Romain Calbert (Atland Voisin)

Ce printemps, Épargne Pierre Europe est entrée au Portugal. Trois actifs de santé, des baux fermes de trente ans : l'opération en dit long sur la façon dont Atland Voisin assemble ce portefeuille.

Au même moment, deux mouvements plus discrets appelaient une explication : la collecte s'est tassée d'un trimestre sur l'autre, et la valeur de reconstitution est repassée au-dessus du prix de la part. Rien d'alarmant. Mais rien d'anodin non plus pour qui s'apprête à souscrire.

Nous avons posé cinq questions à Romain Calbert, Directeur des Partenariats d'Atland Voisin. Il y répond sans détour, chiffres à l'appui, y compris sur le prix de part. Trois de ses réponses contiennent des éléments qu'aucun bulletin publié ne donne aujourd'hui.

Épargne Pierre Europe en cinq chiffres

Avant de lui donner la parole, voici l'état de la SCPI à la clôture du deuxième trimestre 2026.

La part vaut 20 €. Ce prix est celui qui s'applique depuis la division du nominal par dix, intervenue le 1er juillet 2026 ; la valeur de retrait s'établit à 18 € et la valeur de reconstitution à 20,54 € à cette même date. Le taux de distribution 2025 ressort à 6,75 %, brut de la fiscalité étrangère déjà acquittée dans les pays d'implantation.

Ces chiffres décrivent un trimestre écoulé. Ils ne disent rien de ce que fera la SCPI demain : le capital investi n'est pas garanti, les revenus varient, et la revente des parts suppose de trouver une contrepartie.

Quels pays Épargne Pierre Europe cible-t-elle vraiment ?

Lionel Benhamou — On trouve des versions différentes du périmètre géographique d'Épargne Pierre Europe selon les sources. Certaines citent le Royaume-Uni, d'autres parlent d'une exclusivité zone euro. Pouvez-vous confirmer la liste exacte des pays ciblés aujourd'hui, et ce qui a motivé l'entrée récente au Portugal ?

Romain Calbert — Le périmètre est plus large que la seule zone euro puisque statutairement cette SCPI peut acquérir des actifs au sein de l'Union européenne, en Suisse, en Norvège et au Royaume-Uni.

Dans les faits, nous sommes actuellement présents en Espagne, Pays-Bas, Allemagne, Irlande, Royaume-Uni et Portugal. D'ailleurs, l'entrée récente au Portugal est liée à l'opportunité d'acquérir trois actifs de santé, typologie d'actifs que nous apprécions particulièrement avec un bail ferme long, en l'occurrence 30 ans.

Notre lecture. La distinction entre périmètre statutaire et périmètre réel mérite d'être connue. Les statuts ouvrent la porte à la Suisse et à la Norvège, deux pays hors Union européenne : autant de marge de manœuvre supplémentaire pour aller chercher du rendement là où il se trouve. Le jour où la SCPI y investira, les revenus concernés relèveront de conventions fiscales bilatérales spécifiques : un point à garder en tête, rien de plus.

Le Royaume-Uni, lui, est déjà dans le portefeuille, avec l'acquisition d'un immeuble de bureaux aux portes de la City sur le trimestre. Et les six pays cités correspondent exactement à ce que publie le bulletin du deuxième trimestre : la réponse se vérifie ligne à ligne.

Quant au Portugal, l'essentiel n'est pas le nombre d'actifs. C'est le bail ferme de trente ans qui les accompagne, et la visibilité locative qu'il apporte. Nous y revenons plus bas.

Collecte : faut-il lire quelque chose dans le tassement du 2e trimestre ?

Lionel Benhamou — La collecte reste dynamique, avec 67,16 M€ au deuxième trimestre 2026, mais on observe un léger tassement par rapport au trimestre précédent. Quelle lecture en faites-vous, et à quoi doit-on s'attendre pour le second semestre ?

Romain Calbert — Nous avons en effet eu une collecte nette de 67,16 M€ au 2e trimestre 2026 contre 75,6 M€ au 1er trimestre, principalement dû à un mois de mai légèrement plus calme que les autres mois de l'année.

