Le démembrement de propriété d’un bien immobilier

Le démembrement de propriété, acte juridique subtil, divise la pleine propriété d'un bien immobilier en deux composantes distinctes : la nue-propriété et l'usufruit.

Idéal pour la donation, la succession ou l’investissement locatif, cet article va vous aider à comprendre le démembrement de propriété.

• Qu’est-ce que le démembrement temporaire d’un bien immobilier et quels sont ses avantages ?

Le démembrement temporaire permet à un investisseur d'acquérir un bien immobilier tout en cédant temporairement l'usufruit à un usufruitier. Cette période, définie contractuellement (5, 10, 15, 20 ans), offre à l'investisseur la possibilité de constituer un patrimoine à moindre coût, avec des avantages tels que l'absence de risques locatifs, de charges d'entretien courant, et une fiscalité avantageuse.

Le démembrement temporaire est fréquemment instauré lors de l'acquisition de parts de SCPI. L'investisseur acquiert exclusivement la nue-propriété et commencera à recevoir des revenus complémentaires sur une période correspondant à son départ à la retraite.

• Quels sont les scénarios courants de démembrement de propriété ?

Le démembrement découle souvent d'une succession ou d'une donation. Dans le premier cas, le conjoint survivant peut choisir entre l'usufruit total des biens ou la pleine propriété d'une partie (un quart en présence d'enfants communs). Dans le second, le propriétaire peut répartir la nue-propriété de son patrimoine immobilier de son vivant entre ses héritiers, tout en conservant l'usufruit, souvent sous forme de viager.

La mise en place de cette stratégie de démembrement viager autorise l'usufruitier à maintenir la perception des loyers, assurant ainsi des revenus complémentaires à vie pour la retraite. Ce mécanisme est couramment mis en place dans le cadre d'un investissement en SCPI ou en société civile de placement immobilier.

• Quels sont les avantages fiscaux pour le nu-propriétaire dans le cadre du démembrement temporaire ?

Le nu-propriétaire bénéficie d'une fiscalité avantageuse, avec l'exonération de la taxe foncière et des impôts sur les revenus fonciers déclarés par l'usufruitier. De plus, la valeur de la nue-propriété n'est pas incluse dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Le nu-propriétaire peut également profiter des avantages fiscaux liés à la transmission en SCI démembrée.

• Que se passe-t-il à la fin de la période de démembrement temporaire ?

Au terme de la période convenue, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais notariés ni démarches supplémentaires. Le bien est remis en état par l'usufruitier, et le propriétaire a la liberté de l'habiter, le revendre ou le louer selon les conditions du marché libre.

Lors d'un investissement en SCPI pour un bien immobilier locatif, le nu-propriétaire regagne la pleine propriété des parts de SCPI, lui permettant ainsi de bénéficier à son tour de revenus complémentaires stables et substantiels, pouvant atteindre jusqu'à 7 % net.

• Un exemple concret d’acquisition en démembrement temporaire :

Considérons un investissement de 300 000 € en SCPI, avec une estimation de la nue-propriété à 190 500 € sur 10 ans (soit une décote de 36,5%). L'investisseur, ayant injecté 190 500 € en SCPI, réalise ainsi un gain net total dépassant les 120 000 €, en supposant une appréciation annuelle de 1 % des parts de SCPI.

En mettant en œuvre cette stratégie avec l’accompagnement d'un professionnel, l'investisseur peut anticiper des revenus complémentaires nets d'environ 16 500 € par an, basés sur un rendement de 5 %.

• Conclusion : une stratégie gagnante pour placer son argent

Le démembrement immobilier, qu'il soit lié à une succession, à une donation, ou à un investissement temporaire, offre des avantages significatifs aux investisseurs avertis. En plaçant intelligemment leur argent dans de l’immobilier démembré, ils peuvent non seulement constituer un patrimoine à moindre coût, mais aussi bénéficier d'une fiscalité avantageuse et d'une gestion simplifiée. Il s'agit d'une stratégie astucieuse pour ceux qui recherchent la rentabilité et la sécurité dans leurs placements immobiliers.

La Centrale des SCPI accompagne depuis plus de 10 ans des investisseurs dans la mise en place d’un démembrement temporaire ou démembrement viager selon leur profil. Pour contacter ce spécialiste en SCPI, composez simplement le 01.44.56.00.23 ou consultez la première plateforme exclusivement dédiée aux placements sur centraledesscpi.com.