Mais finalement, nous constatons une stabilité de notre collecte à environ 70 M€ par trimestre, ce qui est le cas au 3e trimestre et devrait encore être le cas au 4e trimestre.

Notre lecture. L'information neuve est dans la seconde phrase. Le troisième trimestre 2026 n'est pas clos et son bulletin ne paraîtra pas avant plusieurs semaines : Romain Calbert nous donne ici la première indication publique de son niveau de collecte. Celle du quatrième trimestre reste, en revanche, une anticipation et non un engagement.

Sur le fond, un écart de 8 M€ entre deux trimestres ne raconte pas grand-chose quand on en collecte 70. Le chiffre intéressant est ailleurs : 70 M€ par trimestre sur une capitalisation de 702 M€, cela représente environ 10 % de croissance trimestrielle. C'est un rythme soutenu, et il traduit une confiance durable des épargnants.

Ce que nous regardons, nous, c'est la vitesse à laquelle cet argent est investi : une collecte régulière ne vaut que si elle trouve des actifs à acheter. Les opérations du trimestre, le Portugal et l'immeuble londonien, montrent que le déploiement suit. Et la SCPI ne porte aucune dette à ce jour, ce qui la met à l'abri des tensions de refinancement que connaissent les fonds à fort effet de levier.

Comment tenir un taux d'occupation de 99,79 % dans la durée ?

Lionel Benhamou — Le taux d'occupation financier reste à un très bon niveau, 99,79 % au deuxième trimestre 2026, avec une variation quasi nulle par rapport au trimestre précédent. Qu'est-ce qui explique cette stabilité, et comment pilotez-vous ce niveau d'occupation dans la durée ?

Romain Calbert — Tout d'abord, le fait que nos équipes d'investissement soient basées dans les pays dans lesquels nous achetons nos actifs conduit à une connaissance accrue des actifs et des locataires au moment de l'acquisition.

Par ailleurs, avec une durée d'engagement ferme moyenne de près de 8 ans au 30/06/2026, nous avons une visibilité importante sur les flux locatifs de la SCPI.

Notre lecture. Retenez surtout le second chiffre, parce qu'il est inédit : Atland Voisin ne publie pas de durée ferme moyenne synthétique dans le bulletin d'Épargne Pierre Europe. Ces près de 8 ans au 30 juin 2026 ne figurent donc nulle part ailleurs.

Et ils en disent parfois plus long que le taux d'occupation lui-même. Un taux d'occupation décrit ce qui est loué aujourd'hui ; la durée ferme moyenne des baux, elle, dit combien d'années de loyers sont contractuellement acquises avant que le locataire puisse partir. C'est exactement ce que nous détaillons dans notre article sur le WALB d'une SCPI.

Un portefeuille récent y aide, bien sûr : 34 actifs, 70 locataires, des baux signés dans les dernières années, dont les trente ans de bail ferme des actifs de santé portugais. C'est précisément l'intérêt d'entrer sur une SCPI en phase de constitution : les grandes échéances locatives sont encore loin devant. Le renouvellement des premiers baux restera, le moment venu, le point à suivre, comme sur n'importe quelle SCPI.

Quant aux équipes implantées dans les pays d'investissement, c'est un parti pris exigeant et cohérent : on achète mieux là où l'on est présent toute l'année.

La valeur de reconstitution dépasse le prix de part : qu'en conclure ?

Lionel Benhamou — La valeur de reconstitution dépasse aujourd'hui le prix de part. Comment expliqueriez-vous cet écart à un investisseur qui souscrit maintenant, et une revalorisation est-elle à l'étude ?

Romain Calbert — Cela signifie que l'investisseur qui souscrit investit à une valeur inférieure à la valeur théorique de la SCPI.

Dans un contexte de marché toujours incertain avec des taux d'emprunt en hausse, nous préférons à l'heure actuelle conserver une approche prudente.

Notre lecture. L'écart est réel, mesuré, et il joue en faveur de celui qui souscrit aujourd'hui : 20,54 € de valeur de reconstitution au 1er juillet 2026 pour un prix de souscription de 20 €. Autrement dit, une part payée 2,7 % en dessous de la valeur théorique de la SCPI.

Le choix de ne pas revaloriser tout de suite est un choix de prudence, et il est parfaitement dans les clous. L'article L. 214-109 du Code monétaire et financier n'impose une justification du prix de souscription qu'au-delà de 10 % d'écart avec la valeur de reconstitution. À 2,7 %, la marge est confortable. Et un prix stable, c'est aussi de la lisibilité pour les associés déjà présents.

Un point de vigilance, tout de même : un écart favorable n'est pas une promesse de revalorisation. Aucune n'est à l'étude à la date de cet entretien, et la valeur de reconstitution est réévaluée chaque année.

Pour comprendre le mécanisme dans son ensemble, y compris quand l'écart joue en sens inverse, nous l'avons détaillé dans notre article sur la décote et la valeur de reconstitution des SCPI.

Épargne Pierre ou Épargne Pierre Europe : sur quoi arbitrer ?

Lionel Benhamou — Comment positionnez-vous Épargne Pierre Europe par rapport à Épargne Pierre, votre SCPI historique 100 % France ? Sur quels critères un investisseur devrait-il arbitrer entre les deux véhicules ?

Romain Calbert — Tout d'abord, l'internationalisation d'Épargne Pierre Europe confère une diversification géographique forte à l'investisseur.

Par ailleurs, il est important de rappeler que les revenus fonciers perçus à l'étranger sont imposés dans le lieu de situation de l'immeuble et sont neutralisés au niveau de l'impôt français. Cette situation peut être intéressante pour certains investisseurs selon leur situation fiscale.

Un investisseur pourra ainsi prendre en considération ces éléments afin de réaliser son choix. Il devra également prendre en compte la différence d'entrée en jouissance : alors que les parts bénéficient d'une jouissance au premier jour du mois suivant le mois de souscription pour Épargne Pierre au 1er septembre 2026, la jouissance des parts est quant à elle le 1er jour du 6e mois qui suit la souscription pour Épargne Pierre Europe.

Notre lecture. Deux précisions utiles pour l'arbitrage.

Sur la fiscalité

« Neutralisés au niveau de l'impôt français » est une formule volontairement simple. Dans le détail, deux mécanismes coexistent selon la convention fiscale applicable : l'exonération avec prise en compte du taux effectif, ou un crédit d'impôt égal à l'impôt français. Dans le premier cas, les revenus étrangers peuvent faire remonter le taux appliqué aux autres revenus du foyer. L'effet reste favorable ; il n'est simplement pas identique pour tous les contribuables.

L'écart principal, lui, ne souffre aucune ambiguïté : ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est là que se joue l'essentiel de la différence de rendement net entre une SCPI européenne et une SCPI française. Nous l'avons chiffré dans notre article sur la fiscalité des SCPI européennes.

Dernier point : le Royaume-Uni et la Suisse ne relèvent pas des mêmes conventions que les pays de la zone euro. Plus le portefeuille s'internationalise, plus il vaut la peine de faire le calcul sur votre situation personnelle. C'est exactement le genre de simulation que nous menons avec vous.

Sur le délai de jouissance

Ce qu'il faut retenir

• Six pays aujourd'hui, un périmètre statutaire plus large qui inclut la Suisse et la Norvège. Le Portugal est entré ce trimestre, avec trois actifs de santé et des baux fermes de trente ans.
• La collecte se stabilise autour de 70 M€ par trimestre. Un mois de mai plus calme explique le tassement du deuxième trimestre. Le troisième est reparti sur ce rythme, selon la société de gestion.
• Près de 8 ans de durée ferme moyenne des baux au 30 juin 2026. C'est l'information la plus utile de cet entretien : elle ne figure dans aucun bulletin publié, et elle éclaire mieux que le taux d'occupation la visibilité réelle sur les loyers.
• Le prix de part reste à 20 €, soit 2,7 % sous la valeur de reconstitution au 1er juillet 2026 : qui souscrit aujourd'hui entre en dessous de la valeur théorique de la SCPI. Aucune revalorisation n'est à l'étude à ce jour, la société de gestion privilégiant la prudence dans un contexte de taux d'emprunt en hausse.
• L'avantage de jouissance d'Épargne Pierre s'arrête le 31 décembre 2026. C'est une mesure temporaire, pas une différence permanente entre les deux SCPI.

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